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Quel loyer après un dispositif fiscal ?

Les dispositifs défiscalisants comme, actuellement, le Pinel, le Denormandie ou le Cosse plafonnent les loyers. Que se passe-t-il lorsque le logement n’est plus soumis au dispositif ? Avez-vous le droit d’accroître le loyer et dans quelles conditions ?

L’engagement de location lié à un dispositif fiscal est toujours limité. Pour le Pinel, par exemple, il peut être de 6, 9 ou 12 ans. Une fois ces années d’engagement terminées, le bailleur n’est plus soumis aux contraintes de plafond du loyer. Ce n’est pas pour autant que ce dernier devient « libre ».

 Plusieurs situations peuvent se présenter :

Le locataire continue d’habiter les lieux

Si le locataire qui a habité le logement reste le même après la fin du dispositif, vous ne pouvez augmenter le loyer que dans le cadre de l’IRL publié chaque année par l’INSEE. Et encore ! Seulement et seulement si une clause du bail le prévoit. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne peut pas évoluer.

Si le loyer peut être augmenté, la calculette automatique proposée par l’INC est très utile pour connaître le nouveau loyer possible. Le loyer de référence étant le dernier utilisé lorsque le bien était sous dispositif fiscal, il est logiquement plus bas que le loyer de marché. La révision annuelle, grâce à l’IRL, ne permettra pas, dans ces conditions, de remettre le bien au niveau des loyers de marché... 

Exception ! Des travaux d’amélioration peuvent justifier une hausse du loyer plus importante que l’IRL. Un avenant au bail doit toutefois être signé, notant le montant du nouveau loyer. A noter que des travaux peuvent tout à fait être réalisés en présence d’un locataire. 


Un nouveau locataire s’installe

En cas de nouveau bail, la marge de manœuvre dépend de la zone géographique où est situé le logement.

Dans une zone non « tendue » ou n’appliquant pas de plafonnement des loyers, le loyer est totalement libre. 

Dans une zone tendue, encadrant les loyers, le bailleur est contraint par cet encadrement, déterminé annuellement par les Pouvoirs Publics. Exception à cette règle : le bien est resté vacant pendant + de 18 mois après la fin du dispositif. Dans ce cas, le loyer est libre. Même liberté si des travaux d’amélioration ont été effectués après le départ du dernier locataire. Si leur montant est au moins équivalent à 50 % de la dernière année de loyer, une hausse de loyer de 15 % du montant des travaux (TTC) est autorisée.     


Attention ! L’encadrement des loyers change les délais de préavis des locataires. 


Dans une zone de plafonnement des loyers, le bailleur est également contraint. C’est le cas des agglomérations de Paris et de Lille, mais d’autres villes vont suivre, comme noté dans une actualité du site Gererseul.com.


A noter ! Paris et Lille subissent la double contrainte de l’encadrement des loyers en zone tendue et du plafonnement des loyers. Quel dispositif prime sur l’autre ? Aucun ! C’est le loyer le plus bas qui doit être appliqué. Par exemple, si en zone tendue, le loyer maximum est de 500 € et que dans la même zone, le plafonnement des loyers atteint 550 €, le bailleur ne peut dépasser un loyer de 500 €.

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