Quels travaux le locataire peut-il faire dans un logement locatif ?
Certains locataires souhaitent apporter des améliorations à leur logement, en réalisant des travaux. En ont-ils le droit ? Réponse dans notre article.
Modèle de bail d’habitation vide gratuit
- Modèle de bail de résidence principale conforme à loi ALUR
- Annexes (notice, état des lieux, caution solidaire)
Les autres types de baux
Le contrat de location vide
Dans quels cas utiliser le modèle de bail type de location vide?
La loi de 89 sur le bail de résidence principale
Les mentions obligatoires du bail de location vide
La durée du bail
Le dépôt de garantie dans un bail de location vide
La caution solidaire
La résiliation du bail de location vide
Les modèles de lettres pour la gestion locative de son contrat de bail vide
Dans quels cas utiliser le modèle de bail type de location vide?
Le bail de résidence principale non meublé (le contrat type de location vide) s’applique aussi bien à la location d’un appartement, d’une maison ou d’un studio pour autant qu’il constitue la résidence principale du locataire et que le logement soit loué sans meuble.
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire. Un logement est qualifié de meublé lorsqu’il est équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
Le contrat de location vide s’applique aux maisons, appartements ou studios à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation (on parle alors de bail mixte) ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
La loi de 89 sur le bail de résidence principale
Les articles 1 à 24 de loi du 6 juillet 89, largement modifiée par la loi ALUR LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, régissent les baux d’habitation non meublés : mentions obligatoires du contrat de bail, établissement d’un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, droits et obligations du bailleur et du locataire, conditions de résiliation du bail, etc….
Les mentions obligatoires du bail de location vide
Le décret ALUR du 29 mai 2015 précise l’ensemble des mentions obligatoires que doit comporter le contrat type de location vide. On compte plus de 70 mentions obligatoires pour un bail d’habitation et celles-ci varient selon que le bien se situe ou non en zone tendue, qu’il s’agisse d’une colocation, que l’encadrement des loyers s’applique ou non, etc… Notre formulaire de rédaction de bail vous guide simplement et rapidement à travers ces différentes notions propres aux baux de résidence principale.
La durée du bail
La durée du bail de résidence principale non meublée est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Il existe cependant une exception pour le contrat de location non meublé dont le bailleur est une personne physique: quand un événement précis justifie que ce dernier ait à reprendre l’appartement ou la maison pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat de bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le bail d’habitation doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Le dépôt de garantie dans un bail de location vide
Pour une location vide, le bailleur peut systématiquement exiger un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer. C’est une mention obligatoire du contrat de bail de location.
La caution solidaire
Si le bailleur est une personne physique qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire (GRL, assurance loyers impayé, etc..), il ne pourra alors pas demander une caution. Dans tout autre cas, il est en droit de demander une ou plusieurs caution(s) au(x) locataire(s). Un acte de cautionnement doit être établi pour chaque relation caution – locataire.
Si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société qui n’est pas une SCI familiale (composée uniquement entre parents du 4e degré inclus), la demande de caution n’est possible que:
- si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ou
- si elle est apportée par certains organismes (figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).
La résiliation du bail de location vide
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. La durée du préavis est de trois mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.
Les modèles de lettres pour la gestion locative de son contrat de bail vide
| Notification de congé en vue de vendre le logement - location vide Le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire, à l’échéance du bail, lorsqu’il a l’intention de vendre le logement en question. Dans le cas d’une location vide, le préavis est de six mois minimum. Le courrier de notification de fin de bail vaut impérativement offre de vente au locataire. |
| Notification de congé en vue d’habiter le logement - location vide Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail de location vide, moyennant le respect d’un préavis de six mois minimum, afin de reprendre le logement pour l’habiter ou y faire habiter un membre de sa famille. |
| Lettre de résiliation d'un bail de location vide : préavis d’un mois (bien situé en zone tendue) Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Lorsque le bien donné en location se situe dans une zone tendue, le délais de préavis d'un bail de location vide est réduit à un mois au lieu de 3 mois. Le préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur. |
| Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis de 3 mois Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Afin d'être valable, le congé doit être doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le délais de préavis d'un bail de location vide est de 3 mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur. |
| Le locataire bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois. |
| Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis d'un mois (bénéficiaire du RSA) Le locataire bénéficiaire du RSA qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois. |
Plus de conseils sur le contrat bail de location vide
Le bail de location vide a une durée de 3 ou 6 selon la personnalité juridique du bailleur (personne physique ou personne morale). Le contrat de location vide obéit à des règles propres en matière de dépot de garantie, de charges locatives et de préavis de fin de bail.
Contrat de bail : clause des travaux à réaliser par le locataire contre réduction de loyer
Le bailleur est supposé fournir un logement en bon état d’entretien au locataire. Une diminution du loyer peut néanmoins être négociée en échange de travaux menés à bien par le locataire. La clause spécifique doit figurer au contrat.
Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire?
Les réparations et entretiens à la charge du locataire sont précisés dans le décret du 26 août 1987. Cette liste exhaustive et organisée par catégories permet aux parties du contrat de bail d’éviter les conflits inutiles.
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