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Loyers impayés: la marche à suivre pour résilier le contrat de bail

La clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer permet de résilier le bail. Le bailleur doit respecter un formalisme précis, envoyer un commandement au locataire et respecter des délais. Si le locataire n’a pas payé dans les 2 mois, le bail est résilié. Le juge peut néanmoins accorder un délai supplémentaire.
Le locataire doit régler le loyer au bailleur conformément aux dispositions établies dans le contrat de bail. Celui-ci doit en effet impérativement indiquer le montant du loyer et sa date d’exigibilité.

Le principe de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

La clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement sans que les tribunaux puissent s'y opposer. La loi ne prévoit que 4 motifs permettant de faire jouer la clause résolutoire, dont le défaut de paiement de loyer. 
Comme pour toute autre clause résolutoire de plein droit, le bailleur doit respecter une procédure et un formalisme très précis et communiquer au locataire un commandement (acte extrajudiciaire).

Le formalisme du commandement en cas de loyers impayés

Les mentions obligatoires du commandement 
  • Le commandement doit faire figurer 
  • le décompte des sommes dues, 
  • la ventilation entre le loyer et les charges
  • la période de référence. 
Le locataire peut ainsi vérifier l’exactitude de ce qui lui est reproché.  
L’article 24, alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989 indique précisément les autres éléments qui doivent figurer sur le commandement, à savoir 
  • Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; 
  • Les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement ; 
  • La mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, avec l’adresse de ce fonds. Le renvoi à l’adresse du fonds de solidarité permet de tenir le locataire informé de l’existence et des coordonnées de ce fonds. Ce fonds peut lui accorder une aide.
Si le commandement ne contient pas ces éléments, alors il est nul. 

Faut-il adresser le commandement à la caution?

S’il existe un cautionnement lié à ce contrat de bail, il y a obligation de signifier le commandement à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. Cette signification à la caution est essentielle puisque, à défaut, la caution ne pourra pas être tenue de payer les indemnités et pénalités de retard.  Enfin, l’huissier en charge de la communication du commandement prévient la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (cette obligation diffère cependant selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale.

Le délai du commandement 

La clause résolutoire n’a pas d’effet immédiat, et ainsi le locataire dispose d’un certain temps pour accomplir son obligation contractuelle. Le commandement précise le délai pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation. 
« toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Article 24, alinéa 1 de la loi du 6 Juillet 1989.
Le bailleur ne peut donc pas prononcer la résiliation du bail avant un délai de 2 mois. Ce n’est qu’après un commandement resté infructueux pendant 2 mois que la clause résolutoire peut être actionnée. 

Pendant le délai de commandement

Pendant les 2 mois, le locataire peut adopter plusieurs comportements :
  • Payer les loyers et les charges inscrits sur le commandement. Dans ce cas, la procédure s’arrête là, et le contrat de bail se poursuit. 
  • Ouvrir le dialogue avec son bailleur, notamment en négociant un plan d’apurement amiable. Si les deux parties se mettent d’accord, et que le locataire respecte le plan d’apurement, alors la clause n’est pas activée et le contrat de bail se poursuit. 
  • Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement. Cette solution est rarement utilisée par le locataire. 
  • Opposer une exception d’inexécution au bailleur et écarter l’acquisition de la clause résolutoire. L'exception d'inexécution est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. Dans ce cas, le juge doit examiner la demande reconventionnelle du locataire assigné en résiliation de bail. Par exemple, si le logement est indécent

A la fin du délai de commandement –résiliation du bail.

A la fin du délai de 2 mois, sans paiement par le locataire, et si les parties ne se sont pas mis d’accord sur un plan d’apurement, alors le propriétaire informe le locataire de la résiliation du bail et qu’il n’a plus le droit de rester dans les lieux loués. 
Dans une telle situation, le bailleur doit saisir le tribunal d’instance pour lui faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion. 
Cependant, depuis la loi du 29 Juillet 1998, la résiliation du bail n’est plus automatique. Le juge peut confirmer la résiliation du bail ou accorder des délais de paiement supplémentaire. Si le locataire paie dans les temps fixés sa dette, alors la résiliation du bail n’a pas lieu, le contrat de bail se poursuit et ainsi le locataire peut rester dans les lieux. 
En résumé, il faut que retenir :
  • La clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer existe et elle peut être actionnée par le bailleur;
  • Le commandement est soumis à un formalisme strict;
  • Si le locataire n’a pas payé les loyers dans un délai de 2 mois, alors le bail est résilié.
  • Cependant, le juge a la possibilité d’accorder des délais de paiement. 

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Publié le 23/12/2016

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