Droit d’accès au logement loué : conseils et réglementation

Dès lors qu’il a remis les clefs du logement à son locataire, le propriétaire n’est plus “chez lui” dans la maison ou l’appartement concerné. Même si la loi l’autorise à conserver un double des clés, elle lui interdit en revanche de s’introduire dans le logement sans autorisation de l’occupant. Dans certaines conditions toutefois, le propriétaire peut obtenir auprès du locataire un droit d’accès au logement, notamment lors des travaux, lors de la vente du logement ou en fin de bail pour la visite des prochains locataires.

Le droit d’accès au logement en cas de vente 

Lorsque le logement est mis en vente, le propriétaire peut obtenir un droit d’accès au logement afin de faire visiter les éventuels acquéreurs ou un agent immobilier. Il est toutefois préférable que ce droit de visite soit spécifié dans une clause du contrat de location. 

Le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour les dates et horaires de visites. Celles-ci ne doivent pas prendre plus de deux heures par jour. Elles ne peuvent en outre pas se dérouler un dimanche ou un jour férié. 

La réglementation est identique lorsque le locataire a donné son préavis pour indiquer qu’il quitte le logement. Le propriétaire dispose d’un droit d’accès, dans les mêmes conditions que pour une vente, pour la visite des candidats futurs locataires. Celui-ci reste toutefois encadré et soumis à un accord avec le locataire. 

Le droit d’accès du propriétaire lors des travaux

Lorsque des travaux sont engagés dans le logement, et qu’ils sont à la charge du propriétaire, celui-ci peut obtenir un droit d’accès afin qu’il puisse constater l’avancement du chantier. Toutefois, il est important de respecter la tranquillité de l’occupant ainsi que les droits concernant sa vie privée. 

En tout état de cause, le propriétaire est tenu d’informer le locataire en amont de son intention de procéder à des travaux. Il lui fait donc parvenir une notification par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre peut également être remise en mains propres contre signature d’un reçu. 

La notification donnera des précisions sur la nature des travaux en précisant leur nécessité, leur urgence ou l’objectif d'amélioration. Il sera également indiqué la date de début des travaux, leur durée estimée, et bien entendu les conditions d’accès des professionnels intervenants. 

En règle générale, la législation oblige le locataire à faciliter l'exécution des travaux. Toutefois, le droit l’autorise à ne pas donner accès aux intervenants lors de ses jours de repos, notamment le samedi, le dimanche et lors des jours fériés. Bien entendu, le propriétaire a intérêt à tenir compte de la situation professionnelle du locataire, notamment si celui-ci travaille de nuit ou le week-end.

Quels sont les travaux qui nécessitent un droit d’accès ?

La réglementation prévoit une liste de types de travaux qui donnent au propriétaire et aux intervenants qu’il a choisi un droit d’accès au logement. Il s’agit : 

• des travaux d’isolation destinés à améliorer la performance énergétique du logement et à réduire les coûts de chauffage, d’électricité et de consommation ; 
• des travaux d’amélioration qui apportent une valeur ajoutée au logement (agencement, cloisons, parquet, etc.) ; 
• des travaux d’amélioration correspondant aux critères de décence d’un logement (surface habitable, équipements obligatoires, DPE, absence de risques, absence d'éléments nuisibles). 
• de l’installation d’un équipement ou son remplacement par un modèle plus récent ou de qualité supérieure ;
• de travaux entretien, de maintien en état de réparations importantes ; 
• de travaux d'amélioration des parties communes : installation d'un ascenseur, sécurisation de l'immeuble, installation d'un digicode, etc.
• de travaux d’entretien des toitures et des façades végétalisées. 

Quels dédommagement pour le locataire ? 

Le propriétaire qui engage des travaux dans un logement loué est tenu de dédommager le locataire lorsque les travaux durent plus de vingt-et-un jours. Ce dédommagement prend la forme d’une réduction temporaire du loyer qui tient compte du nombre de jours des travaux et de la surface occupée.

Somme à déduire = Loyer courant x (nombre de jours de travaux / nombre de jours dans le mois) x (surface occupée en m² / surface totale du logement)

Par exemple, si dans un logement de 100 m² loué 500€ par mois, les travaux ont pris 15 jours sur un mois à 30 jours et occupé 40 m², la réduction du loyer sera calculé ainsi :  

500 x 15/30 x 40/100 = 100

Le loyer sera donc réduit de 100 €.

En tout état de cause, une bonne communication avec le locataire permet d’éviter un grand nombre de complications. Il est donc important de prévoir sur le bail d’habitation une clause spécifique traitant du droit d’accès du propriétaire en cas de travaux ou de nécessité de visite.