Congé pour vente : ce que dit la loi (location vide ou meublée) et les pièges à éviter en 2026

Vendre un logement loué, ce n’est pas seulement “mettre une annonce” et attendre l’offre au meilleur prix.
En location d’habitation, la vente peut se faire occupée (le locataire reste) ou libre (le locataire part), et c’est précisément là que le congé pour vente entre en scène.
Mal rédigé, envoyé trop tard, incomplet, ou adressé à un locataire bénéficiant d’une protection particulière, le congé peut être annulé — avec à la clé un bail reconduit et une vente contrainte “occupée”, souvent moins rentable.

En 2026, le cadre de référence reste la loi du 6 juillet 1989 : l’article 15 pour la location vide, et l’article 25-8 pour la location meublée (baux concernés par la loi de 1989).
Voici l’essentiel, expliqué simplement, mais avec la rigueur juridique indispensable.

Comprendre le “congé pour vente” : à quoi sert-il vraiment ?

Le congé pour vente est le mécanisme qui permet au bailleur de mettre fin au bail à son échéance pour vendre le logement sans locataire.
Il ne s’agit pas d’une résiliation “quand on veut” : le principe est celui de la stabilité du bail, et la vente n’interrompt pas automatiquement le contrat.

C’est une règle centrale : vous pouvez vendre un logement loué sans donner congé.
Dans ce cas, l’acquéreur achète “occupé” et devient le nouveau bailleur, aux conditions du bail en cours. Service-Public le rappelle explicitement : vendre occupé ne nécessite ni information préalable du locataire, ni congé.

Le congé pour vente n’est donc utile que si l’objectif est clair : récupérer le logement libre à la fin du bail, pour le vendre dans de meilleures conditions (ou pour élargir le marché des acquéreurs).

Location vide : la règle mère (préavis 6 mois et offre de vente au locataire)

Le délai : 6 mois avant l’échéance du bail

En location vide (bail “nu”), le congé donné par le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois.
Ce principe figure dans l’article 15 de la loi de 1989, et il est repris très clairement par Service-Public.

Concrètement, cela signifie que la lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail (pas seulement être envoyée).

Le contenu : un congé “ultra-formalisé”

Le congé pour vente en location vide n’est pas une simple lettre disant “je vends”.
Service-Public liste les informations clés attendues, dont notamment : le motif, le prix et les conditions de la vente, une description précise du logement et de ses annexes, ainsi que des mentions légales relatives à l’offre faite au locataire.

C’est un point déterminant : en location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire.

Le droit de préemption : le locataire prioritaire (dans certaines conditions)

Lorsque le congé pour vente vaut offre, le locataire dispose d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter au prix et conditions annoncés.

Service-Public précise aussi un élément pratique : l’offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

En clair, vous “bloquez” en quelque sorte vos conditions de vente pendant ce laps de temps, puisque le locataire peut accepter l’offre.

Acheter un bien déjà loué : attention aux délais “post-acquisition”

Si vous avez acheté un logement déjà occupé, la loi encadre la possibilité de donner congé pour vendre.
L’article 15 prévoit notamment une logique de délai selon que l’échéance du bail intervient plus ou moins de 3 ans après l’acquisition (avec, le cas échéant, un report au premier renouvellement/reconduction).

C’est un cas fréquent : certains investisseurs découvrent trop tard qu’ils ne pourront pas “récupérer” le logement à la première échéance.

Location meublée : préavis 3 mois, logique différente

Le délai : 3 mois avant l’échéance du bail

Pour un bail meublé relevant de la loi de 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux).

Service-Public confirme très directement : la lettre doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail en meublé.

Le congé en meublé : pas le même mécanisme d’offre/préemption que le “nu”

C’est ici que beaucoup confondent : le régime “nu” est celui où le congé pour vente vaut offre de vente avec droit de préemption organisé par l’article 15.

En meublé, la base textuelle est l’article 25-8, qui encadre surtout la non-reconduction et le préavis du bailleur, avec obligation de motivation.

