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Modèle de bail d’habitation vide

  • Modèle de bail de résidence principale conforme à loi ALUR
  • Annexes (notice, état des lieux, caution solidaire)
  • Suivi juridique gratuit (alertes et notifications à chaque échéance du bail)

Complétez votre contrat de location vide

Dans quels cas utiliser le modèle de bail type de location vide?

Le bail de résidence principale non meublé (le contrat type de location vide) s’applique aussi bien à la location d’un appartement, d’une maison ou d’un studio pour autant qu’il constitue la résidence principale du locataire et que le logement soit loué sans meuble.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire. Un logement est qualifié de meublé lorsqu’il est équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.

Le contrat de location vide s’applique aux maisons, appartements ou studios à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation (on parle alors de bail mixte) ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La loi de 89 sur le bail de résidence principale

Les articles 1 à 24 de loi du 6 juillet 89, largement modifiée par la loi ALUR LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, régissent les baux d’habitation non meublés : mentions obligatoires du contrat de bail, établissement d’un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, droits et obligations du bailleur et du locataire, conditions de résiliation du bail, etc….

Les mentions obligatoires du bail de location vide

Le décret ALUR du 29 mai 2015 précise l’ensemble des mentions obligatoires que doit comporter le contrat type de location vide. On compte plus de 70 mentions obligatoires pour un bail d’habitation et celles-ci varient selon que le bien se situe ou non en zone tendue, qu’il s’agisse d’une colocation, que l’encadrement des loyers s’applique ou non, etc… Notre formulaire de rédaction de bail vous guide simplement et rapidement à travers ces différentes notions propres aux baux de résidence principale.

La durée du bail

La durée du bail de résidence principale non meublée est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Il existe cependant une exception pour le contrat de location non meublé dont le bailleur est une personne physique: quand un événement précis justifie que ce dernier ait à reprendre l’appartement ou la maison pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat de bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le bail d’habitation doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Le dépôt de garantie dans un bail de location vide

Pour une location vide, le bailleur peut systématiquement exiger un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer. C’est une mention obligatoire du contrat de bail de location.

La caution solidaire

Si le bailleur est une personne physique qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire (GRL, assurance loyers impayé, etc..), il ne pourra alors pas demander une caution. Dans tout autre cas, il est en droit de demander une ou plusieurs caution(s) au(x) locataire(s). Un acte de cautionnement doit être établi pour chaque relation caution – locataire.


Si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société qui n’est pas une SCI familiale (composée uniquement entre parents du 4e degré inclus), la demande de caution n’est possible que:

  • si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ou
  • si elle est apportée par certains organismes (figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).

La résiliation du bail de location vide

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. La durée du préavis est de trois mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Certains motifs permettent de réduire la durée du préavis. Le locataire peut ainsi mettre fin au contrat de bail dans un délai d’un mois. Pour plus d’informations, voir notre page sur la durée de préavis réduite pour le locataire en location vide.

Les modèles de lettres pour la gestion locative de son contrat de bail vide

Notification de congé en vue de vendre le logement - location vide

Le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire, à l’échéance du bail, lorsqu’il a l’intention de vendre le logement en question. Dans le cas d’une location vide, le préavis est de six mois minimum. Le courrier de notification de fin de bail vaut impérativement offre de vente au locataire.

Notification de congé en vue d’habiter le logement - location vide

Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail de location vide, moyennant le respect d’un préavis de six mois minimum, afin de reprendre le logement pour l’habiter ou y faire habiter un membre de sa famille.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide : préavis d’un mois (bien situé en zone tendue)

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Lorsque le bien donné en location se situe dans une zone tendue, le délais de préavis d'un bail de location vide est réduit à un mois au lieu de 3 mois. Le préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis de 3 mois

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Afin d'être valable, le congé doit être doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le délais de préavis d'un bail de location vide est de 3 mois et commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le bailleur.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide : préavis d’un mois (bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé)

Le locataire bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois.

Lettre de résiliation d'un bail de location vide: préavis d'un mois (bénéficiaire du RSA)

Le locataire bénéficiaire du RSA qui souhaite résilier son bail de location vide bénéficie d'une durée de préavis réduite à un mois.

Plus de conseils sur le contrat bail de location vide



La durée de préavis réduite pour le locataire en location vide

Le préavis réduit du locataire existait déjà avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Cependant, celle-ci a ajouté de nouveaux motifs le justifiant. Il est désormais relativement fréquent de pouvoir bénéficier d’un préavis d’un mois. 



La durée du contrat de bail de location vide 

La durée d’un bail de location vide dépend de la personnalité juridique du bailleur. La durée minimum est de 3 ans pour un bailleur personne physique et de 6 ans pour un bailleur personne morale.



Location meublée versus location vide: le match

La location meublée a été souvent préférée par les investisseurs en raison de règles plus souples par rapport à la location vide. Mais la loi sur le logement change quelque peu la donne.




Location vide : Carte du loyer de référence moyen à Paris pour un 2 pièces 

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