Chaque automne, les titres s'enchaînent : « fin du LMNP », « gel des APL », « nouvelle taxe ». Vous ne savez plus ce qui s'applique déjà, ce qui se discute et ce qui n'est qu'une idée. Cet article fait le tri pour la loi de finances 2027 location, mesure par mesure, côté bailleur comme côté locataire. Le fil est simple : un statut pour chaque mesure, puis ce que vous pouvez en faire dès aujourd'hui.
En bref : une seule mesure de cette liste est déjà votée, la nouvelle taxe sur les logements vacants, issue de la loi de finances 2026. Le plafonnement de l'amortissement LMNP est débattu, le gel des aides au logement seulement proposé. Les deux autres peuvent encore changer, ou disparaître.
Le projet de loi de finances n'est pas la loi : trois statuts à ne pas confondre
Le texte déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 porte le numéro 3210. Il n'est pas adopté. L'Assemblée l'examine, puis le Sénat prendra le relais, et chaque étape peut le modifier.
Pour ne pas vous laisser guider par les titres, voici les mesures qui touchent la location, avec leur statut au 19 octobre 2026.
| Mesure | Statut | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Taxe sur la vacance des locaux d'habitation (loi de finances 2026, article 108) | Voté, applicable aux impositions de 2027 | Propriétaires de logements vacants |
| Plafonnement de l'amortissement en LMNP (article 7) | Débattu, amendé en commission, non voté | Loueurs en meublé au régime réel |
| Gel des paramètres des aides au logement (article 74) | Proposé | Locataires qui perçoivent l'APL, l'ALF ou l'ALS |
| Prêt à taux zéro élargi | Proposé | Ménages qui préparent un achat |
« Voté » veut dire inscrit dans une loi promulguée. « Débattu » veut dire examiné, parfois amendé, sans vote final. « Proposé » veut dire écrit dans le projet du gouvernement, sans rien d'acquis.
Le plafonnement de l'amortissement LMNP reste en discussion
Si vous louez en meublé non professionnel au régime réel, l'article 7 du projet vise à limiter l'amortissement que vous déduisez de vos loyers. Les plafonds et leurs effets sont détaillés dans notre article sur l'amortissement LMNP 2027.
Depuis, le texte a bougé en commission des finances. Le 8 octobre, des amendements ont été adoptés pour sortir du plafond la location longue durée, comme la résidence principale du locataire ou le bail mobilité, et pour supprimer l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Mais la commission a rejeté la partie recettes le 9 octobre. Ces ajouts n'ont donc de valeur que s'ils sont repris en séance.
Le plafond vise le meublé au réel. Il ne concerne pas la location nue, et le micro-BIC n'est pas visé. Si votre stratégie repose sur un autre avantage fiscal, regardez aussi où en est le dispositif Loc'Avantages, qui a sa propre échéance.
Les aides au logement : un gel proposé, rien d'applicable aujourd'hui
Côté locataire, la mesure à suivre est un gel. L'article 74 du projet prévoit de ne pas revaloriser en 2027 les paramètres de dépenses de logement utilisés pour calculer l'APL, l'ALF et l'ALS. Les aides au logement restent calculées selon les règles actuelles : rien ne change tant que la loi n'est pas promulguée.
Pourquoi cela vous concerne-t-il ? Parce qu'un locataire dont l'aide progresse moins vite que son loyer supporte un écart plus grand. La révision du loyer n'est possible que si le bail la prévoit (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), et cela ne dépend pas du budget. Mais l'écart, lui, peut peser sur la capacité du locataire à payer.
Si l'aide vous est versée directement, lisez notre point sur l'APL versée au propriétaire : il explique le tiers payant et ce qui change en 2027.
La taxe sur les logements vacants change en 2027, et celle-ci est votée
Cette mesure ne vient pas du projet de 2027. Elle figure à l'article 108 de la loi de finances pour 2026. Au 1er janvier 2027, la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants laissent la place à une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts.
Dans une commune en zone tendue, elle s'applique dès un an de vacance, au taux de 17 % la première année puis de 34 % la suivante. La commune peut relever ces taux jusqu'à 30 % puis 60 %. Hors zone tendue, la taxe s'applique après deux ans de vacance, seulement si la commune ou l'intercommunalité l'a décidé, avec un taux plafonné à 50 %.
Les délibérations prises pour l'ancienne taxe expirent au 1er janvier 2027. Les collectivités qui voulaient la maintenir devaient en adopter de nouvelles avant le 1er octobre 2026. Le détail figure sur la page de la direction générale des collectivités locales consacrée à la taxe sur les logements vacants.
Si vous possédez un logement vacant, notez depuis quand il est inoccupé et vérifiez si votre commune est en zone tendue. Pour les situations particulières, rapprochez-vous de votre service des impôts.
Pour un locataire qui veut acheter, le prêt à taux zéro est au programme
Le projet contient aussi une mesure pour les locataires qui préparent un achat. Il prévoit d'ouvrir le prêt à taux zéro aux ménages qui attendent un enfant ou en ont un de moins de trois ans, même s'ils ont déjà reçu un PTZ, une seule fois et sous conditions de ressources. Cette mesure fait partie des propositions : rien n'est acquis.
Pour vous, bailleur, l'effet serait indirect : un locataire qui devient propriétaire quitte le logement, avec le préavis prévu par son bail. Rien à faire pour l'instant.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant, sans attendre le vote
- Vous avez un logement vacant : une remise en location reste la sortie la plus simple de la vacance, donc de la taxe.
- Vous louez en meublé au réel : refaites votre simulation fiscale avec et sans plafond avant tout achat ou toute vente, et attendez le vote final pour trancher.
- Vous avez un locataire qui touche une aide au logement : un échange sur sa situation vaut mieux qu'une surprise plus tard. Il n'a rien à faire aujourd'hui.
- Vous voulez suivre le texte : la page d'examen du projet de loi de finances pour 2027 tient le calendrier à jour, et le projet de loi n° 3210 reste la référence.
Ce qu'il faut retenir avant le vote final
Une seule mesure est certaine pour 2027 : la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Le plafonnement de l'amortissement LMNP est débattu et peut encore changer de forme. Le gel des aides au logement et le PTZ élargi restent des propositions.
Le Sénat n'a pas encore examiné le texte, et la version promulguée peut s'écarter de celle déposée. Relisez le statut de chaque mesure avant toute décision qui engage un investissement ou un bail.
Questions fréquentes
Le projet de loi de finances 2027 est-il déjà voté ?
Non. Le projet a été déposé le 1er octobre 2026 et il est examiné à l'Assemblée nationale, avant le Sénat. Il peut encore être modifié. Seule la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, créée par la loi de finances pour 2026, est déjà votée.
La taxe sur les logements vacants change-t-elle en 2027 ?
Oui. Au 1er janvier 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation remplace les deux taxes existantes. En zone tendue, elle s'applique dès un an de vacance, au taux de 17 % puis de 34 %. Hors zone tendue, elle dépend de la commune et s'applique après deux ans.
Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non, ce n'est pas ce que prévoit le projet. L'article 7 vise à plafonner l'amortissement des loueurs en meublé au régime réel, pas à supprimer le statut. Le micro-BIC n'est pas visé. Rien n'est voté à ce jour, et le texte a déjà été amendé en commission.
Les APL vont-elles baisser en 2027 ?
Pas à ce stade. Le projet prévoit seulement de ne pas revaloriser en 2027 les paramètres de calcul des aides au logement. Cela freine leur progression sans les supprimer. Aucune règle nouvelle n'est applicable tant que la loi n'est pas promulguée.
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
