Locataire non assuré : les recours du bailleur en 2026 (mise en demeure, assurance pour compte, résiliation)

Chaque année, des milliers de bailleurs découvrent — souvent à l'occasion d'un sinistre — que leur locataire n'est plus assuré. Un dégât des eaux, un incendie, et c'est toute la chaîne d'indemnisation qui se grippe, avec à la clé des recours longs et incertains. Pourtant, la loi impose au locataire de s'assurer, et elle donne au bailleur des outils concrets pour faire respecter cette obligation : demande d'attestation annuelle, mise en demeure, souscription d'une assurance pour le compte du locataire, voire résiliation du bail. Ce guide détaille, textes à l'appui, la procédure graduée que tout bailleur devrait connaître face à un locataire non assuré.

L'obligation d'assurance du locataire : que dit la loi ?

Une obligation légale posée par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989

L'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Concrètement, il s'agit de la garantie dite des risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux. Cette assurance couvre les dommages causés au logement lui-même, dont le locataire est responsable vis-à-vis du bailleur en vertu des articles 1732 et suivants du code civil.

Cette obligation s'applique aux locations vides à usage de résidence principale, et, depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, elle concerne également les locations meublées à usage de résidence principale. Le locataire doit être assuré dès la remise des clés et le rester pendant toute la durée du bail.

Le locataire doit en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, par la production d'une attestation d'assurance. En pratique, de nombreux bailleurs omettent cette vérification annuelle : c'est une erreur, car une attestation remise à l'entrée dans les lieux ne garantit en rien que le contrat est toujours en vigueur trois ans plus tard, notamment en cas de résiliation pour non-paiement des primes.

Les cas particuliers : location saisonnière, colocation, logement de fonction

L'obligation légale d'assurance ne s'applique pas à la location saisonnière ni aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire : dans ces cas, tout dépend de ce que prévoit le contrat. Le bailleur d'un meublé de tourisme a donc tout intérêt à vérifier que sa propre assurance couvre les périodes de location, ou à exiger contractuellement une assurance villégiature.

En colocation, la question se complique : chaque colocataire est en principe tenu de l'obligation d'assurance. La loi ALUR a toutefois prévu une souplesse : les parties peuvent convenir qu'une seule assurance est souscrite pour le compte de l'ensemble des colocataires. Le bailleur a intérêt à clarifier ce point dans le bail et à réclamer une attestation mentionnant tous les occupants.

Enfin, rappelons que le bailleur lui-même n'est pas exempt de toute obligation : depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire, bailleur compris, de souscrire une assurance responsabilité civile — c'est la fameuse assurance propriétaire non occupant (PNO), dont le coût annuel se situe généralement entre 60 et 150 € pour un appartement.

Pourquoi un locataire non assuré est un risque majeur pour le bailleur

En cas de sinistre, une indemnisation compromise

Imaginons un dégât des eaux causé par un flexible de machine à laver défectueux, avec 12 000 € de dommages au logement et 5 000 € chez le voisin du dessous. Si le locataire est assuré, son assureur indemnise. S'il ne l'est pas, le bailleur devra actionner sa propre assurance PNO ou multirisque, laquelle exercera ensuite un recours contre le locataire personnellement — recours souvent illusoire lorsque le locataire est insolvable.

Pire : certains contrats d'assurance du bailleur peuvent réduire ou contester leur garantie lorsque le défaut d'assurance du locataire était connu du bailleur et toléré de longue date. Le bailleur négligent s'expose donc à supporter in fine tout ou partie du coût du sinistre. La vérification annuelle de l'attestation n'est pas une formalité administrative : c'est un acte de protection du patrimoine.

Un signal faible de défaillance à ne pas ignorer

Au-delà du risque assurantiel, le défaut d'assurance est fréquemment un signal faible d'impayé à venir. Un locataire qui cesse de payer sa prime d'assurance habitation — quelques dizaines d'euros par mois — est souvent un locataire dont le budget se tend dangereusement. Le bailleur qui détecte un défaut d'assurance a tout intérêt à redoubler de vigilance sur le paiement des loyers et à documenter chaque échange.

