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Le congé pour vente : une faculté de résiliation du bail pour le propriétaire

Le congé pour vendre le logement doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail pour un logement vide, et 3 mois pour un logement meublé. En bail de location vide, la notification envoyée au locataire vaut offre de vente à ce dernier qui possède un droit de préemption.
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien libre de toute occupation doit donner congé au locataire. Les règles qui encadrent ce congé diffèrent légèrement si le bien est loué meublé ou si il est loué vide.

 Le congé pour vendre : le bail de location vide

 Pour un bail de location vide, le congé doit être donné au minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Sur la forme, la notification de fin de bail doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), notifiée par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé (pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014).
Le congé doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations :
Cette reproduction peut avoir lieu :
  • dans la lettre de congé elle-même ;
  • en annexe de la lettre de congé.
Si la reproduction n’est pas faite, il peut s’agir d’une nullité de forme. Comme toute nullité de forme, ce vice ne jouera que s’il fait grief au locataire, c’est-à-dire uniquement s’il est reconnu par le juge que cette non reproduction lui a porté préjudice.
Dans tous les cas, il est conseillé au bailleur de reproduire ces cinq premiers alinéas afin de s’assurer aucune difficulté dans l’avenir. 
Le congé donné par le bailleur pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. A cet effet, le locataire dispose alors d’un droit très important, celui de préempter le bien  

Le congé pour vendre un bien loué en meublé

Pour un bail de location meublée, le congé doit être donné au minimum 3 mois avant la date d’échéance du bail.
Le congé pour vendre d’un bien en location meublée doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), notifié par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé (pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014).
 Le congé doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations :
  • Le prix de vente du bien en question ;
  • Les conditions de vente du bien (paiement en une fois, paiement en plusieurs fois, vente courte, vente longue, etc) ;
  • La consistance des locaux ;
  • La reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Cette reproduction peut avoir lieu :

  • dans la lettre de congé elle-même ;
  • en annexe de la lettre de congé.
Si la reproduction n’est pas faite, il peut s’agir d’une nullité de forme. Comme toute nullité de forme, ce vice ne jouera que s’il fait grief au locataire, c’est-à-dire uniquement s’il est reconnu par le juge que cette non reproduction lui a porté préjudice.
Dans tous les cas, il est conseillé au bailleur de reproduire ces cinq premiers alinéas afin de s’assurer aucune difficulté dans l’avenir. 
Ce congé vaut offre de vente du bien. Cependant, contrairement au congé donné pour un logement meublé, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption 

Les mentions non obligatoires dans un congé pour vendre

Comme nous l’avons vu, le bailleur doit prendre soin de spécifier certains éléments dans sa lettre de congé. Cependant, il y a des éléments, bien que semblant très importants, qui n’ont pas obligatoirement à figurer dans la lettre de congé.
 Ne sont pas obligatoirement à mentionner dans la lettre de congé :
  • Le délai du droit de préemption du locataire pour faire une offre de vente sur un bien en location vide. Si le bailleur peut l’indiquer au locataire, l’inscription de la durée de ce droit de préemption n’est pas obligatoire. Le locataire doit s’informer de lui-même.
  • Le délai de rétractation de 7 jours du candidat acquéreur n’a pas non plus à être indiqué par le bailleur ;
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
  • Les informations sur les diagnostics techniques, termites et plomb ;
  • Plus étonnement, la superficie du bien à vendre, alors même que le contrat de bail doit obligatoirement mentionner la surface habitable du bien loué selon l’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La vente à un prix plus avantageux

Le congé pour vente précise le prix de vente du bien loué. Le locataire, s’il est en location vide, dispose d’un droit de préemption du bien à ce prix. Si le locataire fait connaître à son bailleur qu’il n’est pas intéressé pour acheter le bien à ce prix, il abandonne ce droit de préemption. Pour autant, si le propriétaire, in fine, vend le bien à un prix inférieur au prix de l’offre de vente spécifié dans le congé pour vendre, il doit obligatoirement notifier le nouveau prix au locataire.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente du bien pour le locataire. Le locataire aura alors un nouveau droit de préemption de 1 mois, qui court à compter de la réception de la notification par le locataire. Pour des questions de preuve du délai, il est conseillé au bailleur de notifier cette nouvelle offre de vente par voie d’huissier ou par LRAR.
Si cette notification n’est pas faite, la vente pourra être annulée. 
Pour résumer :
  • Le congé pour vendre peut être donné par le propriétaire 6 mois avant la date d’échéance du contrat de bail pour une location vide, et 3 mois avant pour une location meublée ;
  • Le locataire d’un logement meublé bénéficie d’un droit de préemption ;
  • Le congé pour vente doit contenir un certain nombre d’éléments, à peine de nullité.
 Pour aller plus loin: 

Publié le 25/11/2016

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