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Dans quels cas le bailleur peut il mettre fin au contrat de bail?

Le bailleur ne peut notifier le congé du bail aux locataires que dans trois cas. Il doit nécessairement respecter un formalisme strict: chaque locataire doit être notifié, dans un délai précis et par un courrier RAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récipissé.

Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé au locataire?

Le principe : la limitation de la faculté du bailleur de donner congé et résilier le bail

Le régime juridique du contrat de bail est ainsi établi qu’il est protège le locataire. Si le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment, le bailleur quant à lui ne dispose pas de la même faculté. Il ne peut mettre fin au contrat de location de résidence principale qu’à son échéance et pour des motifs très précis.

 Il existe trois situations permettant au bailleur de résilier le bail

Le bailleur peut donner congé au locataire dans trois situations :
  • La reprise pour habiter : Le congé pour reprise du logement doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le logement doit être repris par le bailleur ou l’un des bénéficiaires à titre de résidence principale;
  • Le congé pour vente;
  • Le congé pour motif légitime.

Cette situation s’explique par la volonté de protéger le locataire. Le législateur a donc pris le soin d’encadrer le droit de donner congé du bailleur.

Tout bailleur ne doit jamais perdre de vue qu’il est considéré, aux yeux de la loi, comme la partie forte du contrat. Dans ces trois situations, le bailleur est soumis à un régime très strict et il doit impérativement respecter un certain formalisme. 

Le destinataire du congé : le ou les locataire(s)

Évidemment, le congé doit être notifié par écrit par le bailleur à son locataire. Le courrier du  bailleur doit obligatoirement indiquer le nom du locataire, à peine de nullité. Ce congé doit être adressé au locataire du logement. Cette affirmation n’a rien d’étonnant, mais en pratique il peut y avoir des difficultés pour savoir qui est le locataire.

 La notification du congé du bail au locataire marié

L’article 1751 du Code civil instaure entre les époux une co-titularité du droit de bail. L’article 9-1 de la loi du 6 Juillet 1989 précise comment le bailleur doit agir face à son locataire marié:
  • Si le bailleur a connaissance de l’époux ou de l’épouse de son locataire, alors il doit délivrer le courrier de notification de congé autant au locataire inscrit sur le contrat de bail qu’au conjoint marié. Si le bailleur ne les a pas tous les deux informés, alors le congé n’est pas opposable au conjoint marié du locataire. Il est ainsi conseillé au bailleur de donner congé par deux lettres distinctes : l’une pour le locataire et une autre pour son époux/son épouse.
  • Si le bailleur n’a pas connaissance de l’époux ou de l’épouse de son locataire, alors le bailleur ne peut notifier le congé qu’au seul locataire présent sur le contrat de bail. Ce congé vaudra alors congé pour ce locataire et son époux/son épouse.

 La notification du congé du bail au locataire pacsé

L’article 1751 du Code civil prévoit la possibilité pour les partenaires liés par un Pacs de demander conjointement à être co-titulaires du bail. Si cette demande a été réalisée, l’article 9-1 de la loi du 6 Juillet 1989 s’applique de la même manière que précédemment. Dès lors, si le locataire pacsé et qu’il a, avec son partenaire non-signataire du bail, fait une demande conjointe de co-titularité, le bailleur doit délivrer le congé autant au locataire qu’au partenaire lié par un Pacs.

La notification du congé du bail au locataire en concubinage

En droit civil français, le concubin non signataire du contrat n’a pas la co-titularité du bail. Dès lors, le bailleur ne doit notifier le congé qu’au seul locataire présent sur le contrat de bail. 

La notification du congé du bail aux colocataires

L’article 8-1 de la loi du 6 Juillet 1989 établit deux régimes pour les colocataires, selon qu’il existe une solidarité ou non. Le bailleur ne doit pas agir de la même manière selon qu’il est face à des colocataires solidaires ou non solidaires:  
  • Si les colocataires ne sont pas solidaires, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas souscrit d’engagement solidaire, le bailleur doit délivrer le congé à tous les colocataires. Si le bailleur omet d’adresser son congé à l’un des colocataires non solidaires, ce colocataire restera locataire.
  • Si les colocataires sont solidaires, le bailleur peut délivrer congé qu’à un seul des colocataires. Cependant, pour éviter tout risque de contestation ou de contentieux, il est conseillé au bailleur de notifier le congé à chacun des colocataires.

Le locataire décédé ou ayant abandonné le logement

Si le locataire est décédé ou qu’il a abandonné le logement, l’article 14 de la loi du 6 Juillet 1989 indique qui continue le contrat de bail, ou à qui est transféré. Dans une telle situation, le bailleur doit donner congé au bénéficiaire définies par la loi.

Le formalisme de la résiliation du bail par le propriétaire

Le congé du bailleur doit être notifié au locataire. Cette notification peut avoir lieu par différentes voies inscrites à l’article 15-1 de la loi du 6 Juillet 1989. Le congé du bailleur peut être donné :
  • Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
  • Par acte d’huissier ;
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014.
La notification par lettre simple ne peut pas avoir lieu. L’esprit de la notification par LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement est de s’assurer que le locataire a connaissance de ce congé. 
Le bailleur doit prendre toutes les précautions pour que le congé ait bien été remis.Par exemple, si le bailleur sait qu’il peut y avoir des problèmes de boites aux lettres, mieux vaut pour lui de notifier le congé par remise en main propre.

Les préavis et préavis de résiliation de bail par le bailleur

Deux éléments ne doivent jamais être perdus de vu par le bailleur :

 A partir de quand le délai court ?

Selon l’article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la notification de congé. Des problèmes peuvent donc se poser si la notification a lieu par LRAR mais que le locataire ne vient jamais la retirer à la Poste, si l’accusé de réception n’est pas signé par le locataire. Dans de telles situations, il est considéré que le délai de préavis n’a pas commencé à courir.
Conseil au bailleur qui souhaite notifier le congé par LRAR : notifier assez tôt pour pouvoir notifier l’acte par voie d’huissier dans le délai légal si le locataire ne retire par la LRAR ou si une tierce personne signe pour lui l’acte de réception.
Afin d’éviter tout problème de commencement du délai des 6 mois la notification par voie d’huissier ou, pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014, la notification remise en main propre contre récépissé ou émargement, sont conseillées. 
 
Pour résumer :
  • Le bailleur ne peut donner congé que dans certains cas : reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime;
  • Le bailleur doit identifier avec précision à qui il doit notifier le congé;
  • Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement;
  • Le bailleur doit donner congé au minimum 6 mois avant la fin du contrat de bail.

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Publié le 14/11/2016

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