Sécuriser votre investissement locatif contre les risques

Quels sont les risques auxquels sont exposés les propriétaires de logements locatifs ? Il en existe principalement deux : la dégradation du logement et le non-paiement des loyers. Si la loi va dans le sens du propriétaire bailleur quand le locataire ne respecte pas ses engagements, les procédures judiciaires sont souvent longues et il est préférable de prévenir plutôt que de guérir, c'est-à-dire prendre ses dispositions pour limiter les risques locatifs.

Comment sécuriser le paiement des loyers ?

Pour s’assurer que le loyer et les charges sont bien réglés tous les mois, le propriétaire bailleur doit s’efforcer de bien choisir son locataire. Une première rencontre a lieu lors de la visite du logement où le candidat locataire remet son dossier. Le bailleur doit alors sélectionner le locataire qui semble le plus sérieux. Pour s’assurer de la solvabilité du locataire, et de sa capacité à honorer son loyer à chaque échéance, une attention sera portée sur les copies des bulletins de salaire ou du dernier avis d’imposition. Il est généralement convenu que les revenus mensuels du locataire doivent être trois fois supérieurs au montant du loyer.

Les quittances de loyers du précédent logement sont également un élément qui indique si le locataire règle ses loyers dans les temps. Dans le dossier que lui remet le candidat locataire, le bailleur doit aussi vérifier qu’aucun document ne soit un faux. Il est fort aisé aujourd’hui de produire des documents falsifiés, ce qui oblige les bailleurs à redoubler de vigilance.

Le propriétaire bailleur demande une caution aux locataires. Il s’agit pour ceux-ci de présenter un garant qui sera en mesure de régler les loyers et les charges en cas de défaut de paiement. Le garant, qui peut être un parent, un proche ou un organisme spécialisé, fait parvenir au bailleur un acte de cautionnement qui garantit une durée de la caution, généralement égale au bail, et un montant maximum, généralement équivalent au montant du loyer multiplié par le nombre de mois prévus par le bail.

En plus de l’acte de cautionnement, le garant fournira, s’il s’agit d’une personne physique, les justificatifs de ses revenus. De nombreux organismes spécialisés proposent une autre forme de caution, telle la garantie Visale d’Action Logement. Ces dispositifs se substituent au garant physique et renforce la sécurité des propriétaires bailleurs.

A défaut de caution, le propriétaire bailleur peut opter pour la GLI, garantie loyer impayés, une assurance qui, comme son nom l’indique, rembourse le bailleur au cas où le locataire ne paye plus ses loyers. La plupart des compagnies d’assurance proposent cette garantie. La GLI n’est cependant pas autorisée si le locataire dispose d’un garant. En somme, le propriétaire bailleur devra choisir entre un garant et une GLI.

Comment éviter les dégradations dans le logement ?

Les locataires ne sont pas toujours des gens soigneux ou délicats et il n’est pas rare qu’au moment de quitter le logement, ils laissent une trace de leur passage. Heureusement, il existe quelques méthodes qui peuvent limiter ces désagréments.

Dans la plupart des locations de logements, le propriétaire bailleur demande un dépôt de garantie à son locataire. Il s’agit d’une somme, représentant un ou deux mois de loyer, que le locataire verse au bailleur lors de la remise des clés. Cette somme est censée être rendue par le bailleur au locataire le jour où celui-ci quitte le logement. Toutefois, une partie de la somme, voire sa totalité, peut être retenue par le bailleur si des dégradations ont été commises.

Pour constater une dégradation, les deux parties doivent avant tout avoir réalisé un état des lieux à l’entrée du locataire dans le logement puis à sa sortie. L’état des lieux d’entrée se fait le jour de l’installation du locataire. Il s’agit de porter sur un document l’état de tous les éléments du logement : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, robinets, luminaires, équipements, etc. Chacune des deux parties conserve un exemplaire du document rempli et signé.

Le jour où le locataire quitte le logement est réalisé un état des lieux de sortie où chaque élément du logement est repris en comparaison avec ce qui avait été inscrit sur l’état des lieux d’entrée. Ce dispositif permet de constater les éléments qui ont été dégradés et dont le coût de réparation pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

Pour parer aux dégradations du logement, certaines assurances proposent, en plus de la garantie loyers impayés, une garantie contre les dégradations locatives qui a pour but d’indemniser le bailleur. Les conditions, les tarifs et le montant des indemnités dépendent des compagnies. 

Par ailleurs, depuis 2015, la loi ALUR impose aux propriétaires d’un logement en copropriété de souscrire à une assurance PNO, propriétaire non-occupant, qui couvre celui-ci en cas de sinistre survenu durant une période de vacance du logement.