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Le bailleur peut-il effectuer des travaux de réparation en cours de bail?

Si le bailleur doit assurer la jouissance paisible du bien à son locataire, ce dernier doit de son côté permettre la visite et l’accès au bien pour la réalisation de certains travaux de réparation. Quels sont ces travaux de réparation? Quels sont les droits et obligations du bailleur et du locataire?

Le locataire doit permettre l’accès pour effectuer des travaux

L’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et la loi Alur du 24 Mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové établissent l’obligation du locataire de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux ». Cette obligation légale d’accès au bien loué s’explique car le législateur a entendu prévenir tout risque de désaccord entre le locataire et le bailleur alors même qu’il s’agit d’une visite exercée dans le but d’une amélioration du bien, d’une action au service du locataire.

Les types de travaux autorisés en cours de bail

Cette obligation pour le locataire de permettre l’accès au bien n’existe pas pour n’importe quels travaux, mais uniquement lorsqu’il s’agit:
  • De réparations urgentes,
  • De préparer et de faire des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
  • De travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux, de travaux permettant de faire du logement loué un logement décent
Il s’agit d’une liste limitative, et l’accès au bien dans les dispositions que nous allons voir n’est permise que pour ce types de travaux. 

Le droit de visite du bailleur avant les travaux

On le comprend  aisément: le bailleur doit se rendre sur place avant d’entreprendre les travaux, et c’est pourquoi le locataire doit également permettre l’accès à son bien en amont. Cette situation particulière explique que ces visites peuvent, le cas échéant, se faire avec des entrepreneurs, des artisans, afin de réaliser des devis, établir le temps de travaux à prévoir, les modalités, etc.
Ces visites vont permettre au bailleur de prévoir les travaux et d’ensuite mieux informer son locataire. Elles ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés, sauf si le locataire a donné son accord.
En cas de refus du locataire de laisser le bailleur exercer son droit de visite, il ne respecte pas ses obligations. Le bailleur peut donc saisir le Tribunal d’instance d’une demande d’injonction de faire, en remplissant le Cerfa n°11723*08.

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L’information du locataire sur les travaux.

Grâce à ses différentes visites le bailleur a pu établir avec exactitude les modalités, la durée, et les conditions des travaux qui doivent être faits. En effet, la loi Alur est venue préciser que le locataire doit être informé de la nature et des modalités d’exécution des travaux par le bailleur via une notification de travaux. Cette notification doit être remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au locataire. Elle lui permet d’avoir connaissance de ce qui va être précisément réalisé dans son logement, quand, et par qui.
Là encore, les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés, sauf si le locataire a donné son accord.

L’indemnisation du locataire lors de la réalisation de travaux

Si la notification de travaux prévoit, ou si les travaux ont effectivement lieu pendant une durée égale ou supérieure à 21 jours, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire. Cette indemnisation se fait sous la forme d’une réduction du montant du loyer. Cette réduction est proportionnée au nombre de jours de travaux et de la surface du bien dont le locataire n’a pas pu jouir à cause du chantier.

La protection du locataire en cas de travaux excessifs

Il est certain que la loi offre au bailleur un droit de visite que le locataire est dans l’obligation d’accepter. Cependant, le locataire est protégé. En effet, le législateur a prévu des sanctions si les travaux ou leurs conditions de réalisation :
  • Présentent un caractère abusif ou vexatoire;
  • Rendent l’utilisation du bien impossible ou dangereuse;
  • Ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux,
Si les travaux présentent l’une de ces caractéristiques, le locataire peut saisir le Tribunal d’instance d’une demande d’interdiction ou d’interruption des travaux.

Pour en savoir plus sur le droit de visite: 

Publié le 13/10/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 11h 54min 47s)

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