Guide pour choisir un locataire fiable

Le locataire parfait existe-t-il ? Si la réponse est difficile à donner, cela reste la quête de tout propriétaire de logement. Le locataire idéal est une personne sérieuse, qui ne commet aucune dégradation et qui paye ses loyers sans retard. Il s’agit donc de trouver l’oiseau rare dans le flux des candidatures.

Comment choisir le bon locataire ?

L’annonce du logement à louer est parue et déjà les candidatures parviennent au propriétaire, soit par messagerie, soit par téléphone. Le premier contact a pour objet de prendre rendez-vous pour effectuer une visite du logement. Il s’agit d’un rendez-vous très important car le propriétaire rencontre le candidat locataire et chacune des parties peut avoir un premier ressenti en tant que personne.

S’il est bien entendu difficile de se faire un jugement dès le premier coup d'œil, le propriétaire peut jauger le sérieux du candidat dans l'engagement qu’il donne à la visite. Les questions qu’il pose notamment permettent d’évaluer son intérêt pour le logement.

Mais la clé restera le dossier qu’aura préparé le candidat dans lequel il met à disposition du propriétaire des justificatifs relatifs à son identité (copie du passeport ou de la carte d’identité…), ses revenus (trois derniers bulletins de salaire ou dernier avis d’imposition) son domicile (facture EDF…), sa situation professionnelle (contrat de travail, Kbis…), mais également les documents relatifs à la caution.

Le candidat locataire est-il en mesure de payer ses loyers sur la durée ?

L’argent est le nerf de la guerre. Le propriétaire cherchera avant tout à être sûr que le loyer et les charges seront réglés en temps et en heure. Il doit donc évaluer les revenus du candidat locataire mais aussi la fiabilité de son garant.

Un usage veut que le montant des revenus du locataire doit représenter au moins trois fois celui du loyer. Il ne s’agit pas d’une règle absolue, mais l’expérience indique que l’opération sera plus risquée si les revenus sont moindres.

Le locataire devra notamment être en mesure d’assumer le coût de la mise en location où au premier loyer s’ajoutent le dépôt de garantie (équivalent à un ou deux loyers, selon le bail) et l’assurance habitation obligatoire.

Outre les revenus du locataire, le propriétaire doit s’informer sur le garant qui assure la caution. Le garant est une personne ou un organisme qui s’engage à régler les charges ou le loyer en cas de défaillance du locataire. Le candidat devra fournir un acte de cautionnement où le garant formule son engagement en précisant la durée de la caution et le montant garanti.

Idéalement, la caution devrait être active jusqu’à ce que le locataire quitte le logement. Sa durée devrait donc être calquée sur la durée du bail, et être reconductible en même temps que le bail. Tout aussi idéalement, le montant garanti doit être équivalent à l’ensemble des charges et loyers à régler durant le bail.

De plus en plus souvent, les locataires prennent pour garant des organismes spécialisés, notamment la garantie Visale d’Action Logement ou des sociétés privées, adossées à de grandes compagnies d’assurances ou bancaires. Ces organismes, lorsqu’ils sont reconnus, représentent une garantie plus forte que la caution d’un proche.

Pour rappel, faute de garant, le propriétaire peut souscrire auprès de son assurance une GLI, garantie loyers impayés.

Comment s'assurer de la validité des justificatifs ?

Lorsque le propriétaire consulte le dossier du candidat à la location, il doit vérifier la validité des documents fournis. Le but est avant tout de juger le sérieux du candidat. S’il triche en émettant de faux documents, il est probable qu’il trichera d’une façon ou d’une autre durant la location.

Si le candidat a fourni des bulletins de salaire, le propriétaire a la possibilité d’appeler l’employeur. C’est une démarche tout à fait légale qui doit toutefois être menée avec tact. En outre, l’employeur n’est pas obligé de répondre.

Pour les avis d’impositions, le site des services fiscaux propose un outil très simple qui permet de vérifier son authenticité. Il suffit de se rendre sur le service de vérification des avis et de saisir le numéro fiscal et la référence de l’avis pour être fixé.

Attention à la discrimination

Il est très important pour le propriétaire de ne pas justifier le refus d’un candidat locataire sur des critères discriminant comme l’âge, le sexe, les origines, les croyances, les opinions, l’orientation sexuelle, l’apparence physique, la situation maritale, l’état de santé, etc.  Toute discrimination à la location peut faire l’objet d’une plainte pouvant entrainer une peine de prison de trois ans et 45.000 € d’amende.

En outre, le propriétaire n’a pas le droit de demander certains documents au candidat : carte VITALE, dossier médical, casier judiciaire, extrait de compte bancaire, attestation bancaire, contrat de mariage (ou pacs ou certificat de concubinage), etc.