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Le bailleur peut-il vendre son bien en cours de bail?

Le droit de vendre un bien loué existe et la vente ne met pas nécessairement fin au bail. Le propriétaire peut décider de vendre le bien libre de toute occupation ou bien occupé. Dans le premier cas, le congé pour vente notifié au locataire confère un droit de préemption à ce dernier.

Le droit de vendre un bien loué.

Le propriétaire d’un bien peut souhaiter le vendre. Le fait que ce bien soit occupé par un locataire ne modifie pas ce droit. Le contrat de bail ne prive pas du droit de disposer du bien par le propriétaire.
Cependant, les droits du locataire sont également protégés. Il n’est pas possible de donner congé au locataire à n’importe quel moment. Si le propriétaire souhaite vendre son bien, c’est son droit, mais il doit le faire dans le respect des droits conférés au locataire par le contrat de bail. Pour ce faire, le propriétaire a plusieurs solutions, définies dans  L’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs distingue deux situations :
  • La vente d’un bien libre de tout locataire (résiliation préalable du bail)
  • La vente d’un bien toujours occupé par le locataire

 La vente d’un bien libre de tout locataire

La vente d’un bien libre de tout locataire est plus avantageuse, que ce soit pour le propriétaire ou pour les acquéreurs. Si le logement est donné à bail mais que le propriétaire souhaite vendre le bien libre, il doit donner congé au locataire.

 Le congé pour vente d’un bail de location vide

6 mois minimum avant la date d’échéance du bail de location vide, le propriétaire peut donner un “congé pour vendre” à son locataire. Ce congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le locataire dispose alors d’un droit très important : celui de préempter le bien. Ainsi, la lettre de congé vaut offre de vente au profit du locataire. En ce sens, elle doit contenir des éléments précis tels que le prix de vente, le mode de paiement, ce sur quoi porte précisément la vente.
Le locataire dispose donc de la priorité de l’achat du bien. Il a 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente, à partir de la réception de la lettre de congés. Il peut répondre avant la fin du délai. S’il ne répond pas, son absence de réponse vaut refus d’acheter le logement. Le locataire devra donc quitter les lieux à la fin du préavis de 6 mois.

 Le congé pour vente d’un bail de location meublé

3 mois avant la date d’échéance du bail de location meublé, le bailleur peut “donner un congé pour vendre à son locataire”. Là encore, ce congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. 
Contrairement à un logement vide, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption.

La vente d’un bien occupé par un locataire.

Rien n’empêche le bailleur de vendre le bien occupé. Cela signifie que le bailleur vend le bien avec le contrat de location associé au bien. Dans ce cas, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement. Dans une telle situation, le contrat de bail est transféré au nouveau propriétaire. Le locataire reste dans les lieux, et son contrat se poursuit dans les mêmes conditions. Le nouveau propriétaire devra prendre contact avec lui pour l’informer de cette nouvelle situation.
Pour plus d'informations : 

Publié le 03/11/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 11h 54min 57s)

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