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La fixation du loyer lors de la remise en location du logement

Le bailleur doit se demander si son bien se situe ou non dans une zone tendue. Dans ce cas, le prix du loyer figurant au contrat de bail doit être le même que le dernier loyer payé par le précédent locataire. Il existe cependant des exceptions.

Le champ d’application de l’encadrement des loyers

Le législateur a souhaité mettre en place un régime d’encadrement du loyer à la relocation dans certaines zones. Cela s’est traduit par la loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 Mars 2014, dite loi ALUR. Cette loi limite la possibilité pour le bailleur de réévaluer le loyer dans certaines conditions et dans certaines zones dîtes “tendues” uniquement.

Le champ d’application matériel

Le régime d’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux relocations, c’est à dire aux locations dont le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois au moment de la signature du contrat de bail.

Le champ d’application géographique

L’encadrement du montant du loyer n’a pas lieu d’exister pour l’ensemble du territoire : l’objectif étant de répondre à une cette tension du marché, il ne s’applique dans certaines zones, que l’on appelle les « zones tendues ».
 Ces zones tendues sont:
« les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social »
Sont ainsi concernées les communes situées dans les agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse
 
Dès lors, le propriétaire qui souhaite rédiger un bail doit se poser une question : le logement se situe-t-il dans une zone tendue ?
  • Si le logement est en zone tendue, il ne peut pas fixer librement son loyer pour la relocation de son logement. Le loyer est encadré selon le calcul expliqué ci-dessous;
  • A contrario, si le logement ne se situe pas dans le périmètre d’une zone tendue, alors la fixation du loyer de relocation reste libre par le bailleur.

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Principe de l’encadrement des loyers: le dernier loyer appliqué au précédent locataire

Lors de la remise en location du logement en zone tendue, le bailleur doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer payé par le précédent locataire.
Ce loyer peut faire l’objet d’une révision à condition qu’il n’ait pas été révisé avec l’ancien locataire au cours des 12 mois précédents la signature du nouveau bail. La révision du loyer se fait par application de l’indice de référence des loyers (IRL), indice officiel, publié chaque trimestre par l’INSEE. Le bailleur doit prendre en compte le dernier IRL publié au jour de la signature du nouveau contrat de bail.
 
Pour que le nouveau locataire puisse vérifier que le bailleur respecte ses obligations, l’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 impose au bailleur de mentionner dans le contrat le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ainsi il peut vérifier qu’il s’agit d’une relocation et que son loyer n’est pas supérieur au dernier loyer payé.

Notre formulaire de rédaction de bail en ligne vous guide à travers les différentes mentions obligatoires du bail, en fonction de votre situation et le code postal de votre logement.

 Exceptions : une réévaluation possible du loyer

 La loi prévoit 2 motifs de déplafonnement du loyer du bien remis en location.

 Le déplafonnement du loyer pour cause de travaux.

  • 1ère situation :  le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette situation, le loyer peut être réévalué : l'augmentation annuelle ne peut cependant pas dépasser 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
  •  2ème situation : le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué lorsque le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois  de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans cette situation, le loyer peut être librement fixé.

Le déplafonnement du loyer pour loyer précédent manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté. Cette augmentation ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans la voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Contestation du loyer par le locataire

Le locataire peut agir en contestation du loyer dans le cas où le loyer ne respecte pas les conditions de fixation. Il doit saisir la commission départementale de conciliation (cette saisine est obligatoire avant toute saisine du juge).
  • La commission a 2 mois maximum pour rendre un avis
  • Si la conciliation ne réussit pas, alors le locataire peut saisir le juge du tribunal d’instance.  
 Conclusion pour un bail lors de la relocation:
  • Le bailleur doit se demander si son logement est ou non en zone tendue ;
  • En zone tendue, le loyer doit être le même que le dernier loyer fixé par l’ancien locataire, sauf si le loyer était manifestement sous-évalué ou si le bailleur a fait des travaux dans le bien.

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Publié le 19/12/2016 (dernière mise à jour: 12 mai 2017 19h 56min 26s)

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