Loyer impayé : la procédure complète du bailleur : de la relance amiable à la résiliation du bail

Un loyer impayé ne se résorbe presque jamais tout seul : plus le bailleur attend, plus la dette grossit et plus le recouvrement devient incertain. À l'inverse, un bailleur qui connaît la procédure et agit dans les bons délais récupère son bien et limite sa perte dans la grande majorité des cas. La procédure a d'ailleurs été sensiblement modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui a raccourci plusieurs délais au bénéfice des bailleurs. Voici, étape par étape, la marche à suivre en 2026 face à un locataire qui ne paie plus.

Qu'est-ce qu'un impayé de loyer au sens juridique ?

Le premier retard n'est pas encore un contentieux

Juridiquement, le loyer est dû à la date prévue au bail, et le locataire est en retard dès le lendemain. Mais tout retard n'appelle pas la même réponse : un locataire jusque-là irréprochable qui paie le 12 au lieu du 5 relève d'un simple rappel courtois, tandis qu'un loyer intégralement manquant en fin de mois doit déclencher immédiatement la procédure graduée décrite ci-dessous.

Pour les organismes sociaux, la notion d'impayé constitué obéit à une définition précise : lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé est en principe constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel brut du loyer hors charges (ou deux mois de loyer net d'aide versée au bailleur, selon le mode de versement). Le bailleur qui perçoit l'APL en tiers payant a l'obligation de signaler l'impayé à la CAF, sous peine de devoir rembourser les aides perçues.

Pourquoi la rapidité est la première protection du bailleur

Une procédure complète de recouvrement et d'expulsion s'étale couramment sur 12 à 24 mois. Chaque mois de retard dans la réaction du bailleur s'ajoute mécaniquement à cette durée et à la dette finale. Par ailleurs, si le bailleur a souscrit une garantie loyers impayés, son contrat lui impose des délais de déclaration stricts ; s'il dispose d'une caution, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose de signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours.

Conservez dès le premier incident une trace écrite de chaque échange : courriels, SMS, lettres, relevés bancaires. Ces pièces serviront devant le juge et auprès de l'assureur.

La phase amiable : relancer sans perdre de temps

La relance simple puis la mise en demeure

Dès le constat de l'impayé, contactez le locataire par téléphone ou par écrit pour comprendre la situation : oubli, difficulté passagère, contestation (travaux non faits, charges discutées) ou décrochage durable. Cette première relance, courtoise mais datée et écrite, intervient idéalement dans la semaine suivant l'échéance manquée.

Sans régularisation sous 8 à 15 jours, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, récapitulant les sommes dues, exigeant le paiement sous un délai précis et annonçant la suite (commandement de payer, information de la caution, déclaration à l'assureur). La mise en demeure fait courir les intérêts légaux et démontre au juge la bonne foi du bailleur.

Proposer un échelonnement : parfois la meilleure affaire

Si le locataire traverse une difficulté ponctuelle (perte d'emploi, séparation, maladie), un plan d'apurement écrit — par exemple le loyer courant plus 150 € par mois sur la dette — est souvent plus rentable qu'une procédure : le bailleur évite 18 mois de contentieux, les frais d'huissier et la vacance. Le plan doit être signé des deux parties, prévoir des échéances précises et stipuler qu'un seul manquement le rend caduc.

Orientez aussi le locataire vers les dispositifs d'aide : le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département peut prendre en charge tout ou partie de la dette, et l'ADIL peut l'accompagner gratuitement. Un locataire aidé est un locataire qui paie — c'est l'intérêt bien compris du bailleur.

Le commandement de payer : l'acte qui déclenche tout

La clause résolutoire, désormais obligatoire dans les baux

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé de loyer ou de charges, de non-versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié). Pour les baux plus anciens qui n'en contiendraient pas, la résiliation reste possible par la voie judiciaire classique, mais elle est plus longue et laissée à l'appréciation du juge.

La clause résolutoire ne produit ses effets qu'après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement est un acte de commissaire de justice (ex-huissier), signifié au locataire, qui détaille la dette et reproduit les mentions légales obligatoires à peine de nullité.

