Ramonage cheminée location : les obligations du locataire et du bailleur

Chaque automne, des cheminées sont rallumées dans des logements loués sans que personne ne sache quand le conduit a été nettoyé pour la dernière fois. Pourtant, beaucoup de propriétaires croient que le ramonage leur incombe, alors que beaucoup de locataires ignorent qu'ils doivent le faire, et surtout le prouver.

Depuis le 1er octobre 2023, une règle nationale encadre cette obligation. Voici ce qu'elle demande au locataire, ce qui reste de votre côté et comment vous protéger si un incendie se déclare.

En bref : dans un logement individuel, le ramonage est à la charge du locataire, au moins une fois tous les douze mois, par un professionnel qualifié qui remet une attestation. Vous restez responsable de l'état du conduit lui-même. Demandez une copie de cette attestation : elle sert de preuve en cas de sinistre.

Ramonage : c'est au locataire de s'en charger, pas à vous

La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, ainsi que les menues réparations. C'est son article 7, alinéa d.

Le décret du 26 août 1987 précise ce que recouvrent les réparations locatives. Sa liste range le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz, et des conduits de ventilation, parmi les travaux d'entretien du locataire.

Concrètement, le locataire choisit le professionnel, règle la facture et garde la preuve de passage. Vous n'avez pas à avancer les frais. L'erreur fréquente consiste à les prendre en charge « pour faire bien », puis à ne plus savoir qui doit quoi l'année suivante.

Quand le bailleur reste-t-il responsable du conduit ?

Ramoner, c'est nettoyer. Réparer, c'est autre chose. Selon l'article 6 de la loi de 1989, le bailleur remet un logement en état de servir à l'usage prévu et assure les réparations non locatives.

Un conduit fissuré, un tubage dégradé ou un conduit mal posé relève donc de vous. Le locataire, lui, ne paie pas les réparations locatives occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (article 7 de la même loi).

Le piège classique : le ramoneur signale un défaut, et le bailleur répond que « le locataire a payé le ramonage, le reste le regarde ». C'est confondre le nettoyage et l'état de l'ouvrage. Un conduit défectueux laissé en l'état peut engager votre responsabilité, comme l'explique ce guide sur le ramonage de cheminée et la responsabilité du bailleur.

Que risque un locataire qui n'a pas fait ramoner en cas d'incendie ?

Le Code civil (article 1733) prévoit que le locataire répond de l'incendie. Il y échappe s'il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu communiqué par une maison voisine. Sans attestation récente, il aura du mal à démontrer qu'il a entretenu le conduit.

C'est là que l'assurance habitation entre en jeu. Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (loi de 1989, article 7, alinéa g). Les obligations détaillées figurent dans ce rappel sur le ramonage de cheminée et l'assurance du locataire.

Les contrats d'assurance diffèrent, et certains peuvent poser des conditions d'entretien des appareils de chauffage. Mieux vaut donc que le locataire relise le sien. Et s'il n'est pas assuré du tout ? Vos recours sont détaillés dans cet article sur le ramonage de cheminée d'un locataire non assuré.

Un bon réflexe : demandez l'attestation d'assurance et l'attestation de ramonage en même temps, une fois par an. Vous gardez ainsi un dossier à jour sans faire deux relances.

Fréquence du ramonage : une fois par an, deux en habitat collectif

Depuis le 1er octobre 2023, l'article R. 1331-71 du code de la santé publique fixe un rythme national. Le ramonage consiste en un nettoyage par action mécanique directe de la paroi intérieure du conduit de fumée (article R. 1331-70). Un simple coup d'œil ne suffit donc pas.

Situation	Fréquence minimale	Qui prend l'initiative
Conduit d'un logement individuel	Tous les douze mois	L'occupant, donc le locataire
Conduit collectif	Tous les six mois, dont une fois pendant la période de chauffe	Le propriétaire ou le syndicat

Le plus simple est de caler le passage du ramoneur avant la saison de chauffe. Un rendez-vous pris en septembre ou en octobre laisse le temps de le reprogrammer si le professionnel est débordé.

Une cheminée que le locataire n'utilise pas pendant une période d'inactivité n'a pas à être ramonée pendant cette période. En revanche, le conduit doit l'être avant toute remise en service.

