Votre déclaration en location meublée au réel doit beaucoup à une seule ligne : l'amortissement. Elle efface souvent l'essentiel de vos loyers imposables. Or le projet de loi de finances pour 2027 prévoit, à son article 7, de plafonner l'amortissement LMNP. Rien n'est voté, mais le calcul se fait dès maintenant, et il ne prend que quelques minutes.
En bref : le projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l'amortissement déduit en LMNP au réel, autour de 2,5 % de la base amortissable par an, avec un plafond en euros. Le projet n'est pas adopté et son entrée en vigueur reste à confirmer. Le bail en cours du locataire n'est pas modifié par ce projet.
Pourquoi l'amortissement pèse-t-il autant dans votre déclaration en location meublée ?
Au régime réel, vous ne payez pas d'impôt sur vos loyers bruts. Vous déduisez vos charges réelles, puis une fraction du prix du logement et du mobilier, étalée sur leur durée d'utilisation : c'est l'amortissement du bien. Le terrain, lui, ne s'amortit pas. Ce mécanisme explique pourquoi tant de bailleurs déclarent un résultat proche de zéro pendant des années.
Deux règles encadrent déjà le dispositif. L'amortissement ne peut pas créer à lui seul un déficit : il s'arrête là où le résultat atteint zéro. Et la part que vous n'avez pas pu déduire se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. Pour replacer ces mécanismes dans l'ensemble de vos obligations, notre guide sur la fiscalité du LMNP au micro-BIC et au réel pose les bases.
Que prévoit le projet de loi de finances pour 2027, et où en est-il ?
Le gouvernement propose de limiter, chaque année, la part d'amortissement que vous pouvez déduire en location meublée non professionnelle. D'après les analyses publiées, le plafond serait fixé à 2,5 % de la base amortissable, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an. La base exacte de ce pourcentage reste à confirmer à la lecture du texte final.
Côté calendrier, rien n'est joué. Les parlementaires examinent le projet à partir de la mi-octobre 2026 ; il peut être amendé, rejeté ou adopté sous une autre forme. Les sources divergent aussi sur la date d'application : plusieurs évoquent les revenus 2027, déclarés au printemps 2028. Tant que la loi n'est pas promulguée, comptez ce plafond comme un scénario, pas comme une règle.
Le mouvement n'est pas isolé. La loi de finances pour 2025 a déjà réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value de revente de la plupart des loueurs en meublé, et le nouveau statut fiscal du bailleur privé encadre lui aussi l'amortissement en location nue. Les pouvoirs publics resserrent l'avantage par petites touches. Reste à savoir si votre propre déclaration résiste à un contrôle : les erreurs fiscales du bailleur les plus fréquentes valent un détour avant toute simulation.
Un exemple chiffré : de combien votre impôt changerait-il ?
Voici un cas inventé, pour mesurer l'ordre de grandeur. Votre situation réelle sera différente : prix, durées d'amortissement et tranche d'imposition varient d'un bien à l'autre.
Prenez un studio acheté 250 000 €, dont 200 000 € pour le bâti (le terrain pèse 20 %), meublé pour 10 000 €. Il rapporte 14 400 € de loyers par an, avec 5 000 € de charges hors amortissement. Vous êtes imposé dans la tranche à 30 %. Le bâti s'amortit sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans : cela donne environ 8 100 € d'amortissement par an aujourd'hui. Avec un plafond de 2,5 % calculé sur 200 000 €, la déduction tomberait à 5 000 €.
| Ligne de la déclaration | Règle actuelle | Avec un plafond à 5 000 € |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 14 400 € | 14 400 € |
| Charges hors amortissement | 5 000 € | 5 000 € |
| Résultat avant amortissement | 9 400 € | 9 400 € |
| Amortissement déduit | 8 100 € | 5 000 € |
| Résultat imposable | 1 300 € | 4 400 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 390 € | 1 320 € |
L'écart atteint 930 € d'impôt par an dans cet exemple, hors prélèvements sociaux, qui viendraient s'y ajouter. Et la part d'amortissement non déduite, 3 100 € ici, soulève une vraie question : serait-elle reportable ou perdue ? Le texte final devra le dire. Surveillez ce point de près.
Qui serait concerné par le plafond, et qui y échapperait ?
