Si, pour obtenir un logement en location, la caution d’un garant n’est pas obligatoire, cela s’avère dans la pratique quasiment indispensable. Il est rare que les propriétaires bailleurs ne demandent pas de garanties afin de ne pas être confrontés à un défaut de paiement. Pour le locataire, le garant peut être une personne (ou un groupe de personnes) de son entourage, mais aussi un organisme spécialisé dans la caution locative.
Un garant, une caution
On emploie souvent le terme de caution pour désigner le garant, ce qui est une erreur. La caution désigne la garantie en elle-même et pas le garant. Cette caution est matérialisée par un contrat de cautionnement, ou acte de caution, signé par le garant. Ce contrat est remis par le locataire au propriétaire bailleur lors de la signature du bail. L’ensemble des documents constitue le dossier de location.
L’acte de caution précise la durée de l’engagement du garant, le montant garanti et la forme de la caution, qui peut être simple ou solidaire. La durée de la caution peut être limitée dans le temps (généralement la durée du bail initial). Si elle n’est pas précisée, elle est considérée comme illimitée. Elle se prolonge automatiquement lorsque le bail est renouvelé, et ne prend fin que lorsque le locataire quitte définitivement le logement.
Le montant garanti est la somme plafond jusqu’à laquelle le garant s’engage à couvrir les éventuels impayés du locataire. Ce montant n’est pas toujours précisé, indiquant que le garant s’engage pour une somme illimitée.
Toutefois, lorsque la durée n’est pas indiquée, le garant a la possibilité de se désengager de la caution à l’issue du bail initial. Il devra informer le bailleur et le locataire par courrier recommandé avant le renouvellement du bail.
Caution simple ou caution solidaire ?
Il existe deux formes juridiques de caution : la caution simple et la caution solidaire. Elles se distinguent sur la procédure que doit suivre le propriétaire bailleur en cas d’impayés du locataire.
Dans le cas de la caution simple, le propriétaire bailleur engage une action contre le locataire. Il lui adresse un courrier recommandé. Le locataire doit alors régler ses impayés et prend si besoin l’initiative de solliciter son garant. Si le locataire ne répond pas ou s’avère insolvable, le propriétaire peut alors se tourner lui-même vers le garant.
Dans le cas de la caution solidaire, le propriétaire bailleur s’adresse directement au garant. C’est la forme que préfèrent la plupart des bailleurs car elle simplifie la procédure. Toutefois, si le locataire a plusieurs garants, le bailleur doit s’adresser à chacun d’eux.
Dans l’acte de caution, le garant spécifie noir sur blanc qu’il s’agit d’un acte de cautionnement solidaire et précise qu’il s’engage à régler toutes les sommes que pourraient devoir le locataire, notamment les loyers et charges, les frais de réparation mais aussi les frais liés à la procédure.
Le locataire aura bien entendu une préférence pour la caution dite simple, car le bailleur s’adresse à lui avant de solliciter son garant. Il est préférable qu’il puisse lui-même régler un éventuel impayé avant que son garant soit sollicité. Dans le cas d’une caution solidaire, la prise de contact entre bailleur et garant pourra se faire sans qu’il soit au courant.
Pour le garant, enfin, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’un organisme de caution locative, le choix entre caution simple et caution solidaire ne se pose pas puisqu’il sera sollicité quoi qu’il arrive en cas d’impayés. On recommande toutefois la caution solidaire qui simplifie la procédure.
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