Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le bailleur peut et ne peut pas faire

Chaque année, à l'approche du 1er novembre, la même idée circule chez les propriétaires : pendant l'hiver, plus rien ne bouge. Avec la trêve hivernale 2026, qui court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, ce n'est pas tout à fait exact, et c'est là que les erreurs commencent.

Pourtant, beaucoup de bailleurs confondent deux choses : la procédure, qui peut continuer, et l'exécution matérielle de l'expulsion, qui est suspendue. Certains, lassés d'attendre, tentent même de se faire justice eux-mêmes en changeant une serrure ou en coupant l'eau, au risque d'une condamnation pénale. Voici ce que vous pouvez poursuivre, ce que vous devez laisser en pause, et ce que le locataire risque encore.

En bref : la trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, même quand une décision de justice a été rendue. Elle n'efface ni les loyers dus ni la procédure en cours. Pendant ces cinq mois, vous pouvez agir devant le juge, mais jamais faire partir le locataire par vous-même.

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : ce que la loi suspend vraiment

La trêve hivernale n'est pas une mesure décidée chaque automne. Ses dates sont fixées par la loi : elle s'ouvre le dimanche 1er novembre 2026 et se termine le mercredi 31 mars 2027 inclus. Le texte de référence prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, malgré une décision de justice devenue définitive et même si les délais accordés au locataire sont expirés.

Concrètement, ce qui est suspendu, c'est l'exécution matérielle : la venue du commissaire de justice (l'ancien huissier) pour faire quitter les lieux, avec le cas échéant le concours de la force publique. Le jugement lui-même reste valable. Il n'est pas annulé, il est simplement reporté : à partir du 1er avril, la procédure peut reprendre là où elle s'était arrêtée.

Une expulsion réellement exécutée avant le 1er novembre n'est pas remise en cause par la trêve. Celle-ci ne protège que les expulsions qui n'ont pas encore eu lieu à cette date.

La procédure contre un locataire qui ne paie plus peut continuer pendant l'hiver

C'est le point que les bailleurs découvrent le plus tard : la trêve ne gèle pas le dossier. Le commandement de payer peut être délivré par un commissaire de justice, puis, si la dette n'est pas réglée dans le délai de six semaines prévu pour les baux comportant une clause résolutoire, vous pouvez saisir le tribunal. Les audiences se tiennent normalement et le juge peut prononcer la résiliation du bail, éventuellement après avoir accordé un échéancier au locataire de bonne foi.

Une fois la décision obtenue, le commandement de quitter les lieux peut être signifié. L'occupant dispose en principe de deux mois pour partir, et le juge peut, dans certains cas, réduire ou prolonger ce délai. Si le locataire reste, l'expulsion forcée ne pourra toutefois pas être exécutée avant la fin de la trêve, sauf exception.

Pendant ce temps, le locataire reste redevable des loyers et charges jusqu'à la résiliation, puis d'une indemnité d'occupation en principe égale au montant du loyer et des charges. Rien ne vous empêche de les réclamer. Si vous avez souscrit une garantie, c'est le moment de la mobiliser : notre comparatif GLI ou caution rappelle ce que chacune couvre en cas d'impayé.

Avant d'engager un contentieux, vérifiez aussi si le locataire peut faire valoir des aides au logement. Notre point sur la revalorisation des APL en 2026 détaille ce qui évolue pour le bailleur comme pour le locataire.

Ce que vous pouvez faire, et ce qui reste interdit, en un tableau

Pour s'y retrouver, voici les gestes courants du bailleur et leur statut pendant la trêve. La colonne de droite précise la limite à ne pas franchir.

Action du bailleur	Pendant la trêve	À savoir
Faire délivrer un commandement de payer	Possible	La procédure n'est pas suspendue.
Assigner le locataire et obtenir un jugement	Possible	Les audiences se tiennent normalement.
Faire signifier le commandement de quitter les lieux	Possible	L'exécution forcée est reportée au 1er avril 2027.
Réclamer loyers, charges et indemnité d'occupation	Possible	La dette continue de courir.
Faire expulser avec le concours de la force publique	Suspendu	Sauf relogement assuré ou autre exception prévue par la loi.
Changer la serrure, retirer les meubles, couper l'eau ou l'électricité	Interdit, à toute époque	Seul le commissaire de justice peut procéder à une expulsion.

Se faire justice soi-même coûte bien plus cher que d'attendre le 1er avril

L'erreur la plus fréquente consiste à hâter les choses : changer les serrures pendant l'absence du locataire, vider le logement, couper le chauffage ou l'eau pour le pousser à partir. Ces gestes sont interdits toute l'année, pas seulement en hiver, parce qu'une expulsion ne peut être menée que par un commissaire de justice, sur la base d'une décision de justice.