Seuls les loueurs au réel déduisent un amortissement, donc seuls eux seraient touchés. Si vous êtes au micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, le plafond ne change rien : vous n'amortissez déjà rien. Pour un bien très amorti, le calcul entre les deux régimes pourrait toutefois se rééquilibrer.
Les loueurs professionnels relèvent d'un autre régime et, d'après les premières lectures, ne seraient pas visés. Certaines résidences à gestion spécifique (étudiants, seniors, soins) pourraient aussi être traitées à part. Ces exclusions sont rapportées par la presse spécialisée : vérifiez-les sur le texte voté, pas sur un résumé.
Que faire dès maintenant, avant même le vote ?
Inutile de bouleverser votre stratégie sur un projet encore ouvert. En revanche, préparez vos chiffres :
- relevez l'amortissement déduit sur votre dernière liasse fiscale et votre régime d'imposition ;
- refaites le calcul de l'exemple ci-dessus avec vos montants, selon la règle actuelle puis avec un plafond de 2,5 % ;
- listez les amortissements déjà reportés, pour savoir ce qui serait en jeu ;
- évitez toute décision difficile à défaire (changer de régime, vendre) avant d'avoir le texte final ;
- parlez-en à votre expert-comptable ou à votre service des impôts des entreprises.
Les règles actuelles de la location meublée sont détaillées dans le BOFiP sur le régime fiscal de la location en meublé. Le texte du projet lui-même se lit sur le site de l'Assemblée nationale, avec le projet de loi de finances pour 2027 : relisez l'article concerné avant de décider quoi que ce soit.
Le locataire peut-il s'attendre à un effet sur son bail ?
Non, pas directement. Votre bail fixe le loyer et les charges, et le locataire n'a pas à subir un changement de fiscalité qui ne concerne que vous. Dans un bail meublé, le loyer ne bouge en cours de contrat que si une clause de révision l'a prévue, selon l'indice de référence des loyers (IRL). Pour un logement classé F ou G, cette révision reste gelée.
Vous ne pouvez donc pas répercuter le plafonnement de l'amortissement sur le locataire. S'il reçoit une demande de hausse que le contrat ne prévoit pas, il peut exiger le respect de la clause et des plafonds applicables, et refuser ce qui n'a pas de fondement. À la relocation ou au renouvellement, les règles de zone tendue et d'encadrement des loyers continuent de s'appliquer, quelle que soit votre fiscalité.
Ce qu'il faut retenir avant la discussion au Parlement
Le plafonnement de l'amortissement LMNP reste un projet. Son montant, sa base de calcul, sa date d'application et le sort des amortissements déjà reportés peuvent encore changer. Ce qui ne change pas : un chiffrage simple de votre situation vous dira, en dix minutes, si l'enjeu se compte en dizaines ou en milliers d'euros.
Gardez une règle de prudence : ne décidez ni vente, ni changement de régime sur un article de presse. Les régimes d'imposition sont rappelés sur le site des impôts, et une fois la loi promulguée, ce guide sera mis à jour. En attendant, un bail clair, avec une clause de révision correctement rédigée, protège vos relations avec le locataire quelle que soit la décision du Parlement.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il déjà voté ?
Non. Il figure dans le projet de loi de finances pour 2027, que le Parlement examine à partir de l'automne 2026. Le texte peut être amendé : ni le plafond, ni la date d'application ne sont acquis tant que la loi n'est pas promulguée.
Le micro-BIC est-il concerné par ce plafond ?
D'après les analyses publiées, non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et n'inclut aucun amortissement. Seuls les loueurs au régime réel, qui déduisent l'amortissement, seraient touchés. Ce point reste à confirmer sur le texte voté.
Mes amortissements déjà reportés seraient-ils perdus ?
Le traitement des amortissements en stock fait partie des points à vérifier dans la version finale du texte. Aujourd'hui, ils se reportent sans limite de durée. Mieux vaut ne rien décider avant le vote et en parler à votre comptable.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer à cause de ce plafond ?
Non. Le loyer se fixe par le bail : une révision n'est possible que si une clause l'a prévue, selon l'IRL, et elle reste gelée pour les logements classés F ou G. La fiscalité du bailleur n'ouvre aucun droit à une hausse.
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