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Modèle de bail d’habitation vide gratuit

  • Modèle de bail de résidence principale conforme à loi ALUR
  • Annexes (notice, état des lieux, caution solidaire)

Complétez votre contrat de location vide

Dans quels cas utiliser le modèle de bail type de location vide?

Le bail de résidence principale non meublé (le contrat type de location vide) s’applique aussi bien à la location d’un appartement, d’une maison ou d’un studio pour autant qu’il constitue la résidence principale du locataire et que le logement soit loué sans meuble.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire. Un logement est qualifié de meublé lorsqu’il est équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.

Le contrat de location vide s’applique aux maisons, appartements ou studios à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation (on parle alors de bail mixte) ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La loi de 89 sur le bail de résidence principale

Les articles 1 à 24 de loi du 6 juillet 89, largement modifiée par la loi ALUR LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, régissent les baux d’habitation non meublés : mentions obligatoires du contrat de bail, établissement d’un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, droits et obligations du bailleur et du locataire, conditions de résiliation du bail, etc….

Les mentions obligatoires du bail de location vide

Le décret ALUR du 29 mai 2015 précise l’ensemble des mentions obligatoires que doit comporter le contrat type de location vide. On compte plus de 70 mentions obligatoires pour un bail d’habitation et celles-ci varient selon que le bien se situe ou non en zone tendue, qu’il s’agisse d’une colocation, que l’encadrement des loyers s’applique ou non, etc… Notre formulaire de rédaction de bail vous guide simplement et rapidement à travers ces différentes notions propres aux baux de résidence principale.

La durée du bail

La durée du bail de résidence principale non meublée est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Il existe cependant une exception pour le contrat de location non meublé dont le bailleur est une personne physique: quand un événement précis justifie que ce dernier ait à reprendre l’appartement ou la maison pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat de bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le bail d’habitation doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Le dépôt de garantie dans un bail de location vide

Pour une location vide, le bailleur peut systématiquement exiger un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer. C’est une mention obligatoire du contrat de bail de location.

La caution solidaire

Si le bailleur est une personne physique qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire (GRL, assurance loyers impayé, etc..), il ne pourra alors pas demander une caution. Dans tout autre cas, il est en droit de demander une ou plusieurs caution(s) au(x) locataire(s). Un acte de cautionnement doit être établi pour chaque relation caution – locataire.


Si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société qui n’est pas une SCI familiale (composée uniquement entre parents du 4e degré inclus), la demande de caution n’est possible que:

  • si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ou
  • si elle est apportée par certains organismes (figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).

La résiliation du bail de location vide

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. La durée du préavis est de trois mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Certains motifs permettent de réduire la durée du préavis. Le locataire peut ainsi mettre fin au contrat de bail dans un délai d’un mois. Pour plus d’informations, voir notre page sur la durée de préavis réduite pour le locataire en location vide.

Les modèles de lettres pour la gestion locative de son contrat de bail vide

Notification de congé en vue de vendre le logement - location vide

Le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire, à l’échéance du bail, lorsqu’il a l’intention de vendre le logement en question. Dans le cas d’une location vide, le préavis est de six mois minimum. Le courrier de notification de fin de bail vaut impérativement offre de vente au locataire.

Notification de congé en vue d’habiter le logement - location vide

Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail de location vide, moyennant le respect d’un préavis de six mois minimum, afin de reprendre le logement pour l’habiter ou y faire habiter un membre de sa famille.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide : préavis d’un mois (bien situé en zone tendue)

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Lorsque le bien donné en location se situe dans une zone tendue, le délais de préavis d'un bail de location vide est réduit à un mois au lieu de 3 mois. Le préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis de 3 mois

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Afin d'être valable, le congé doit être doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le délais de préavis d'un bail de location vide est de 3 mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide : préavis d’un mois (bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé)

Le locataire bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis d'un mois (bénéficiaire du RSA)

Le locataire bénéficiaire du RSA qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois.

Plus de conseils sur le contrat bail de location vide

Le bail de location vide a une durée de 3 ou 6 selon la personnalité juridique du bailleur (personne physique ou personne morale). Le contrat de location vide obéit à des règles propres en matière de dépot de garantie, de charges locatives et de préavis de fin de bail.


Rupture du bail par le locataire : la marche à suivre

Lorsque le locataire souhaite quitter le logement loué, il peut le faire à tout moment et sans raison « valable ». Il n’en demeure pas moins que le locataire doit respecter certaines règles au moment de la rupture du bail. Détails ci-dessous.

Vérification du dossier de location : quels éléments contrôler ?

Avant de mettre en location son bien, il faut choisir un locataire capable de respecter ses obligations locatives (ex : le paiement du loyer chaque mois). Pour ne pas se tromper, il est donc important de contrôler l’ensemble des documents constituant le dossier de location pour s’assurer de leur authenticité.

Location : quels documents peut-on demander à un futur locataire ?

S’il est légitime de vouloir vous renseigner sur un candidat locataire, afin que votre gestion à venir soit la plus sécurisée et sereine possible, il n’en demeure pas moins que vous n’avez pas tous les droits. Certaines informations vous sont accessibles, d’autres pas. Revue des possibilités concernant les pièces justificatives à demander.

Comment définir le montant des charges locatives ?

Que vous louiez un logement vide ou meublé, vous pouvez demander à votre locataire, en plus du loyer, le règlement de charges locatives. Il s’agit donc de les définir de façon la plus précise possible. Démarche à suivre.

L'indice de référence des loyers

L'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, sert de base de calcul pour l'indexation du loyer, en cours de bail ou lors de son renouvellement.

Diagnostic technique global (DTG) de copropriété : ce qu’il faut savoir

Le diagnostic technique global (DTG) informe la copropriété sur la situation générale de l’immeuble, afin, si nécessaire, d’envisager des travaux. Dans certains cas, ce document est obligatoire, alors que dans d’autres, il est réalisé seulement si les copropriétaires le souhaitent.

Les différentes méthodes permettant de trouver un locataire

Trouver un locataire à sa location n’est pas toujours aisé. Mais différentes méthodes existent afin de vous aider à trouver un locataire adapté à votre situation (ex : les agences immobilières, les sites Internet, les journaux locaux ou spécialisés ou encore les réseaux sociaux). Revue de ces méthodes.

Régularisation des charges : quand et comment doit-elle avoir lieu ?

La régularisation des charges doit avoir lieu une fois par an. Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail, vous serez obligé de régulariser la provision par rapport aux dépenses réellement engagées au cours de la période donnée. Comment procéder à cette régularisation ? Réponse ci-dessous.

Les risques en cas de location sans bail

Louer votre logement sans faire signer de bail au locataire n’est pas une bonne idée, même si vous connaissez bien le locataire en question. Un conflit peut toujours éclater et, sans contrat écrit, vous risquez, propriétaire-bailleur, de vous retrouver dans une situation désavantageuse.

La surface minimale des logements en colocation baisse

Votée le 16 octobre 2018 (les décrets d’application sont toutefois toujours attendus), la loi ELAN a modifié la surface minimale dont doit jouir chaque colocataire, s’il a signé un contrat de location dans le cadre d’une colocation à baux multiples. La surface minimale qui était de 14 m² passe à 9 m².

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