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La Location Meublée non professionnelle (LMNP) : Quel statut juridique?

Lorsqu’un bailleur achète un bien immobilier pour le mettre en location meublée (bail de résidence principale ou secondaire), il a le choix entre le régime Micro ou le régime Réel. Quelles sont les différences entre ces deux statuts juridiques?

Bailleur: les régimes juridiques possibles en bail de location meublé

La location meublée non professionnelle entre dans la catégorie des revenus commerciaux. Cela rend obligatoire pour le propriétaire la création d’un régime juridique rattachée à la location meublée. Ce choix du régime impactera le montant de ses impôts.

Le régime Micro Bic en bail meublé 

Dans le cas du régime micro, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% du montant des recettes tirées de la location (loyers et charges), s’il s’agit d’un bail de location meublé pour résidence principale (A noter que cet abattement forfaitaire sera de 71% pour un bail de location saisonnière). Ainsi, si le montant annuel des loyers encaissés et des charges refacturées au locataire est de 10 000€, la base imposable de la location s’élève à 5 000€.
Le calcul de l’impôt à payer dépendra alors du taux d’imposition. Selon les revenus du propriétaire, le Taux Marginal d’Imposition (TMI) changera sensiblement :
  • Moins de 9 700€ de revenus : 0%
  • De 9 000 à 26 791 € : 14%
  • De 26 792 à 71 826€ : 30%
  • De 71 827€ à 152 108€ : 41%
  • Plus de 157 108€ : 45%
Le forfait vient en déduction de la Tranche Marginale d’Imposition. Par exemple, si pour votre loyer de 10 000 euros, le forfait à déduire est de 5 000 euros et s’impute dans la Tranche Marginale d’Imposition du bailleur.

Le régime Réel du propriétaire d’un bail de location meublée

Le calcul de l’impôt dans le cas du régime réel est différent. En effet, tous les frais liés à l’activité locative du propriétaire seront déductibles du montant des recettes. En d’autres termes, les charges de propriété, la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt seront comptés comme des charges déductibles et diminueront ainsi la base imposable.
De plus, contrairement au régime Micro Bic, la base imposable de la location meublée pourra aussi être diminuée du montant correspondant à l’amortissement du bien.
Ainsi, reprenons l’exemple chiffré précédent : le montant total des revenus tirés de la location (loyers et charges locatives) s’élève à 10 000€ sur l’année. Par exemple, si les charges déductibles sont de 5000€ et que l’amortissement du bien sur l’année est de 6000€, le résultat comptable de votre location est négatif (10 000 – 11 000 = -1000€).
Dans ce cas, la base imposable de votre location est nulle, et vous n’avez pas à payer d’impôts.
Pour comparer quel régime est le mieux adapté à votre logement, essayez notre simulateur:

Comment choisir son statut lorsque l’on signe un bail meublé?

Le régime fiscal le plus avantageux dans le cas d’une location meublée dépendra des caractéristiques de votre bien. Il est possible de mettre en évidence des variables clés, qui permettront au propriétaire d’avoir une idée plus précise du statut juridique le plus avantageux pour lui :
  • Le montant des frais engagés pour la location du bien: les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou la taxe foncière. Plus ces frais seront élevés, plus les charges déductibles seront importantes dans le régime Réel, alors que celles-ci ne permettent pas de réduire la base imposable dans le statut Micro.
  • L’amortissement: dans le cas du régime Micro, il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien, alors que l’amortissement entre en compte dans le calcul de la base imposable et permet de la diminuer dans le régime réel.
  • La nature du bail: si la location meublée concerne un bail de location saisonnière, l’abattement forfaitaire dans le cas du régime micro sera de 71%, de quoi rendre ce statut attractif. Si le projet d’activité concerne un bail meublé de résidence principal, le régime réel semble plus adapté.

Pour en savoir plus: Location meublée ou vide: que choisir?

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Publié le 21/10/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 11h 50min 53s)

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