Humidité et moisissure en location : qui est responsable, qui paie ?

Une tache sombre au coin du plafond, une odeur de renfermé, de la buée sur les vitres : chaque automne, l'humidité s'installe dans de nombreux logements loués. Bailleur et locataire se renvoient alors souvent la responsabilité. Pourtant, la loi ne désigne personne d'office : tout dépend de l'origine du problème. Cet article distingue le défaut du logement, qui relève du bailleur, et le défaut d'usage, qui relève du locataire. Chaque conseil précise à qui il s'adresse.

En bref : en cas d'humidité et de moisissures, le bailleur doit fournir un logement décent, étanche et ventilé. Le locataire doit l'utiliser normalement et l'entretenir. Chacun a intérêt à documenter l'origine du problème, puis à écrire à l'autre partie. À défaut d'accord, la conciliation puis le juge peuvent trancher.

Pourquoi l'humidité s'installe-t-elle surtout à l'entrée de l'hiver ?

À la fin de l'été, les fenêtres restent ouvertes et l'air circule. Dès que les températures baissent, on les ferme et on chauffe. L'air intérieur se charge alors de vapeur d'eau, produite par la cuisine, les douches, le linge qui sèche et la simple respiration des occupants.

Cette vapeur se dépose sur les surfaces les plus froides : angles de murs, dessous de fenêtres, murs orientés au nord. Elle forme de la condensation, puis des moisissures noires ou verdâtres si l'eau stagne. Une peinture qui cloque ou se décolle est souvent le premier signe visible, comme l'explique notre article sur la peinture du logement qui se dégrade.

Mais la condensation n'est qu'une cause parmi d'autres. Une fuite, une infiltration par la toiture ou des remontées d'eau par les murs produisent des taches voisines. D'où l'enjeu : identifier la cause avant de désigner un responsable.

Le bailleur doit remettre un logement décent, étanche et correctement ventilé

Pour le bailleur, la règle vient de la loi du 6 juillet 1989, article 6. Il doit remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé. Il doit aussi le délivrer en bon état d'usage et de réparation, et y faire les réparations autres que locatives.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce qu'on attend d'un tel logement. Le logement doit permettre une aération suffisante. Ses dispositifs d'ouverture et ses éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état. Ils doivent permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale.

Le même décret exige aussi que l'état des matériaux, des canalisations et des revêtements ne présente pas de risque manifeste pour la santé et la sécurité des locataires. Une toiture qui fuit, un mur gorgé d'eau ou une ventilation hors d'usage relèvent donc, en principe, du bailleur.

Le locataire doit répondre de son usage du logement et assurer l'entretien courant

Pour le locataire, l'article 7 de la même loi pose le cadre. Il doit répondre des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers. Il doit aussi assurer l'entretien courant du logement et des équipements, ainsi que les menues réparations, sauf usure normale ou vice de construction.

Concrètement, aérer chaque jour, chauffer raisonnablement et ne pas obstruer les entrées d'air relèvent de l'usage normal. Le nettoyage des grilles et des bouches de ventilation fait, en principe, partie de l'entretien locatif. Le locataire qui bouche volontairement une grille ou sèche son linge dans une pièce fermée peut voir sa part de responsabilité retenue.

L'assurance joue un rôle à part. Le locataire doit s'assurer, et son contrat peut couvrir certains dégâts, selon ses garanties. Les obligations en la matière sont détaillées dans notre article sur l'assurance habitation du locataire. Côté bailleur, l'absence d'assurance ouvre des recours, présentés dans notre article sur le locataire non assuré.

Comment distinguer un défaut du logement d'un défaut d'usage ?

Le tableau ci-dessous donne des repères généraux. Il ne remplace pas une expertise, car les causes se cumulent souvent : un logement mal ventilé aggrave l'effet d'un usage peu aéré.

Origine probable	Indices fréquents	Qui agit en premier, en principe
Infiltration (toiture, façade, fenêtre défectueuse)	Auréoles localisées, traces après la pluie, matériaux détrempés	Le bailleur, qui doit rétablir l'étanchéité
Fuite de canalisation	Tache qui grossit sans lien avec la météo, bruit d'eau	Le bailleur pour le réseau, avec une déclaration à l'assurance
Ventilation absente ou défaillante	Buée permanente, pièces d'eau touchées, bouche en panne	Le bailleur pour l'équipement, le locataire pour son nettoyage
Condensation liée à l'usage	Moisissures dans les angles froids, pièces peu aérées ou peu chauffées	Le locataire pour les gestes, le bailleur si le logement est mal isolé ou ventilé

Ce dernier cas est le plus discuté. Un locataire peut aérer et chauffer correctement et voir quand même apparaître des moisissures, si les murs sont mal isolés ou la ventilation insuffisante. À l'inverse, un bailleur ne peut pas être tenu pour responsable d'un usage manifestement inadapté.

