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Comment rédiger un bail de colocation?

La loi ALUR a introduit des spécificités propres au bail de colocation. Le bailleur peut utiliser un modèle de bail unique pour l'ensemble des locataires ou rédiger plusieurs baux (un par locataire). Il devra respecter des règles strictes en matière de calcul de loyer, de caution ou d’habitabilité. 

Un bail de colocation est un contrat de location qui compte au moins deux locataires.

Qu’est-ce que la colocation?

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation de la manière suivante :
la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Définition du bail de colocation

On parle de bail de colocation dès qu’il s’agit d’un bail de résidence principale et qu’il y a au moins deux locataires qui ne sont  pas mariés ou unis par un Pacte Civil de Solidarité (PACS). Les conjoints unis par le mariage ou les partenaires liés par un PACS ne sont pas de simple colocataires : ils sont systématiquement solidaires des obligations au titre du contrat et co-titulaires du droit au bail. Le bailleur doit néanmoins être informé de leur union  : si cette union a lieu en cours de bail, les locataires doivent impérativement envoyer une notification de mariage ou de Pacs au bailleur.

Modèle de bail de colocation: les dispositions légales

Un contrat de colocation ou plusieurs contrats de location?

Il y a deux façons de rédiger un contrat de colocation. On peut faire :

Le plafonnement de loyer dans le bail de colocation

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 89 précise que la somme des loyers payés par chacun des locataires ne peut pas être supérieure au loyer qui serait perçu dans le cas où le bien serait loué de manière indivise. En effet :
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.”

Par conséquent, le bailleur ne pourra se soustraire aux règles d’encadrement et/ou de contrôle des loyers lorsqu’il loue en colocation.

La caution du colocataire : comment ça marche?

Le bailleur peut exiger de chaque bailleur une ou plusieurs cautions et chaque caution peut se porter garant des obligations de l’un des colocataires uniquement. En cas de solidarité entre colocataires, la caution se retrouve néanmoins indirectement solidaire de l’ensemble des colocataires.

La solidarité de la caution s’éteint en même temps que la solidarité du locataire partant avec les autres colocataires, c’est à dire au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. A noter que chaque acte de cautionnement doit impérativement indiquer, sous peine de nullité, le ou les colocataires concernés.

Quelles normes d’habitabilité en colocation?

Que le bail de colocation soit formalisé par le bais d’un seul ou de plusieurs contrats de bail, le logement en colocation constitue une “division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Ceci implique que le logement soit :

  • d’une superficie minimale de 14 m2, pièces communes non comprises ;
  • d’un volume minimal de 33 m3, pièces communes non comprises ;
  • pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable ;
  • pourvu d'une installation d'évacuation des eaux usées ;
  • pourvu d'un accès à la fourniture de courant électrique ;
  • en règle en matière de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc.).

Pour aller plus loin : 

Publié le 28/06/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 11h 40min 39s)

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