Nice est en zone tendue: les règles de fixation du loyer sont plus strictes
- de fixation du loyer dans le contrat de bail et
- de délais de préavis du locataire.
Nice: l’encadrement des loyers limite l’augmentation de loyer lors de la relocation
“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”
- du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- de la date de versement et
- de la date de la dernière révision du loyer.
Exception à l’encadrement des loyers: les premières locations et les logements inoccupés depuis plus de 18 mois
La réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité à Nice permet d'échapper à l'encadrement
La réévaluation pour sous-évaluation manifeste comme troisième exception à l'encadrement des loyers
- le bailleur doit déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables (le “loyer moyen”);
- l’augmentation de loyer maximum se calcule ainsi : 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent)
Les références utilisées par le bailleur pour déterminer ce loyer moyen doivent impérativement être jointes au contrat de bail.
Nice et le renouvellement du bail: le loyer n'est réévalué que s'il est manifestement sous-évalué
Réévaluation pour sous-évaluation manifeste: comment ça marche?
- Le bailleur doit proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat de bail en cours, un nouveau loyer fixé par « référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
- En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation de Alpes-Maritimes.
- A défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, sans quoi le contrat de bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. C’est-à-dire que le loyer du nouveau bail renouvelé demeure inchangé.
Réévaluation pour sous-évaluation manifeste: une hausse sous contraintes
- 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent).
- 15 % du coût réel (TTC) des travaux d’amélioration ou de mise en conformité que le bailleur aurait réalisé depuis la signature du contrat de bail initial.
Réévaluation pour sous-évaluation manifeste: une augmentation sur la durée
- par tiers s’il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans (bailleur personne physique)
- par sixième s’il s’agit d’un bail d’une durée de 6 ans (bailleur personne morale)
Le préavis du locataire à Nice Le locataire à Nice bénéficie du délai de préavis réduit propre aux zones tendues, instauré par la loi ALUR. Il doit impérativement invoquer le motif dans son courrier de résiliation. | |
Nice: la réglementation sur le contrat de bail Rédaction du bail à Nice : ce qu’il faut savoir en termes de zone tendue, de contrôle des loyers, de plafond des honoraires et de zone d’état des risques. |
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