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Le droit de visite du bailleur pour vendre le logement

Le droit de visite du bailleur pour vendre le bien est encadré par la loi. Le bailleur doit organiser les visites avec les candidats et avoir l’accord du locataire. Il ne peut pas entrer sans autorisation. Il peut attendre la fin du droit de préemption du locataire.

Le propriétaire dispose d’un droit de visite pour vendre un bien loué 

Le fait qu’un bien soit occupé par un locataire ne modifie pas le droit du propriétaire de le vendre. Il doit seulement respecter un certain formalisme selon qu’il résilie le bail préalablement ou pas

Le droit de visite du bien en vue de le vendre.

Les visites sont nécessaires à la mise en vente du logement. Tout acquéreur potentiel d’un logement souhaite le visiter avant de faire une offre d’achat. Depuis la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le législateur a pris soin d’organiser le droit de faire visiter le logement pour le vendre. Ce droit diffère peu du droit de faire visiter le logement pour le relouer

L’organisation des visites en vue de vendre le logement 

Des dispositions légales encadrent le droit de faire visiter le bien en vue de sa vente. Le droit du locataire à la jouissance paisible du bien doit être respecté, tout comme son droit au respect de la vie privée. Ainsi, les visites peuvent avoir lieu tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés. Elles ne peuvent excéder une durée de 2 heures par jour. 
Le bailleur qui souhaite organiser des visites avec des candidats ne peut pas entrer dans le logement sans autorisation. Il lui est donc conseillé d’agir en suivant certaines étapes.
Tout d’abord, le bailleur doit prendre contact avec son locataire pour établir avec lui les jours et horaires des visites, en fonction des disponibilités de chacun.
Une fois que ce planning est établi, il peut organiser et programmer les visites avec les candidats. Il communique ensuite au locataire quand ces visites auront lieu.
Dès lors, plusieurs situations sont à envisager :
  • Soit le locataire est disponible au moment des visites convenues, auquel cas il sera présent et fera entrer le bailleur et les candidats. Il s’agit de la situation la plus simple.
  • Soit le locataire n’est pas disponible au moment des visites convenues, mais il laisse ses clés au bailleur ou lui permet d’utiliser un double des clés. Dans une telle situation, et pour sécuriser l’entrée du bailleur dans le logement, il est conseillé de demander un écrit au locataire, certifiant qu’il autorise l’entrée dans les lieux.

Conseils au propriétaire en cas de congé pour vente

Purger le droit de préemption du locataire

Si le propriétaire souhaite vendre le bien libéré de tout locataire et qu’il donne, à cet effet, un congé pour vendre à son locataire, celui-ci dispose d’un droit de préemption. Ce congé doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente formulée par le congé pour vendre.
Il peut donc être raisonnable pour le propriétaire de ne pas commencer les visites avant la fin du délai de 2 mois. Rien dans la loi n’interdit au propriétaire de faire visiter le bien pendant ce délai. Cependant, il faut se mettre à la place du candidat acquéreur qui peut être dissuadé d’acheter le bien. En effet, il peut préférer ne pas faire d’offre sur le bien mais en acheter un autre par peur que ce bien soit préempté par le locataire actuel. Mieux vaut donc attendre la fin de ce droit de préemption, c’est-à-dire 2 mois, et parfois moins si le locataire donne plus rapidement sa réponse.

Le refus du locataire de faire visiter le logement.

La situation la plus délicate est celle dans laquelle, malgré les dispositions légales, le locataire refuse que le bailleur entre dans les lieux pour faire visiter le logement. Dans un tel cas, le bailleur ne doit surtout pas entrer dans les lieux sans autorisation. S’il le fait, il s’agit d’une violation de domicile, délit puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende par le Code pénal (article 226-4 du Code pénal). Une très grande prudence est donc conseillée au bailleur : même s’il a le droit légitime d’user de son droit de visite pour vendre le logement, il ne doit pas porter atteinte à la jouissance paisible du bien par le locataire.

Que faire en cas de refus du locataire de faire visiter le logement pour le relouer ?

Tout d’abord, le bailleur peut écrire à son locataire en lui rappelant ses obligations et lui demander de le joindre pour organiser les visites. Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas ou répond de manière négative, alors le bailleur peut engager les poursuites judiciaires. Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien.
Lors de la conclusion du bail, le locataire et le bailleur peuvent prévoir qu’en cas de vente du logement, des visites pourront avoir lieu tel jour de la semaine, et à une certaine heure. Cette clause ne pourra pas, sous peine d’être réputée non écrite, prévoir des visites les dimanches et jours fériés, ou des visites de plus de deux heures. Certes, une telle clause ne modifie pas le problème si le locataire refuse que le bailleur vienne visiter les lieux, mais cela peut le prévenir qu’un tel droit existe et éviter les discussions quant aux jours et horaires de visite.
En résumé :
  • Le locataire dispose du droit de jouir paisiblement du bien jusqu’à la fin du contrat de bail, qu’importe la décision du bailleur de vendre le bien;
  • Le locataire est dans l’obligation de laisser un droit d’accès et de visite au bailleur pour qu’il réalise des visites en vue de la vente du bien;  
  • Sans autorisation expresse du locataire, le bailleur ne doit pas entrer;
  • Le bailleur a tout intérêt d’attendre la fin du délai de droit de priorité du locataire avant d’organiser les visites;
  • Les visites ne peuvent pas avoir lieu les dimanches, jours fériés et pour une durée de plus de deux heures par jour.

Publié le 03/11/2016

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