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Le congé du bail pour motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le congé donné par le bailleur doit obligatoirement mentionner certains éléments. Le motif est contrôlé par le juge. Il peut notamment s’agir du non-paiement du loyer ou de la non jouissance paisible du bien.

Qu'est ce que le congé du bail pour motif légitime et sérieux?

Le congé pour motif légitime et sérieux est, avec le congé pour vente et le congé pour reprise, une des possibilités offertes par le législateur aux bailleurs pour mettre fin au bail lorsque celui-ci arrive à échéance. Elle est précisée à l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Le législateur n’a pas cependant pas défini ce qu’est un motif légitime et sérieux. C’est à travers les exemples de jurisprudence (ce qui a été accepté par le juge comme un motif légitime et sérieux) que l’on peut dessiner le contour offert par ce type de congé. Le juge considère au cas par cas, mais de grands traits se dessinent tout de même.

Les motifs dits “légitime et sérieux”

La jurisprudence des juges montre qu’il y a deux grands types de motifs permettant de donner congé:
  • Les motifs imputables au locataire;
  • Les motifs non imputables au bailleur.

Les motifs imputables au locataire

Le bailleur peut donner congé pour motifs légitime et sérieux comme une sanction à l’inexécution d’une de ses obligations par le locataire. Si le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations, il s’agit pour le bailleur d’un motif légitime et sérieux permettant de donner congé. Voici quelques exemples (les plus fréquents) des motifs imputables au locataire.

Non paiement du loyer
Parmi les motifs imputables au locataire, on peut notamment signaler le congé pour sanctionner le non-paiement du loyer par le locataire. Il peut s’agit du non paiement à la date convenue entre les parties, c’est-à-dire en cas de retard répétitif du locataire de payer le loyer, ou le non-paiement du tout.

Usage non-paisible des lieux loués 
Est également considéré comme un motif légitime et sérieux justifiant de donner congé pour le bailleur, le non usage paisible des lieux loués. Il est entendu comme usage non paisible des lieux loués, le tapage. Ce tapage peut être nocturne (fêtes nocturnes répétitives malgré les avertissements des voisins) mais aussi diurne.

Non respect de la destination des lieux 
Le juge a également considéré comme motif légitime et sérieux le non-respect par le locataire de la destination des lieux. En effet, il y a généralement dans le contrat de bail une clause d’habitation bourgeoise, et si le locataire ne la respecte pas alors il n’utilise pas le logement dans les conditions définies dans le contrat de bail

Défaut d'assurance
L’assurance du logement est obligatoire pour le locataire et le bailleur doit exiger la remise annuelle d'une attestation d’assurance. Si, après mise en demeure, le locataire ne transmet toujours pas cette attestation, le bailleur peut donner congé à son locataire pour défaut d’assurance, car cela constitue un motif légitime et sérieux.

Les autres motifs légitimes et sérieux
Un autre motif légitime et sérieux est la sous-location du logement à un tiers sans autorisation écrite du bailleur, la transformation des lieux loués sans autorisation, ou encore l’opposition du locataire à la réalisation de travaux.

Les motifs non imputables au locataire

Le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux pour d’autres raisons que celles imputables à son locataire. Là encore, il n’y a pas de cas définis par le législateur. A partir de la jurisprudence, on peut citer les motifs légitimes sérieux les plus courants.
Résiliation pour travaux
Le bailleur peut donner congé en cas de démolition, rénovation, réhabilitation des lieux loués. Ce congé n’est valable que si les travaux exigent le départ du locataire. Par ailleurs, les travaux n’ont pas nécessairement besoin d’être indispensables. Le bailleur peut vouloir ces travaux pour améliorer la rentabilité de son bien ou pour des déductions fiscales. Enfin, le bailleur doit donner la preuve de son intention de réaliser les travaux.
Expropriation pour cause d'utilité du bien 
Il y a également le congé donné car une expropriation pour cause d’utilité publique du bien a lieu. Une telle expropriation n’est imputable ni au locataire, ni au bailleur. Dans une telle situation, le bailleur n’a pas d’autre choix que de donner congé à son locataire.
Les autres motifs légitimes et sérieux
On peut également citer le congé en cas de non-renouvellement du cautionnement, ou la démolition en vue de la reconstruction.
Quel que soit le motif allégué, le bailleur doit le justifier, et c’est le juge qui, au cas par cas, considère ce motif comme étant légitime et sérieux.

Le contrôle du motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux est contrôlé par le juge d’instance. A ce sujet, il faut savoir que les juges détiennent un pouvoir souverain d’appréciation sur la réalité de la légitimité et du sérieux du motif allégué. Il s’agit d’un contrôle à priori des motifs allégués. En cas de congé frauduleux, le congé est annulé et le locataire est en droit d’obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. 

La forme du congé pour motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux répond à toutes les conditions de forme et de délai que les autres congés donnés par le bailleur. Cependant, certains éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans le congé pour motif légitime et sérieux. Si le bailleur ne fait pas mention de ces éléments, le congé n’est pas valable. Ainsi, le bailleur doit obligatoirement, à peine de nullité du congé, mentionner:
  • Le motif légitime et sérieux pour lequel il souhaite prendre congé;
  • Les pièces justificatives prouvant les faits énoncés dans le motif légitime et sérieux.

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Publié le 22/01/2017 (dernière mise à jour: 14 mai 2017 21h 45min 33s)

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