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Retenir tout ou partie du dépôt de garantie: quels motifs et comment procéder?

Le bailleur ne peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie qu’en cas d’un manquement du locataire à l’une de ses obligations. 20% du montant du dépôt de garantie peut-être retenu temporairement dans le cas d’un logement en copropriété. Toute retenue doit être dûment justifiée.

Le montant du dépôt de garantie en fin de bail

Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêt au bénéfice du locataire. Le montant final restitué est donc au maximum égal au montant initialement versé par le locataire.
A l'inverse, même s’il est plafonné en nombre de mois de loyer, le dépôt de garantie n’est pas sujet à réévaluation lors des successives révisions du loyer (indexation) au cours du bail.
En fin de bail, de deux choses l’une : 
  • Si les circonstances le justifient (mauvais état du bien rendu, loyers impayés...), le propriétaire peut décider de conserver tout ou partie du dépôt de garantie. 
  • Si le locataire a respecté ses obligations, le propriétaire restitue à ce dernier le montant initialement versé au début de la location. Voici un exemple de courrier de remboursement total du dépôt de garantie.

En cas de retard de la restitution du dépôt de garantie du bailleur au locataire, ce dernier peut lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

Dans quels cas le bailleur peut il conserver tout ou partie du dépôt de garantie?

Les motifs permettant au bailleur de conserver tout ou partie du dépôt de garantie sont encadrés par la loi et en nombre limité:
  • impayés de loyers ;
  • impayés de charges ;
  • réparations locatives non exécutées par le bailleur ;
  • dégradations locatives.

Retenue du dépôt de garantie pour dégâts locatifs

Dans le cas de dégradations locatives ne pouvant passer pour de simples usures normales du bien, le bailleur dispose d’un délai de 60 jours afin d’estimer le pourcentage qui devra être prélevé sur le dépôt de garantie.  

Retenue du dépôt de garantie pour impayés de loyers et/ou de charges

Si certains loyers et charges restent impayés à l’échéance du bail, le bailleur est en droit de prélever ceux-ci directement sur le dépôt de garantie. 

Retenue de 20% du dépôt de garantie pour un immeuble en copropriété

Lorsque le logement concerné se situe dans un immeuble en copropriété, il est possible pour le propriétaire de ne reverser au locataire que 80% du dépôt de garantie au moment de la remise des clés, et de conserver 20% de la somme jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble. La provision de 20% doit être dûment justifié dans le courrier de notification envoyé au locataire. A l'issue de la régularisation des charges de copropriété, cette somme sera restituée après prélèvement des sommes correspondant aux charges réelles non encore payées par le locataire.

La procédure à suivre pour retenir le dépôt de garantie

Envoyer un courrier au locataire l’informant de la retenue du dépôt de garantie

Le bailleur doit envoyer un courrier informant le locataire sortant de la retenue partielle du dépôt de garantie ou, pour les cas les plus sérieux, un courrier informant le locataire la retenue complète du dépôt de garantie. Bien entendu, il lui est aussi possible d’aller plus loin et de demander des compensations en cas de réparations excédant le montant du dépôt de garantie. Le bailleur peut alors saisir la justice.

Le propriétaire doit produire des justificatifs pour retenir le dépôt de garantie

Toute retenue du dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur à l’aide de documents à remettre au locataire. Tous les moyens peuvent être utilisés comme preuve, mais certains documents sont à privilégier:

  • état des lieux d’entrée et de sortie;
  • photos;
  • factures et devis;
  • constat d’huissier;
  • lettres de réclamation concernant les loyers restés impayés.

Fin de bail: Sous quels délais le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie?

Deux cas de figure sont possibles:
  • En l’absence de toute dégradation locative, autre que celles causées par usage normal, le bailleur se doit de procéder à la restitution du dépôt de garantie dans les 30 jours suivant le terme du contrat de bail et la remise des clés.
  • Si des dégradations locatives ont été constatées, le bailleur dispose d’un délai plus important afin de pouvoir procéder à une évaluation précise du montant nécessaire à la remise en état du logement. La restitution du dépôt de garantie doit alors intervenir dans les 60 jours.
Lorsqu’il s’agit d’un bail de location saisonnière, la loi n’impose pas de délais de restitution: celui-ci peut être librement fixé par les parties dans le contrat de location.

Dépôt de garantie: qui doit le restituer en cas de changement de propriétaire?

En cas de vente du bien immobilier en cours de bail, il revient, par défaut, au nouveau propriétaire de reverser le dépôt de garantie au locataire sortant. Cependant, une convention peut être établie précisant que c'est l’ancien propriétaire du bien qui s'en chargera.


Pour aller plus loin :

Publié le 09/12/2015 (dernière mise à jour: 09 novembre 2016 17h 16min 20s)

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