Peut-on expulser un locataire en cas de divorce du bailleur ? Ce que dit la loi

Mais que devient le locataire si le bien loué appartient au couple ? Le bail peut-il être rompu ? Le locataire peut-il être expulsé ? Voici ce que dit la loi en 2025.

Le principe : le divorce n’a aucun effet sur le bail en cours

En droit français, le divorce d’un bailleur n’a aucune incidence directe sur le contrat de location en cours. Tant que le bien est toujours détenu par au moins l’un des conjoints, le bail continue de plein droit, dans les mêmes conditions.

Le locataire est protégé par le principe de la continuité du bail. Il conserve son droit au logement, même si la propriété du bien est modifiée à la suite du divorce.

Cela signifie que :

• Le divorce n’est pas un motif légitime de congé
• Le bailleur (ou ses héritiers en cas de décès) doit respecter les règles classiques du congé pour vente ou reprise
• Le locataire ne peut pas être expulsé, sauf manquement grave au contrat (impayés, troubles…)

Si le bien est vendu à la suite du divorce

Dans certains cas, les époux choisissent de vendre le logement loué pour partager le prix de vente. Cette opération n’interrompt pas le bail.

L’article 1743 du Code civil est clair : « la vente d’un bien loué n’entraîne pas la résiliation du bail ». Le nouveau propriétaire devient simplement le nouveau bailleur.

Le locataire bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’à l’échéance du bail en cours, voire son renouvellement si aucune reprise ou vente n’est prévue légalement.

Si l’un des époux récupère le bien en pleine propriété

Dans d’autres situations, l’un des conjoints récupère la pleine propriété du bien après le divorce. Cela peut se faire par rachat de part, attribution dans le cadre du partage ou décision judiciaire.

Là encore, le nouveau propriétaire devient seul bailleur. Il peut donner congé au locataire uniquement à l’échéance du bail, en respectant les trois motifs légaux :

1. Congé pour vente
2. Congé pour reprise (pour y habiter lui-même ou un proche)
3. Congé pour motif légitime et sérieux

Le délai de préavis reste de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée.

Aucun congé ne peut être donné en cours de bail, sauf faute grave du locataire. Le divorce n’est pas en soi un motif légitime de résiliation anticipée.

Attention aux situations d’indivision post-divorce

Il est fréquent que les ex-conjoints restent en indivision sur le bien après le divorce, faute d’accord ou en attente de revente. Dans ce cas, les deux restent copropriétaires et donc co-bailleurs du locataire.

Toute décision importante concernant le bail doit être prise conjointement :

• Renouvellement
• Congé
• Fixation du loyer

Un seul indivisaire ne peut pas unilatéralement donner congé au locataire. Il faut l’accord de tous les indivisaires, sauf mandat exprès donné à l’un d’eux ou désignation d’un gérant d’indivision.

Cas particuliers : SCI et divorce

Si le bien loué appartient à une SCI familiale, et que les deux ex-époux sont associés, la séparation n’a aucun effet automatique sur le bail.

Ce sont les statuts de la SCI qui détermineront :

• Les modalités de gestion du bien
• Le pouvoir de décision sur les baux
• Les conditions de retrait ou cession de parts d’un associé

En cas de désaccord, une décision judiciaire peut être nécessaire pour trancher le sort de la société ou désigner un administrateur provisoire.

Le congé pour reprise ou vente : des conditions strictes

Rappelons que même après divorce, le bailleur ne peut récupérer le logement qu’en respectant des conditions strictes :

• Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR, huissier ou remise en main propre
• Il doit être motivé et respecter un délai légal
• Il doit indiquer le nom et l’adresse du repreneur dans le cas d’une reprise

Une tentative d’expulsion ou de pression injustifiée est considérée comme une violation de domicile et peut entraîner des sanctions pénales (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende).

Conclusion : protéger à la fois le droit du locataire et les intérêts des ex-conjoints

Le divorce d’un bailleur n’est jamais une cause légale de résiliation automatique du bail. Le locataire reste protégé tant que les règles du congé ne sont pas respectées.

Pour les bailleurs concernés, il est recommandé de :

• Bien encadrer la gestion de l’indivision
• Prévoir les suites du divorce dans les actes de propriété
• Être accompagné par un notaire ou un avocat spécialisé

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