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Le bailleur peut-il vérifier l'état du logement en cours de bail?

Le droit de visite du bailleur n’est pas automatique. Mieux vaut prévoir une clause de visite dans le modèle de bail. Cependant, dans tous les cas, la visite doit être autorisée par le locataire.

Il n’existe pas de droit de visite automatique pour vérifier l’état général du bien loué. 

L’idée selon laquelle le bailleur détient le droit de visiter le bien loué pour vérifier son état général est fausse. En effet, le bailleur n’a pas de plein droit la possibilité d’entrer dans le bien pour l’inspecter sans l’autorisation du locataire. S’il le fait malgré tout, il s’expose à des poursuites judiciaires puisque son intrusion s’apparente à une violation de domicile. Il encourt alors une amende de 15 000 euros et un an d’emprisonnement (article 226-4 du Code pénal). 

La possibilité de prévoir une clause de droit de visite dans le contrat de bail. 

Prévoir une clause de visite dans le contrat de location 

Si le bailleur n’a pas de droit automatique d’entrer dans le bien loué pour en vérifier l’état général, un tel droit de visite peut cependant exister à condition de le prévoir au titre du contrat de location. Pour ce faire, le bailleur doit veiller à insérer au sein du contrat de bail une clause l’autorisant à pénétrer dans le bien pour en vérifier l’état.  
Les baux d’habitation que notre formulaire de rédaction en ligne vous permet d’obtenir contiennent tous la clause suivante: 
“Le Bailleur pourra visiter la chose louée ou la faire visiter par toute personne mandatée par lui, pour la surveillance et l'entretien de l'immeuble et de toutes les installations, toutes les fois que cela sera nécessaire, sous réserve d'en aviser préalablement le Locataire.”

L’autorisation du locataire reste un préalable à la visite du bailleur 

Là encore, la loi est stricte. Certes, le bailleur a pris ses précautions et a fait inscrire dans le contrat de bail la clause l’autorisant à pénétrer une fois par an dans son bien pour en vérifier l’état général, mais sans l’autorisation du locataire au moment venu, il ne peut pas y entrer. Le droit de jouissance paisible du bien par le locataire et le droit au respect de sa vie privée sont prédominants. La clause ne donne donc pas le droit d’entrer sans autorisation. Il n’est en aucun cas autorisé à pénétrer dans le bien, avec un double des clés qu’il détient notamment.

Comment le bailleur peut-il vérifier l’état général du bien loué? 

Organiser une visite entre le bailleur et le locataire 

Dès lors, le bailleur doit organiser avec le locataire sa visite. Pour ce faire, il doit prévenir le locataire de son intention d’exercer son droit et de venir visiter le bien. On ne peut que lui conseiller de convenir par écrit d'un rendez-vous pour fixer la date et l’heure de la visite avec le locataire. Le but de la visite est de vérifier l’état général du bien loué. Cette visite peut être l’occasion pour le locataire d’exprimer certains souhaits quant au logement, et un échange constructif peut donc naître. 

Que faire lorsque le bien n’est pas correctement entretenu?

Le risque est que le bailleur considère que le bien n’est pas suffisamment entretenu et qu’il soit mécontent de l’état général du bien. En effet, le locataire doit assurer le maintien en l’état du logement durant toute la durée du bail. 
Si, lors de la visite, le bailleur n’est pas satisfait de l’entretien, il ne peut que le dire à son locataire et le prévenir qu’il n’est pas satisfait. Il peut notamment lui expliquer que son dépôt de garantie risque de ne pas lui être restitué dans son intégralité s’il n’entretient pas les lieux ou n’effectue pas les menues réparations et réparations locatives. Il ne peut en aucun cas lui imposer une amende, ou augmenter le montant du loyer. 

Le refus de visite par le locataire 

Il peut arriver que le locataire refuse l’accès au bien. Dans une telle situation, le bailleur ne doit pas ignorer ce refus et ne peut entrer dans le logement. Il doit avoir recours aux voies légales qui s’offrent à lui.  En effet, si un droit de visite a été inclus dans le contrat de bail, il peut le faire valoir. 

Comment faire valoir son droit de visite?

En d’autres termes, le locataire a signé un bail qui autorise le bailleur à entrer dans les lieux, et en lui refusant l’accès il refuse d’exécuter son engagement. Le bailleur peut donc saisir le Tribunal d’Instance d’une demande d’injonction de faire, en remplissant le Cerfa n°11723*08 
L’ouverture d’une telle action risque de complexifier et de tendre les relations entre locataire et bailleur. Mieux vaut donc éviter d’en arriver à un tel stade et essayer de passer par un règlement à l’amiable du conflit. 
En résumé: 
  • Le droit de visite du bailleur pour vérifier l’état général du bien n’existe pas de plein droit mais doit être expressément inscrit dans le contrat de bail Le locataire et le bailleur doivent se mettre d’accord sur la date et l’horaire de visite ;
  • En cas de refus d’accès au bien par le locataire, le bailleur doit faire appel au juge d’instance et ne pas entrer dans les lieux ;
  • En cas de mauvais entretien du bien, le bailleur signale au locataire. 
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Publié le 13/10/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 11h 55min 14s)

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