Un délai réduit à six semaines depuis 2023

Avant la réforme, le locataire disposait de deux mois pour régler sa dette après le commandement. La loi du 27 juillet 2023 a ramené ce délai à six semaines : si le locataire n'a pas payé intégralement dans les six semaines de la signification, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit. Le commandement doit également être signifié à la caution dans les 15 jours, et le commissaire de justice le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque les seuils réglementaires sont atteints.

Coût indicatif : la signification d'un commandement de payer coûte généralement entre 100 € et 200 € selon le montant de la dette — des frais en principe récupérables sur le locataire et souvent pris en charge par la GLI.

L'assignation et l'audience : obtenir la résiliation et l'expulsion

Saisir le juge des contentieux de la protection

Si la dette n'est pas réglée dans les six semaines, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, aux fins de constat de la résiliation du bail, de condamnation au paiement et d'expulsion. L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État suffisamment en amont de l'audience pour permettre le diagnostic social du locataire ; le non-respect de ces formalités entraîne le renvoi de l'affaire.

À l'audience, le juge vérifie la dette, la validité du commandement et la régularité de la procédure. Depuis la loi de 2023, l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire suppose en principe que le locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l'audience et soit en mesure d'apurer sa dette — le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; s'il y manque, elle reprend son plein effet.

Du jugement à l'expulsion : commandement de quitter les lieux et trêve hivernale

Une fois le jugement d'expulsion obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir, délai que le juge peut aménager. Si le locataire se maintient, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet ; en cas de refus ou de silence de l'État, le bailleur peut demander l'indemnisation de son préjudice à l'État.

Rappel essentiel : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions (relogement adapté, squat notamment). Et il est strictement interdit au bailleur de se faire justice lui-même — changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, vider les meubles — sous peine de sanctions pénales lourdes (jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, article 226-4-2 du Code pénal).

Les cas particuliers qui compliquent le recouvrement

Le surendettement du locataire

Si le locataire dépose un dossier de surendettement jugé recevable par la commission de la Banque de France, les procédures d'exécution sur ses dettes antérieures sont suspendues et la dette locative peut être rééchelonnée, voire partiellement effacée dans le cadre d'un rétablissement personnel. La résiliation du bail et l'expulsion restent toutefois possibles dans les conditions fixées par la loi. Le bailleur doit déclarer sa créance dans les délais indiqués par la commission pour ne pas perdre ses droits.

Dans ce contexte, l'articulation avec l'échéancier judiciaire et la clause résolutoire devient technique : l'assistance d'un avocat ou les conseils gratuits d'une ADIL sont vivement recommandés.

Le départ à la cloche de bois et la dette résiduelle

Il arrive que le locataire quitte les lieux sans préavis en laissant une dette. Le bailleur doit alors faire constater l'abandon du logement : la procédure de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet, après une mise en demeure restée sans réponse, de faire constater l'abandon par commissaire de justice et d'obtenir du juge la résiliation du bail selon une procédure simplifiée.

Pour la dette résiduelle, le dépôt de garantie s'impute en premier, puis le recouvrement se poursuit contre le locataire et la caution : injonction de payer pour les créances non contestées, puis saisies sur compte ou sur salaire via commissaire de justice. La créance locative se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : ne laissez pas dormir un jugement ou une dette.

Ce qu'il faut retenir

Face à un loyer impayé, le calendrier du bailleur tient en quelques jalons : relance écrite dans la semaine, mise en demeure sous quinzaine, déclaration à l'assureur ou information de la caution, commandement de payer dès que l'impayé s'installe, puis assignation si les six semaines du commandement expirent sans paiement. La loi du 27 juillet 2023 a raccourci les délais et rendu la clause résolutoire obligatoire : la procédure est aujourd'hui plus rapide pour le bailleur diligent, mais elle reste formaliste — chaque acte doit être fait dans les formes et dans les temps.

La meilleure procédure reste celle qu'on n'a pas à mener : sélection rigoureuse du dossier, garantie adaptée (GLI, caution solidaire ou Visale, comme nous l'expliquons dans notre comparatif dédié) et réaction immédiate au premier incident. En cas de situation complexe — surendettement, contestation de la dette, bail sans clause résolutoire — le recours à un avocat ou à l'ADIL sécurisera chaque étape.

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