Pour un conduit collectif, la prise en charge finale dépend de ce que prévoit le bail en matière de charges. Relisez-le avant de répondre au locataire.

Attestation de ramonage : ce qu'elle doit contenir et combien de temps la garder

Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 impose que le ramonage soit réalisé par une personne qualifiée professionnellement. Il prévoit aussi la remise d'une attestation de ramonage dans un délai de quinze jours ouvrés après l'intervention.

Ce document doit préciser les conduits ramonés et attester de la vacuité du conduit sur toute sa longueur. Le commanditaire, ici le locataire, doit le conserver au moins deux ans. Le texte est consultable sur Légifrance.

Pour le locataire, l'intérêt est double : il prouve son entretien auprès de vous et auprès de son assureur. Pour vous, c'est une pièce à classer avec le bail, l'attestation d'assurance et les états des lieux.

Une facture qui ne mentionne ni les conduits traités ni la vacuité du conduit ne répond donc pas à ce que le décret demande. Si le locataire ne vous remet que la facture, demandez-lui poliment l'attestation complète auprès du professionnel.

Règlement sanitaire départemental : l'ancien régime est derrière nous

Avant le 1er octobre 2023, la fréquence du ramonage dépendait du règlement sanitaire départemental, avec des différences d'un département à l'autre, souvent une à deux fois par an. Un bail ancien peut encore y renvoyer.

Ce régime local est aujourd'hui remplacé par les articles R. 1331-70 et R. 1331-71 du code de la santé publique. Si une clause ancienne renvoie à l'ancien règlement, appliquez la règle nationale et mettez la clause à jour à la prochaine occasion.

Comment organiser le ramonage sans froisser votre locataire

Tout se joue à l'entrée dans les lieux. Au moment de l'état des lieux, notez la présence d'une cheminée ou d'un poêle, l'état visible du conduit et la date du dernier ramonage. Si le logement n'a pas été ramoné récemment, il est prudent de le faire faire avant de remettre les clés, et d'en garder l'attestation.

Ensuite, un rappel écrit chaque automne suffit. Précisez que le locataire doit programmer le passage du professionnel et vous en transmettre l'attestation. Si la cheminée est décorative et inutilisable, écrivez-le dans le bail ou l'état des lieux, pour éviter les malentendus.

Si le locataire ne fait pas ramoner malgré votre rappel, ne vous substituez pas à lui sans l'en avertir par écrit. Gardez la trace de vos relances : elle compte en cas de litige ou de sinistre.

Gardez en tête la répartition prévue par le décret du 26 août 1987 : le locataire paie l'entretien courant, vous gardez les réparations de fond. Cette distinction évite la plupart des litiges.

Ce qu'il faut retenir sur le ramonage en location

Le ramonage d'un logement individuel revient au locataire, au moins une fois par an, avec un professionnel qualifié et une attestation à conserver. Le bailleur répond de l'état du conduit et des réparations qui ne sont pas locatives.

Votre meilleure protection est documentaire : un état des lieux précis, une attestation de ramonage chaque année et une attestation d'assurance à jour. Avec ces trois pièces, vous êtes bien armé si un sinistre survient.

Questions fréquentes

Qui paie le ramonage d'une cheminée dans un logement loué ?

Dans un logement individuel, c'est le locataire. Le ramonage figure parmi les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987. Le bailleur prend en charge les réparations de fond, par exemple un conduit fissuré ou dégradé par la vétusté.

Combien de fois par an faut-il faire ramoner un conduit en location ?

Pour un logement individuel, au moins une fois tous les douze mois depuis le 1er octobre 2023. Pour un conduit collectif, au moins tous les six mois, dont une fois pendant la période de chauffe. Ces fréquences sont fixées par le code de la santé publique.

Faut-il ramoner une cheminée qui ne sert pas ?

Pendant une période d'inactivité, aucun ramonage n'est exigé. Mais le conduit doit être ramoné avant toute remise en service. Un locataire qui rallume sa cheminée à l'automne après des mois d'arrêt doit donc faire passer un professionnel d'abord.

Puis-je demander l'attestation de ramonage à mon locataire ?

Rien ne vous empêche de lui en demander une copie, et c'est prudent. Le locataire, qui commande l'intervention, doit conserver l'attestation au moins deux ans. En cas de sinistre, elle prouve que le conduit a été entretenu.