Les particuliers bailleurs de logements meublés bénéficient d’avantages fiscaux qui sont remis en cause chaque année par la législation. Qu’en est-il en ce début d'année 2025 ?
Le statut de LMNP, loueur de meublés non professionnel, revient fréquemment dans l’actualité locative. La récente loi des finances imposée par le gouvernement contient en effet quelques éléments qui impactent la fiscalité des particuliers propriétaires de logements meublés mis en location.
Quels changements dans l’imposition sur les plus-values ?
La principale réforme fiscale sur les LMNP concerne la plus value réalisée sur la vente d’un logement. Le montant à déclarer aux services fiscaux se calculait en soustrayant du prix de vente le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence immobilière et le montant des travaux réalisés.
La règle change à partir du 1er mars 2025. La plus-value à déclarer sur une vente doit désormais ajouter le total des amortissements. Ce terme désigne une opération comptable qui compte chaque année la perte subie par un bâtiment en termes de valeur. La somme à déclarer sera donc supérieure et la somme à payer sera proportionnelle à cette augmentation.
Toutefois, l'exonération fiscale sur la plus-values reste active après vingt-deux ans de propriété. Si une vente est effectuée au-delà de ces vingt-deux ans, aucune fiscalité n’est appliquée sur la plus-value. Le gouvernement tient à privilégier les propriétaires de longue durée qui ne participent pas au jeu de la spéculation sur le court terme.
Quels changements dans les meublés touristiques ?
Une réforme fiscale touche également les meublés touristiques en location saisonnière. Si naguère ces logements étaient soumis aux mêmes règles que les locations de longue durée, le plafond des revenus pour bénéficier d’un abattement passe, pour les meublés non classés, de 77.700 € à 15.000 €. Quant à l’abattement lui-même, il subit une réduction de 50% à 30%.
Pour les meublés touristiques classés, c'est-à-dire ceux qui ont obtenu une ou plusieurs étoiles par un organisme agréé, le plafond passe à 77.700 €, tout comme les chambres d’hôtes.
D’autres mesures ont été prises sur les meublés de tourisme, notamment les obligations de déclaration en mairie et de diagnostic de performance énergétique. L’objectif du gouvernement est de rééquilibrer l’habitat en faveur des locations à long terme, qui se sont raréfiées du fait des avantages que proposaient les meublés touristiques à leurs propriétaires.
LMNP : quels avantages fiscaux reste-t-il ?
En dépit des nouvelles mesures de la loi de finance de 2025, le statut LMNP garde toujours son attractivité sur le plan fiscal.
Dans le cas où le logement se trouve hors d’une zone réputée tendue, le propriétaire dont les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € peut bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%. Le gouvernement s’efforce de favoriser l'investissement dans les villes et villages où la demande est moins élevée.
En outre, pour les propriétaires déclarant qui optent pour la déclaration des charges, la déduction de celle-ci reste maintenue. Cela conserve les dépenses liées aux travaux et aux frais liés à la location, ce qui constitue un ressort fiscal intéressant.
Le statut LMNP reste-il avantageux ?
Si ces quelques mesures fiscales et réglementaires pénalisent quelque peu les propriétaires de logement meublés, le statut LMNP ne perd pas pour autant son attractivité. Le logement meublé reste un produit très recherché sur le marché de la location.
Il demeure une solution privilégiée par les étudiants qui s'installent près de leurs universités dans les grandes agglomérations. Les logements étudiants proposés par le CROUS restent largement inférieurs à la demande (environ 175.000 logements sur le territoire français pour près de trois millions d’étudiants).
Le logement meublé est également une solution de plus en plus recherchée par les seniors, ainsi que pour les jeunes actifs, notamment les intérimaires, les stagiaires, les intermittents, les intervenants mobiles, les employés en CDD, les services civiques, etc. La demande en meublés reste forte, ce qui reste un atout pour le statut LMNP.
La rentabilité des logements meublés reste intéressante en dépit des nouvelles mesures fiscales. La demande en logements de petites surfaces (T1 ou studio) reste très forte et représente toujours un bon investissement.
A la question de savoir si le statut LMNP reste un statut fiscalement avantageux, la réponse est positive. Les réformes ne concernent que les plus-values réalisées sur les ventes et les meublés de tourisme en location saisonnière. Les locations de meublés classiques gardent toujours la même fiscalité.
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