L'assurance habitation du locataire est une obligation définie par la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Lorsque le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer les frais auprès du locataire.
L’assurance multirisque habitation: une obligation du locataire
Une obligation au titre du contrat de bail
Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, …..) dont il doit répondre vis-à-vis du bailleur. En cas de dommages, ce dernier a ainsi la certitude que le locataire pourra faire face aux réparations. Le locataire doit remettre chaque année, sur demande du bailleur, une attestation d’assurance.
Une clause résolutoire du contrat de bail
La non-souscription d’une assurance des risques locatifs fait partie des clauses résolutoires du contrat de bail, au même titre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. Le bailleur peut demander la résiliation du bail si le locataire ne justifie pas la souscription d'une assurance. En pratique, cela exige une procédure judiciaire longue, qui commence par l’envoi d’une mise en demeure de remettre une attestation d’assurance.
L’assurance pour le compte du locataire: une alternative à la clause résolutoire
Une nouvelle disposition de la loi ALUR
La loi ALUR a introduit une alternative à l'exercice de la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance du locataire. Celle-ci est en effet difficile à activer : la procédure est souvent longue, coûteuse et incertaine.
Le bailleur peut souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire. Le bien est alors assuré et le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d'assurance par douzième à chaque paiement du loyer (le montant doit figurer sur la quittance).
Dans la pratique, le bailleur doit envoyer une mise en demeure informant le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.
Attention, cet envoi vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Le bailleur doit donc choisir et ne peut pas en parallèle tenter de résilier le bail pour ce motif.
Une pénalité de 10% pour le locataire
La loi ALUR a prévu une pénalité sous forme de majoration de la prime d’assurance récupérable auprès du locataire. Le décret ALUR du 30 mars 2016 a fixé le montant maximal de cette majoration à 10%.
La colocation au coeur de la révision
La loi Alur s’est également penchée sur la colocation. Dans la pratique, les questions sont nombreuses : Faut il une assurance par locataire ? Faut il mettre en place une assurance générale pour les salles communes? Qui est responsable en cas de dégâts ? Afin d’éviter ces questions, la loi a prévu que les parties peuvent convenir, dans le contrat de bail, que le bailleur souscrira une assurance habitation pour le compte des colocataires.
Pour aller plus loin:
- L’assurance habitation du locataire
- Colocation: la souscription de l’assurance habitation par le bailleur
- Défaut d'assurance et souscription par le bailleur : une indemnité de 10%
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