Lors de l’état des lieux de sortie, certains éléments dégradés ne peuvent pas être entièrement imputés au locataire. La notion de vétusté entre en jeu et avec elle l’utilisation d’une grille permettant d’évaluer objectivement celle-ci.
Il est admis que lorsqu'il quitte un logement, le locataire est tenu de le rendre dans un état équivalent à celui qu’il avait trouvé à la remise des clés. Les états des lieux, d’entrée et de sortie, permettent de définir quels éléments ont été dégradés et quelle est la responsabilité du locataire.
Comment définir la vétusté ?
Il est une forme de dégradation qui ne peut être imputée à l’occupant d’un logement, qu’on nomme la vétusté. Il s’agit de l’usure normale d’un bien, c'est à dire que sa dégradation n’est pas la conséquence d’une négligence ou d’une mauvaise utilisation, mais simplement d’un usage régulier et… du temps qui passe.
Dans le domaine de la gestion locative, la vétusté gagne essentiellement les matériaux et les équipements : le revêtement du sol (moquette, parquet, carrelage…), la peinture (murs, plafond, volets…), les éléments de plomberie, ou encore l’obsolescence de l’équipement ou du matériel électroménager.
La vétusté est donc une évolution naturelle à caractère inéluctable. Sur le plan juridique, l’article 1755 du code civil précise bien que “aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure”. La vétusté reste toutefois un élément qui peut influer notamment sur la restitution du dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?
En dépit de la définition donnée, la vétusté reste une notion très vague qui peut prêter à la subjectivité. La loi ALUR de 2014 a tenté de répondre à ce problème en préconisant, dans le cadre d’un bail d'habitation, l’usage d’une grille de vétusté. Ce document fixe un cadre objectif pour évaluer les usures et définir les responsabilité du locataire ou du bailleur dans cette dégradation.
La grille de vétusté a pour but de définir la durée de vie moyenne de chaque élément du logement exposé à la vétusté. Dès lors que cette durée de vie est définie, on applique un taux d’abattement annuel, comparable aux tableaux d’amortissement utilisés dans les entreprises.
Pour être efficiente, la grille de vétusté prend en compte la nature du matériau ou de l’équipement (peinture, plomberie, appareil électroménager, etc.), la durée de vie théorique de celui-ci et le coefficient d'abattement annuel qui détermine la perte de valeur progressive de l'élément et du bien : Pour un élément d’une durée de cinq ans, ce coefficient est de 20%. Au bout de trois ans d’utilisation, l'élément a donc perdu 60% de sa valeur. Si le locataire a commis une dégradation, sa responsabilité est engagée à hauteur de 40% de la valeur initiale de l'élément.
Quels sont les avantages de la grille de vétusté ?
La grille de vétusté présente un intérêt autant pour le locataire que pour le bailleur. Le principal mérite du document est de clarifier les responsabilités lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire sortant évite les retenues abusives sur le dépôt de garantie et n’a pas à supporter l’intégralité du coût des travaux de réfection ou du remplacement de l’équipement. Le bailleur quant à lui peut anticiper les coûts de travaux qui lui incombent.
La grille de vétusté est donc un outil qui favorise la relation de confiance entre le locataire et le bailleur. Le document est fréquemment utilisé par les professionnels du logement, à qui on demande une évaluation objective.
Quels sont les défauts de la grille de vétusté ?
Il n’existe pas à ce jour de grille de vétusté normalisée. De nombreux modèles sont disponibles sur internet. Comme pour l’état des lieux, la conception du document doit faire consensus entre le locataire et le bailleur.
La principale contrainte est de définir la durée de vie d’un élément. La législation n’a pas encore tranché et c’est à chacun de définir une durée de vie acceptable en fonction de références techniques, de normes professionnelles ou tout simplement d’usage.
On considère par exemple la durée de vie de la peinture ou du papier peint comprise entre sept et dix ans, les revêtements au sol de dix à quinze ans et la parquet stratifié de quinze à vingt-cinq ans. La durée d’utilisation d’une chaudière à gaz est estimée entre quinze et vingt ans. L’usure de la robinetterie prend entre dix et quinze ans alors que l’équipement électrique peut durer jusqu’à quarante ans.
Ce flou juridique provoque inévitablement des disparités entre documents selon leur provenance. Il est recommandé de consulter les organismes de référence, notamment l’ANAH, agence nationale de l’habitat, et les bailleurs sociaux. Les compagnies d’assurances peuvent également fournir ce genre d'informations. Enfin, les normes DTU, documents techniques unifiés, peuvent également être d’un bon secours.
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