Les nouvelles règles de décence des logements en 2025

Le début de l’année 2025 est attendu avec grand intérêt dans le monde de l’immobilier. Les logements classés G par un diagnostic de performance énergétique ne pourront en effet plus être loués. Bien entendu, les locataires pourront résider dans leur logement jusqu’à la date d’échéance de leur bail actuel, mais il ne pourront plus le renouveler ni le reconduire tacitement. Et lorsque les locataires quitteront les lieux, les propriétaires de logements classés G devront nécessairement effectuer des travaux de rénovation s’ils souhaitent louer à nouveau leur logement.

La chasse aux passoires énergétiques

Les effets de la loi Climat et résilience sur le locatif immobilier prennent ainsi une tournure concrète au début de cette année 2025. La performance énergétique est un pilier important parmi les critères de décence du logement. Depuis 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable (consommation supérieure à la classe G) ont déjà été exclues du champ de la location. 

Après le logements classe G en 2025, ce sont les logements classe F qui seront interdits de location en 2028 (sauf outre-mer où la règle ne sera appliquée qu’en 2031) puis les logements classe E en 2034. L’objectif est de contraindre tous les logements du pays à se hisser au minimum en classe D dans les dix prochaines années.

La décence du logement n’est pas seulement définie par sa performance énergétique. D’autres critères entrent en jeu comme la surface habitable, la présence d’équipements essentiels, l’absence de risques pour la santé des occupants et l’absence d’animaux nuisibles.

Ces critères de décence du logement doivent être respectés afin que le locataire puisse prétendre aux aides au logement. 

Décence du logement et surface habitable

Un logement décent propose au minimum à son locataire une pièce principale dotée d’une surface habitable de 9 m².  La surface habitable est la surface du sol du logement (hors dépendances et extensions) à laquelle sont soustraits les espaces occupés par les murs, les escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, et toute surface dont la hauteur de plafond est inférieure à 2,20 mètres.

Cette surface habitable doit être de 16 m² pour deux occupants. On ajoute ensuite 9 m² pour chaque occupant supplémentaire, jusqu’à concurrence de 78 m² à partir de 8 personnes. Dans le cas d’une colocation, la règle s’applique en fonction du nombre de colocataires dans un bail unique. Toutefois, si chaque colocataire réside sous un bail individuel, la surface minimale de 9 m² concerne son espace privatif.

Santé et sécurité des locataires dans un logement décent

Un logement décent assure à son occupant le clos et le couvert. Les murs, la toiture et les ouvertures doivent être parfaitement étanches face aux intrusions d’air et d’eau provenant de l’extérieur. Ils doivent être régulièrement entretenus et présenter des gages de solidité.

La construction doit garantir la santé des occupants, notamment dans les matériaux utilisés dans sa construction et ses revêtements. Des diagnostics immobiliers doivent être opérés pour détecter la présence d’amiante et de plomb sur les constructions anciennes.

Des installations de gaz et d'électricité doivent également faire l’objet d’un diagnostic si elles datent de plus de quinze ans. Elles doivent être aux normes et en bon état de fonctionnement, tout comme les équipements de chauffage et de production d'eau chaude. 

La ventilation du logement doit être en bon état et les occupants doivent pouvoir aérer les locaux aisément afin de renouveler l’air et chasser les traces d’humidité. Chaque pièce principale doit disposer d’un éclairage suffisant à la lumière du jour et être équipée d’un éclairage électrique. 

Les fenêtres, balcons, loggias et escaliers doivent être munis de garde-corps et dispositifs de retenue afin de prévenir toute chute. Enfin, le logement ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles et d’insectes parasites.

L’équipement d’un logement décent

La décence d’un logement s’évalue également par rapport à l'équipement dont il dispose.

• Un système de chauffage performant, munie de dispositifs en alimentation et en évacuation ;
• Un système d’alimentation en eau potable, avec distribution suffisante en terme de débit et de pression, ainsi qu’un système d'évacuation des eaux usées ;
• Un réseau électrique qui permet l'éclairage de toutes les pièces du logement ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers. 

Le coin cuisine doit permettre l’installation d’un appareil de cuisson et doit être muni d’un évier raccordé au système de distribution d’eau et d’évacuation.

La salle de bain et wc doivent être séparées des pièces de vie et de repas. Elles doivent également être raccordées au système de distribution d’eau et d’évacuation ainsi qu’à la production d’eau chaude.

Les règles de décence du logement permettent de lutter contre les habitats insalubres et les abus des marchands de sommeil.