C'est aussi pour cette raison que la procédure doit être menée avec méthode et par écrit : chaque courrier recommandé constituera une preuve utile si la situation dégénère vers un contentieux locatif plus large.

Étape 1 : demander l'attestation et mettre en demeure le locataire

La demande d'attestation annuelle

La première démarche est simple : adresser au locataire une demande écrite de production de son attestation d'assurance pour l'année en cours. Un courrier simple ou un e-mail peut suffire en première intention, mais en l'absence de réponse sous une quinzaine de jours, il faut passer à la lettre recommandée avec accusé de réception, seule à même de faire courir les délais légaux.

Le bailleur peut effectuer cette demande chaque année, à la date anniversaire du bail par exemple. Instituer ce rendez-vous annuel systématique — au même titre que la révision de loyer indexée sur l'IRL — est une bonne pratique de gestion locative qui évite les mauvaises surprises.

La mise en demeure par lettre recommandée

Si le locataire ne produit pas d'attestation, le bailleur lui adresse une mise en demeure de justifier de son assurance. Ce courrier doit rappeler l'obligation posée par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, fixer un délai de régularisation et annoncer les suites envisagées : souscription d'une assurance pour son compte ou mise en œuvre de la clause résolutoire.

La loi ALUR a précisé le dispositif : la mise en demeure de justifier de l'assurance doit informer le locataire que, à défaut de production d'une attestation dans le délai d'un mois, le bailleur pourra souscrire une assurance pour son compte. Cette mise en demeure vaut renonciation à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d'assurance si le bailleur choisit ensuite la voie de l'assurance pour compte — les deux voies sont en effet alternatives, comme nous le détaillons ci-dessous.

Étape 2 : l'assurance pour compte, la solution pragmatique issue de la loi ALUR

Comment fonctionne la souscription pour le compte du locataire ?

Depuis la loi ALUR, l'article 7 g) de la loi de 1989 permet au bailleur, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, de souscrire lui-même une assurance récupérable pour le compte du locataire. Le bailleur choisit un contrat couvrant les risques locatifs, en paie la prime, puis la récupère auprès du locataire par douzième, chaque mois, en sus du loyer, avec mention expresse sur l'avis d'échéance et la quittance.

Le législateur a prévu une possible majoration de la prime, plafonnée à 10 % du montant de la prime annuelle, destinée à couvrir les démarches du bailleur. Par exemple, pour une prime annuelle de 120 €, le bailleur peut récupérer jusqu'à 132 € par an, soit 11 € par mois ajoutés au loyer.

Cette solution présente un avantage décisif : elle garantit que le logement est effectivement assuré, sans passer par la case judiciaire. Elle a en revanche ses limites : l'assurance souscrite par le bailleur se limite en général à la garantie des risques locatifs, moins protectrice pour le locataire (pas de garantie de ses biens mobiliers ni de sa responsabilité civile vie privée), et le bailleur doit gérer la récupération mensuelle de la prime.

Ce que le bailleur doit vérifier avant de choisir cette voie

Avant de souscrire pour compte, trois vérifications s'imposent. D'abord, s'assurer que la mise en demeure préalable est régulière et que le délai d'un mois est expiré : une souscription précipitée exposerait le bailleur à devoir rembourser les primes prélevées. Ensuite, choisir un contrat strictement limité aux risques locatifs, au tarif raisonnable : la prime récupérée doit correspondre au contrat réellement souscrit, majoration de 10 % au maximum comprise.

Enfin, garder à l'esprit que cette voie est exclusive de la clause résolutoire pour défaut d'assurance : le bailleur qui assure pour compte ne peut plus, dans le même temps, poursuivre la résiliation du bail pour ce motif. Si l'objectif du bailleur est de se séparer d'un locataire par ailleurs défaillant, la voie résolutoire peut être stratégiquement préférable.

