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Que devient le bail lors de la séparation des bailleurs mariés ?

On pense toujours à la séparation des locataires, mais que se passe-t-il, au niveau du bail, lorsque ce sont les bailleurs mariés qui se séparent ? 

Le contrat de mariage est déterminant

Un divorce divise le patrimoine des ex mariés en fonction des règles du régime matrimonial :

  • La communauté de biens réduite aux acquêts, qui s’applique lorsqu’aucun contrat de mariage n’est prévu, a des conséquences différentes selon que les biens ont été acquis avant ou après le mariage.

Chacun des mariés conserve la propriété des biens qui lui appartenaient avant le mariage, y compris dans le cadre d’un bien acheté par l’un des époux avant le mariage, mais financé ensuite à deux. Ce bien ne tombe jamais dans la communauté. Hors cas particulier d’une donation ou d’un héritage, les biens acquis pendant le mariage appartiennent aux deux époux. Ainsi, lors du divorce, ils sont automatiquement partagés en deux.

  • La communauté universelle place tous les biens dans la communauté. Achetés ou reçus par donation ou par héritage, ils appartiennent aux deux époux.
  • La séparation de biens permet à chacun des mariés de conserver personnellement ses biens achetés ou reçus par donation ou héritage, avant et au cours du mariage.

Pour les biens achetés en commun pendant le mariage, la propriété de chacun est définie au départ. Par exemple, lors de l’achat d’un bien immobilier, 70 % peuvent être inscrits au nom d’un époux et les 30 % restants au nom de l’autre. En cas de divorce, chaque conjoint récupère ses biens personnels.

  • La participation aux acquêts est un mixe des règles de la séparation de biens et de la communauté. Les premières s’appliquent pendant le mariage ; les secondes au moment du divorce.

Dans ce dernier cas, chaque époux peut percevoir la moitié du patrimoine de l’autre.

L’avenir du bail dépend aussi de la décision de son ou de ses propriétaires

Lors d’un divorce, le sort du logement loué dépend du contrat de mariage (ou de son absence) et des décisions de son ou de ses propriétaires. A qui appartient le logement ? Son ou ses propriétaires veulent-ils le conserver et continuer à le louer, ou souhaitent-ils le mettre en vente ? Une fois définie la propriété du logement, plusieurs situations sont possibles :

  • Les époux souhaitent vendre le logement qui leur appartient en commun. Dans ce cas, le bail est résilié en respectant la procédure dédiée de résiliation pour vente. La libération du logement par le locataire et sa vente peuvent prendre plusieurs mois ou même années.

Pour accélérer le processus, il est possible aux bailleurs de vendre le logement « occupé ». Si l’un des deux ex époux souhaite garder le logement, il a la possibilité de racheter la part de son conjoint. Il décidera, ensuite, de continuer à le louer ou de l’occuper, en respectant, là encore, le process légal de congé pour occupation ;

  • Le propriétaire veut continuer à louer le bien. La location se poursuit, sans aucune modification ;
  • Le propriétaire souhaite récupérer le logement pour l’occuper. Même procédure à respecter que dans le cadre de l’ex époux qui rachète la part de son conjoint pour occuper ensuite le logement. La rupture du bail doit se faire en bonne et due forme. Bien entendu, les congés frauduleux pour reprise sont sanctionnés.

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Publié le 16/01/2020 (dernière mise à jour: 20 janvier 2020 09h 55min 03s)

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