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Loyer et contrat de bail : les règles du jeu

Les modalités de paiement et le montant du loyer sont fixées dans le contrat de bail. La fixation du loyer n’est cependant pas toujours libre, selon la zone dans laquelle se situe le bien.

Qui fixe le loyer dans un contrat de location?

Le contrat de bail est un contrat conclu à titre onéreux. En cas de location gratuite, on ne parle plus de contrat de bail mais de contrat de prêt à usage dont vous pourrez trouver un modèle sur notre site
D’un point de vue juridique, le prix d’un contrat est un élément essentiel, qui prend la forme du loyer et de ses accessoires (notamment les charges). Il y a contrat lorsqu’il y a accord sur la chose (le logement) et le prix (le loyer et les charges). 
Le contrat de bail est un contrat conclu entre deux parties, le locataire et le bailleur. Ces deux parties conviennent d’un commun accord du montant du loyer et de ses modalités de paiement.

 Les modalités de paiement du loyer sont indiqués dans le modèle de bail

 Le loyer peut être payé par différents moyens. Ainsi, le locataire et le bailleur peuvent se mettre d’accord pour un paiement par chèque, par espèce (dans la limite de 1 000€) ou encore par virement automatique. 
Le bailleur ne peut pas imposer un paiement par virement automatique à son locataire, ou demander un prélèvement du loyer sur le salaire de son locataire à son employeur. 
 
Généralement, le paiement du loyer se fait de manière mensuelle. Si cela n’est pas prévu, le locataire peut l’exiger. Le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur une date de paiement, et le locataire est tenu de verser le loyer chaque mois à cette même date pendant toute la durée du contrat de bail, y compris pendant le préavis.

La quittance de loyer

Le bailleur n’est pas dans l’obligation de délivrer une quittance de loyer à son locataire, sauf à ce que ce dernier la lui demande. Cette quittance peut être réclamée pour tous les mois payés, même après la fin du contrat de bail. La quittance de loyer est donnée gratuitement par le bailleur, et elle peut être adressée au locataire par courrier, par remise en main propre, par email. 
Le locataire a tout intérêt à faire la demande à son bailleur des quittances. Elles sont la preuve du bon paiement du loyer par le locataire. C’est une preuve de bon comportement du locataire. Une telle preuve est utile lorsque le locataire cherche un nouveau logement à louer ou qu’il souhaite faire un prêt pour acheter un bien.

Les différents moments de fixation du loyer au cours du bail

Le contrat de bail est un contrat à exécution successive. Sa vocation est de se poursuivre dans le temps, et ce temps peut être long. A ce titre, le contrat vit, et avec lui le loyer, qui peut parfois, et sous certaines conditions, évoluer.
 Les modalités de fixation du loyer diffèrent selon le moment. Il y a trois moments de la vie du loyer au cours du contrat de bail :
  •  La fixation initiale du loyer, lors de la rédaction du bail;
  • La révision du loyer au cours de la durée du bail;
  • La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.

Encadrement et contrôle des loyers

Le législateur a défini des zones tendues, dans lesquelles la demande de location est plus importante que l’offre. Cette situation place les bailleurs dans une situation de force, leur permettant de fixer des loyers élevés. C’est notamment le cas de grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, ou Lille par exemple. Dans ces villes, la demande de logements est plus importante que l’offre. 

L’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 limite la capacité du bailleur à augmenter le loyer lors du changement de locataire: 
“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”
Le loyer défini dans le nouveau contrat de bail ne peut donc excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Le contrat doit d’ailleurs faire mention : 
  • du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
  • de la date de versement et
  • de la date de la dernière révision du loyer.

Si vous souhaitez savoir si votre logement se situe en zone tendue, vous pouvez utiliser notre vérificateur.

Le contrôle des loyers à la relocation en zone tendue

La loi prévoit que le contrôle des loyers soit d’application dans toute zone tendue, pour autant que le décret d’application préfectoral ait été publié. Concrètement, 
  • il s’agit d’un plafond de loyer au mètre carré, défini par l’Observatoire des loyers;
  • le contrôle des loyers n’est d’application qu’à Paris
De manière plus précise, le bailleur qui loue dans une zone où le contrôle des loyers doit indiquer au contrat de bail le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Le loyer au mètre carré ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf circonstance exceptionnelle le justifiant. 
En résumé :
  • Le loyer est le prix du contrat de bail;
  • La fixation du loyer se fait au moment de la conclusion du contrat de bail, et il peut se voir réviser ou réévaluer par la suite sous certaines conditions;
  • Les modalités de paiement du loyer sont fixées d’un commun accord entre le locataire et le bailleur;
  • Le locataire peut demander à son bailleur de lui délivrer une quittance de loyer, preuve de son bon paiement;
  • La crise du logement en France a incité le législateur à établir des conditions d’encadrement des loyers.

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Publié le 19/12/2016 (dernière mise à jour: 31 mai 2017 17h 21min 50s)

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