Résultat pratique : on raisonne davantage comme une fin de bail meublé “à l’échéance”, avec préavis de 3 mois, et beaucoup moins comme une procédure “d’offre au locataire” structurée comme en location vide.
Si vous vendez un meublé, la stratégie (vente occupée vs vente libre) reste la même, mais la mécanique juridique n’est pas calquée à l’identique sur l’article 15.

Les formes de notification : comment envoyer un congé “qui tient” ?

Un congé doit pouvoir être prouvé.
En pratique, on privilégie les modes qui apportent une preuve de date et de réception.

Service-Public détaille les formalités et le contenu attendus du congé délivré par le propriétaire (ce qui sert de référence opérationnelle), notamment sur les éléments à faire figurer dans la lettre.

Le point de vigilance le plus fréquent en contentieux : un congé envoyé trop tard, ou reçu hors délai.
En gestion, c’est un classique : une LRAR expédiée dans les temps mais retirée tardivement, un changement d’adresse non pris en compte, ou une remise en main propre sans preuve solide.

La notice d’information obligatoire en location vide (à ne pas oublier)

Depuis l’entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2018, le congé délivré en application de l’article 15 doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.
Cette obligation et le contenu de la notice sont fixés par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Oublier cette notice, c’est ouvrir une brèche : vous n’êtes plus dans le “congé bétonné”, mais dans le congé attaquable.

Le cas sensible du “locataire protégé” : âge + ressources

Le congé pour vente se complique nettement dès lors que le locataire entre dans certaines protections, notamment liées à l’âge et aux ressources.
L’ANIL rappelle le principe : un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond sans proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités (avec une exception si le bailleur lui-même est dans une situation comparable d’âge ou de ressources).

L’article 15 précise également des points d’appréciation des critères (âge à la date d’échéance, ressources à la date de notification du congé), ce qui compte énormément lorsqu’on est “à la frontière” des conditions.

Dans la pratique, c’est souvent le terrain des annulations : le bailleur envoie un congé standard, sans vérifier les ressources, ou propose un relogement “théorique” qui ne correspond ni à la zone, ni au budget, ni à la situation familiale.

Une check-list opérationnelle (sans noyer le lecteur)

Avant d’envoyer un congé pour vente, posez-vous ces questions, dans cet ordre :

Vérifiez d’abord le type de bail : nu (article 15) ou meublé (article 25-8).
Calculez ensuite l’échéance exacte du bail et le préavis applicable : 6 mois en nu, 3 mois en meublé.

Assurez-vous enfin du contenu : en location vide, prix/conditions/description + logique d’offre au locataire et droit de préemption, et joignez la notice obligatoire issue de l’arrêté de 2017.

Et surtout, contrôlez le risque “locataire protégé” (âge/ressources) : c’est là que les dossiers basculent.

Ce que le congé pour vente change pour le calendrier de votre vente

Dans la vraie vie, le congé pour vente n’est pas qu’un acte juridique : c’est un calendrier de commercialisation.
Si vous voulez vendre libre, il faut anticiper parfois des mois, voire des années selon la date d’échéance, surtout si vous avez acheté occupé et que la loi vous impose d’attendre une reconduction.

À l’inverse, si vous avez besoin de vendre rapidement, la vente occupée reste souvent la voie la plus réaliste, même si elle impose une décote de marché.
C’est le compromis classique : sécurité temporelle contre optimisation du prix.

En 2026, un congé pour vente se prépare comme un dossier, pas comme une lettre

Le congé pour vente n’est pas un “courrier de routine”.
C’est un acte à fort enjeu, parce qu’il conditionne la liberté du bien, la faisabilité de la vente, et parfois la rentabilité globale de l’opération.

En location vide, la logique est la plus structurée : préavis 6 mois, congé-offre de vente, droit de préemption, notice obligatoire.
En meublé, le délai est plus court (3 mois) mais la motivation reste indispensable, et la stratégie “vente occupée vs vente libre” doit être tranchée dès le départ.

Si vous voulez un point de méthode : tout se joue sur trois lignes de temps — l’échéance, le préavis, et la preuve de réception.
Le reste est une affaire de précision.