Quelles preuves réunir avant de contester ou de répondre ?

Qu'on soit bailleur ou locataire, la preuve fait la différence. Le locataire a intérêt à constituer un dossier daté : photos des zones touchées, courriers échangés, factures éventuelles et état des lieux d'entrée, qui montre l'état initial du logement.

Un avis de professionnel (artisan, diagnostiqueur, expert) aide à établir la cause de l'humidité. Dans un litige sérieux, un constat de commissaire de justice peut renforcer le dossier. Le bailleur, lui, conserve ses preuves d'entretien : contrôle de la ventilation, interventions passées, réponses apportées aux signalements.

Pour le locataire, la première pièce est un courrier recommandé avec accusé de réception, qui décrit les désordres et demande leur traitement. Il fixe une date et prouve que le bailleur a été informé.

Que peut faire le locataire si le bailleur ne réagit pas ?

Pour le locataire, la démarche est graduée. D'abord, indiquer au bailleur les signes de non-conformité du logement, de préférence par lettre recommandée. Ensuite, laisser un délai de deux mois. Sans réponse ou sans accord, la procédure prévue à l'article 20-1 de la loi de 1989 s'ouvre. Le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, puis le juge.

Le juge peut déterminer la nature des travaux et leur délai d'exécution. Il peut aussi réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux. Selon la fiche Service-Public sur le logement décent, le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative. Seul le juge peut décider une suspension.

Le site Signal Logement existe aussi pour signaler un logement non décent aux services compétents.

Que doit faire le bailleur dès qu'un locataire signale des moisissures ?

Pour le bailleur, le réflexe est de répondre vite et par écrit. Il peut proposer une visite, faire diagnostiquer la cause de l'humidité et programmer les travaux nécessaires. Repeindre sans traiter l'origine du problème ne règle rien : les taches reviennent, et le litige aussi.

Si le diagnostic montre un défaut de ventilation ou d'étanchéité, il lui revient de le corriger, au regard des exigences du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent. S'il révèle un usage inadapté, le bailleur peut le rappeler par écrit, de façon factuelle, en indiquant les gestes attendus.

Un dégât des eaux peut aussi relever de l'assurance. Le signaler rapidement à l'assureur évite des difficultés de prise en charge. Dans tous les cas, garder une trace écrite de chaque échange protège les deux parties.

Comment prévenir l'humidité avant l'hiver, côté bailleur comme côté locataire ?

La prévention évite la plupart des litiges. Côté bailleur, il s'agit de vérifier avant l'hiver la toiture, les gouttières, les joints des fenêtres et la ventilation, puis de réparer ce qui doit l'être. Côté locataire, il s'agit d'aérer largement mais brièvement chaque jour, de chauffer régulièrement toutes les pièces et de laisser les entrées d'air dégagées.

Chacun peut aussi limiter la vapeur : couvrir les casseroles, utiliser la hotte, éviter de sécher le linge dans une pièce fermée et essuyer la buée sur les vitres. Un signalement dès les premières taches coûte bien moins cher qu'un traitement une fois les moisissures installées.

En résumé, l'humidité n'a pas de coupable par défaut. La question utile est : d'où vient-elle ? Une réponse documentée, écrite et partagée permet le plus souvent de s'entendre avant d'aller devant un juge.

Questions fréquentes

Qui est responsable des moisissures dans un logement loué ?

Cela dépend de l'origine. Une infiltration, une fuite ou une ventilation défaillante relève en principe du bailleur. Un défaut d'aération ou de chauffage relève plutôt du locataire. Les deux causes se cumulent parfois, et la responsabilité peut alors être partagée.

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer à cause de l'humidité ?

Non, pas de sa propre initiative. Selon Service-Public, le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à la réalisation des travaux.

Comment prouver que l'humidité vient du logement ?

Il vaut mieux réunir des photos datées, des courriers recommandés, l'état des lieux d'entrée et, si possible, l'avis d'un professionnel qui identifie la cause. Dans un litige sérieux, un constat de commissaire de justice peut compléter ce dossier.

Quel délai faut-il laisser au bailleur avant de saisir la conciliation ?

La loi prévoit un délai de deux mois : à défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans ce délai, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Un bailleur a toutefois intérêt à répondre bien plus vite, par écrit, et à organiser un diagnostic.

Que peut décider le juge en cas d'humidité persistante ?

Le juge peut déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai. Il peut aussi réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux, ainsi que suspendre la durée du bail pendant cette période.