Le code pénal sanctionne le fait de forcer une personne à quitter son lieu d'habitation par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, sans avoir obtenu le concours de l'État. La peine peut atteindre trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Un propriétaire qui avait pourtant un bon dossier d'impayés peut ainsi se retrouver en position de mis en cause, et fragiliser sa propre procédure.

Si le logement reste occupé après la résiliation du bail, relisez aussi les garanties de votre assurance PNO : leur étendue varie d'un contrat à l'autre, et mieux vaut le savoir avant qu'un dégât survienne.

Les exceptions : relogement, occupants entrés par voie de fait, violences conjugales

La trêve n'est pas absolue. Le texte prévoit que le sursis ne joue pas lorsque le relogement des personnes concernées est assuré dans des conditions suffisantes, qui respectent l'unité et les besoins de la famille. Dans ce cas, l'expulsion peut avoir lieu même en hiver. Cette appréciation relève de l'autorité compétente, pas du bailleur.

Le sursis ne s'applique pas non plus lorsque l'expulsion a été prononcée à cause d'une introduction dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. C'est le cas du squat d'un logement. Depuis la loi du 27 juillet 2023, une procédure accélérée existe : le préfet peut mettre les occupants en demeure de partir dans un délai minimal de 24 heures. Attention toutefois, un locataire qui a signé un bail puis cesse de payer n'est pas un squatteur : pour lui, la trêve s'applique.

Autre exception : l'expulsion du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin violent, ordonnée par le juge aux affaires familiales. Service-Public cite aussi les occupants d'un immeuble faisant l'objet d'une mesure d'évacuation pour des raisons de sécurité. Dans ce dernier cas, la décision relève de l'autorité administrative et non d'une procédure engagée par le bailleur.

Ce que le locataire risque encore pendant la trêve hivernale

Pour le locataire, la trêve est un répit, pas une annulation. Le locataire doit continuer à payer son loyer, et la dette continue de s'accumuler : plus l'arriéré grossit, plus il lui sera difficile de présenter un plan de remboursement crédible au juge. Les frais de procédure, eux, restent à sa charge s'ils sont mis à sa charge par la décision.

Le jugement d'expulsion, lui, n'est pas effacé. Le 1er avril 2027, rien n'empêche le bailleur de demander le concours de la force publique, sauf si le juge a accordé des délais ou si une solution de relogement a été trouvée entre-temps. Le locataire a donc tout intérêt à utiliser l'hiver pour négocier un échéancier, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de son département ou appeler le numéro gratuit SOS loyers impayés (0 805 160 075).

Les coupures de gaz et d'électricité par le fournisseur pour facture impayée sont également encadrées pendant cette période, comme le rappelle l'actualité de Service-Public sur la trêve 2026-2027. Cette protection concerne le contrat d'énergie, pas le bail : elle ne dispense pas le locataire de payer son loyer.

Ce qu'il faut retenir avant le 1er novembre

Le texte de référence, l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, protège l'occupant d'une expulsion matérielle pendant l'hiver, pas d'une procédure ni d'une dette. Tant que le jugement n'est pas rendu, rien ne vous empêche de poursuivre. Une fois rendu, il attendra simplement le printemps.

Gardez une règle simple : tout ce qui passe par le juge et le commissaire de justice reste possible, tout ce qui consiste à faire partir le locataire par vos propres moyens est interdit, hiver comme été. Respecter ce cadre protège votre dossier, et c'est aussi le meilleur moyen de récupérer votre logement dans de bonnes conditions. En cas de doute sur votre situation précise, l'ADIL de votre département peut vous répondre gratuitement, et un avocat ou un commissaire de justice pourra vous conseiller sur votre dossier.

Questions fréquentes

Quelles sont les dates de la trêve hivernale 2026-2027 ?

La trêve hivernale commence le dimanche 1er novembre 2026 et se termine le mercredi 31 mars 2027 inclus. Ces dates sont fixées par la loi, sans décret annuel. Pendant cette période, l'exécution forcée des expulsions est suspendue, sauf exceptions.

Peut-on engager une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve suspend l'exécution matérielle de l'expulsion, pas la procédure. Le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer, assigner le locataire et obtenir un jugement. L'expulsion forcée, elle, est reportée à la fin de la trêve, sauf exception.

Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve ne supprime ni le loyer ni les charges. Le locataire reste redevable de la dette et, après la résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation en principe égale au loyer et aux charges. Le bailleur peut continuer à les réclamer.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non, pas lorsque l'expulsion est ordonnée à cause d'une entrée dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Une procédure accélérée existe par l'intermédiaire du préfet. Un locataire impayé, lui, n'est pas un squatteur et bénéficie de la trêve.

Puis-je changer la serrure ou couper l'eau d'un locataire impayé ?

Non, jamais, hiver comme été. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, sur la base d'une décision de justice. Forcer quelqu'un à quitter son logement par la contrainte peut valoir jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.