Vendre un bien immobilier occupé par un locataire peut être un bon moyen de sécuriser une transaction tout en générant des revenus locatifs jusqu'à la vente.
Mais dans la pratique, cette situation entraîne souvent une décote sur le prix de vente. Comment fonctionne cette décote ? Est-elle systématique ? Et surtout, comment l’atténuer voire l’éviter en 2025 ?
Pourquoi une décote s’applique en cas de vente occupée ?
La principale raison de la décote est simple : l’acheteur ne peut pas disposer librement du bien immédiatement. Il devra attendre l’échéance du bail pour occuper le logement ou le revendre libre.
Ce décalage dans la jouissance du bien affecte mécaniquement sa valeur. L’acheteur intègre ce facteur dans son offre, de la même manière qu’un investisseur prend en compte le rendement futur d’un actif.
La décote dépend de plusieurs critères :
- le montant du loyer actuel (s’il est sous-évalué, l’impact est plus fort),
- la durée restante du bail,
- la qualité du locataire (risque d’impayé, entretien du bien…),
- le marché local (tension locative, évolution des prix…),
- les perspectives fiscales et de travaux.
Quelle est l’ampleur moyenne de la décote en 2025 ?
En 2025, selon les données des notaires et agents immobiliers, la décote moyenne constatée est de 10 % à 20 % par rapport à un bien vendu libre.
Mais ce chiffre varie fortement en fonction :
- du type de bien (studio, maison, grand appartement),
- de sa localisation,
- du profil du locataire,
- et de l’horizon d’investissement de l’acquéreur.
Un petit studio à Paris loué à un bon rendement peut très bien se vendre sans décote, voire légèrement au-dessus du prix du marché, s’il attire des investisseurs locatifs.
En revanche, un grand appartement familial à faible rendement, occupé par un locataire âgé avec un bail de longue durée, pourra subir une décote pouvant atteindre 25 % dans certains cas.
Peut-on vendre sans décote en 2025 ?
Oui, dans certaines conditions, il est possible de vendre sans décote, voire avec une prime, notamment :
- si le bien est vendu à un investisseur qui cherche un placement locatif sécurisé,
- si le loyer est aligné sur le marché,
- si le locataire est fiable et bien installé,
- si le bail est court et non reconduit tacitement, ce qui laisse une perspective de reprise rapide.
La qualité du dossier locataire (revenus, régularité, absence de litiges) peut jouer un rôle déterminant. Un bien loué à un locataire sérieux peut même rassurer l’acquéreur qui souhaite percevoir des revenus immédiats sans chercher de locataire.
Comment atténuer la décote si la vente est inévitable ?
Plusieurs leviers permettent de limiter la perte de valeur lors d’une vente occupée :
- Valoriser le rendement locatif
Un bien dont le loyer est correct, les charges maîtrisées et la vacance faible attirera les investisseurs. Il faut mettre en avant le rendement net et les perspectives à long terme. - Anticiper la vente dès la signature du bail
Prévoir dans le bail une clause de congé pour vente bien formulée, ou limiter la durée du bail en meublé à un an renouvelable, facilite la gestion de la sortie. - Négocier avec le locataire
Dans certains cas, le locataire peut accepter de quitter les lieux plus tôt contre une indemnité de départ anticipé (départ volontaire), ce qui permet de vendre libre. - Informer clairement l’acheteur
Préparer un dossier de vente solide, incluant les diagnostics, le bail, les quittances et l’état des lieux rassure l’acquéreur. - Cibler les bons profils d’acheteurs
Mieux vaut s’adresser à des investisseurs locatifs que des acheteurs en résidence principale, surtout si le bail court encore plusieurs années.
Peut-on donner congé au locataire pour vendre ?
Oui, mais sous des conditions strictes. Le congé pour vendre doit :
- être notifié 6 mois avant la fin du bail (location vide),
- être dûment motivé,
- proposer le bien en priorité au locataire, dans les mêmes conditions que celles prévues pour la vente,
- être transmis par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature.
Le locataire dispose alors d’un droit de préemption. Il peut acheter le bien dans les 2 premiers mois suivant la réception du congé.
À défaut de respect de cette procédure, le congé peut être jugé nul, et le bail reconduit automatiquement pour trois ans.
Quid de la vente à la découpe ou de la vente en bloc ?
Certains propriétaires choisissent de vendre un immeuble entier ou un lot de logements. Dans ce cas, la vente à la découpe (logement par logement) entraîne des obligations supplémentaires envers les locataires.
Depuis la loi Alur, le droit de préemption est étendu, et le congé pour vendre doit respecter des procédures renforcées.
Il est donc crucial d’être bien conseillé avant toute opération de vente de logements occupés en bloc.
La vente d’un logement loué peut être un atout si elle est bien préparée. Mais elle implique souvent une décote, justifiée par les contraintes pour l’acquéreur.
Pour limiter cette perte de valeur, mieux vaut anticiper, bien cibler les acheteurs et présenter un bien attractif, à la fois sur le plan juridique et financier.
Les erreurs de procédure ou une méconnaissance du droit locatif peuvent coûter cher. D’où l’intérêt de s’appuyer sur des modèles de congé conformes, un accompagnement juridique fiable et une stratégie claire de valorisation du bien.
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