Étape 3 : la résiliation du bail pour défaut d'assurance

La clause résolutoire et le commandement d'un mois

La quasi-totalité des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire visant le défaut d'assurance, comme l'autorise l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sa mise en œuvre suppose la signification, par commissaire de justice (ex-huissier), d'un commandement d'avoir à justifier de l'assurance. Si le locataire ne produit pas d'attestation dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Attention toutefois : le juge vérifie scrupuleusement la régularité du commandement, et le locataire qui régularise — même tardivement, avant l'audience — obtient fréquemment le maintien dans les lieux. La jurisprudence considère en effet avec indulgence le locataire qui produit une attestation en cours de procédure, le juge pouvant apprécier la bonne foi des parties.

Le coût d'une procédure complète (commandement, assignation, audience) se chiffre entre 600 et 1 500 € selon les cas, sans compter les délais : comptez rarement moins de six à douze mois entre le commandement et une expulsion effective, trêve hivernale comprise. C'est pourquoi la résiliation pour défaut d'assurance seul est rare en pratique : elle accompagne le plus souvent une procédure pour impayés de loyers.

Sans clause résolutoire : la résiliation judiciaire

Si le bail — cas rare — ne contient pas de clause résolutoire visant l'assurance, le bailleur conserve la faculté de demander au juge la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement du locataire à ses obligations (article 7 de la loi de 1989 et article 1224 du code civil). Le juge apprécie alors si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation : un défaut d'assurance persistant et réitéré malgré plusieurs mises en demeure pèsera lourd ; un simple retard de renouvellement d'attestation, beaucoup moins.

Dans tous les cas, le dossier du bailleur doit être solide : copies des demandes d'attestation, mises en demeure recommandées avec accusés de réception, commandement le cas échéant. La chronologie documentée des relances est la clé d'un contentieux gagné.

Les erreurs fréquentes des bailleurs face au défaut d'assurance

Négliger la vérification annuelle et laisser la situation s'installer

L'erreur la plus répandue consiste à classer l'attestation remise à l'entrée dans les lieux et à ne plus jamais y penser. Or les contrats d'assurance habitation sont fréquemment résiliés en cours de bail — résiliation pour non-paiement, résiliation à l'initiative du locataire après la loi Hamon qui facilite les changements d'assureur. Un bailleur diligent réclame l'attestation chaque année, idéalement en même temps que la régularisation des charges ou la révision annuelle du loyer.

Autre négligence courante : accepter une attestation qui ne correspond pas au logement loué (adresse différente, contrat au nom d'un tiers) ou qui ne couvre pas les risques locatifs. Quelques minutes de lecture attentive suffisent à écarter ces anomalies.

Retenir le loyer, changer les serrures : les fausses bonnes idées

Face à un locataire récalcitrant, certains bailleurs sont tentés par des voies de fait : refuser une quittance, menacer de couper un service, voire retenir le dépôt de garantie « par précaution ». Toutes ces pratiques sont illégales et peuvent se retourner contre le bailleur, y compris pénalement pour certaines d'entre elles. Le harcèlement ou la tentative d'expulsion extrajudiciaire d'un locataire est sévèrement sanctionné.

La seule stratégie payante est la procédure graduée décrite ici : demande écrite, mise en demeure, puis assurance pour compte ou clause résolutoire. Elle est plus lente, mais elle protège juridiquement le bailleur à chaque étape.

Ce qu'il faut retenir

L'assurance des risques locatifs est une obligation légale du locataire, posée par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, valable en location vide comme en meublé de résidence principale. Le bailleur doit exiger une attestation à la remise des clés puis chaque année : cette vérification systématique est le premier rempart contre les sinistres non couverts et un excellent détecteur de locataires en difficulté financière.

Face à un locataire non assuré, le bailleur dispose de deux voies après mise en demeure restée infructueuse un mois : la souscription d'une assurance pour le compte du locataire, récupérable par douzième avec majoration possible de 10 %, ou la mise en œuvre de la clause résolutoire par commandement de justice, pouvant conduire à la résiliation du bail. La première voie sécurise le logement, la seconde sanctionne le locataire — mais elles ne se cumulent pas.

Enfin, le bailleur ne doit pas oublier sa propre couverture : l'assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, reste le filet de sécurité indispensable pour les périodes de vacance et les défaillances du locataire. En matière d'assurance locative, la rigueur administrative annuelle coûte quelques minutes ; son absence peut coûter des dizaines de milliers d'euros.

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