L’impôt concerne toutes les périodes de location, courtes ou longues
Que le logement ait été loué, en 2021, le temps d’un week-end seulement ou pendant plusieurs semaines, les recettes tirées de ces locations saisonnières sont imposables sur le revenu. Si le propriétaire n’a pas loué en direct, mais est passé par une plateforme de mises en relation pour ses locations, il doit savoir que celle-ci a l’obligation de communiquer à l’administration fiscale le montant qu’elle lui a reversé. Ces données concernent l’identité du bailleur, ses activités sur la plateforme - revenus et nombre de réservations - ainsi que des informations sur les modes de paiement de ses locataires. Déraisonnable, donc, de cacher quoi que ce soit au fisc...
A noter que les informations transmises dans ce cadre sont strictement confidentielles et ne seront pas partagées avec d’autres administrations.
Ces locations meublées sont imposées dans la catégorie des BIC
En toute logique, le bien loué est meublé. Sa location est considérée comme une activité commerciale, soumise à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur ne doit donc pas déclarer ses gains en tant que revenus fonciers.
Le régime du micro BIC
Si les revenus 2021 sont inférieurs à 72.600 €, le bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition. Le premier - le micro-BIC - est le plus simple. Il suffit de noter le total des recettes nettes dans la case 5 ND du formulaire 2042 C pro. L’administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes pour tenir compte de diverses charges et soumettra les 50 % des recettes restantes, de façon classique, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
En clair, seule la moitié des recettes entre dans le calcul de l’impôt. L’abattement minimal étant de 305 €, si les recettes n’excèdent pas cette somme, aucun impôt n’est dû. Mais attention : la déclaration reste obligatoire.
Par exemple, si l’investisseur déclare 2.000 € de gains nets, il ne sera imposé que sur 1.000 €. Et l’impôt dépendra de sa tranche marginale d’imposition (TMI, évoluant entre 11 % et 45 %).
En 2022, les TMI sont les suivantes :
revenus compris entre 10.225 € et 26.070 € : taux de 11 % ;
revenus compris entre 26.070 € et 74.545 € : taux de 30 % ;
revenus compris entre 74.545 € et 160.336 € : taux de 41 % ;
revenus supérieurs à 160.336 € : taux de 45 %
Le régime réel
Deuxième option : le régime réel duquel le bailleur dépend d’ailleurs obligatoirement si ses recettes dépassent 72.600 € / an. Ce régime est plus compliqué, mais il optimise la fiscalité si le montant des charges réelles est supérieur à la moitié des recettes. Notre partenaire jedeclaremonmeuble.com est le spécialiste de la déclaration du meublé au régime réel.
Il est, en effet, possible de déduire les charges pour leur montant réel. Si ce régime fiscal est choisi, il faut noter le montant des gains 2021 sur la déclaration professionnelle 2031-SD et déduire le total des charges en les indiquant sur le même formulaire.
Les sommes seront alors, comme avec le micro-BIC, imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumises aux prélèvements sociaux.
En résumé, le régime réel est plus avantageux si le montant des charges est supérieur au montant correspondant à l’abattement de 50 % du micro BIC. Si tel n’est pas le cas, le régime simplifié est à privilégier.
Deux cas d’exonération existent
Les revenus tirés d’une location saisonnière ne sont pas imposables s’ils proviennent de la location d’une partie de la résidence principale, à partir du moment où ils ne dépassent pas 760 € / an. Dès lors que les gains dépassent ce seuil, ils sont totalement imposables.
2ème cas d’exonération : les recettes ne sont pas non plus imposables si une ou plusieurs pièces ont été louées à un salarié saisonnier et que le loyer pratiqué est raisonnable. Pour 2022, ces plafonds annuels de loyer / m² de surface habitable (hors charges) sont fixés à 192 € en Ile-de-France, et à 142 € sur le reste du territoire.
Savoir profiter des avantages des statuts LMNP et LMP
Depuis 2019, on ne peut plus choisir le statut LMP ou LMNP en respectant, comme auparavant, des critères. En effet, le statut de loueur en meublé est déterminé uniquement par deux critères précis : si les recettes annuelles du foyer fiscal ne dépassent pas 23.000 € et qu’elles sont inférieures aux revenus tirés des autres activités, l’investisseur est sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique automatiquement.
Plus d’informations dans le dossier consacré à la location meublée.
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