Dans quelles mesures est-il possible de résilier le bail d’un locataire ? S’il souhaite son départ, le propriétaire se doit de réviser quelques points de la législation avant d’agir.
La législation de l’immobilier se montre plus souple envers le locataire que le propriétaire. Elle cherche avant à protéger le premier dans son droit au logement. Le locataire a l’assurance de jouir de son habitat jusqu’à l’échéance prévue (la fin du bail) et bénéficie de quelques priorités pour renouveler son séjour.
Il est plus délicat pour le propriétaire de donner congé à son locataire. Il ne peut par exemple pas s’opposer au renouvellement du bail si le locataire en fait la demande. S’il souhaite le départ du locataire, il ne peut agir qu’à la fin du bail, en respectant les préavis et dans certaines situations précises.
Pour quels motifs peut-on résilier un bail ?
Il n’existe que trois cas où le propriétaire d’un logement a la possibilité de ne pas reconduire le bail du locataire :
● la vente du logement,
● la reprise du logement,
● le motif légitime et sérieux.
La vente du logement
La vente d’un logement peut s’effectuer à tout moment, y compris au cours d’un bail du locataire. Il faut toutefois respecter les règles.
Lorsque le propriétaire a pris la décision de mettre le logement en vente, il doit avertir le locataire en priorité. Il lui adresse une lettre recommandée avec accusé de réception où il l’informe de sa décision. Le texte du courrier doit préciser la justification du propriétaire et reprendre les cinq premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle les obligations du propriétaire et les voies de recours du locataire.
Enfin, dans le cas où la vente se réaliser après la fin du bail, il est joint au courrier, à l'attention du locataire, une proposition d’achat. Le locataire est en effet prioritaire s’il souhaite acquérir le logement après la fin du bail. En vertu du droit de préemption, il dispose de deux mois pour adresser une proposition d’achat au propriétaire. Celle-ci est formulée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans le courrier, le locataire acquéreur devra également informer le propriétaire vendeur s’il compte souscrire un emprunt bancaire pour financer l’acquisition. Les deux parties pourront alors signer l’acte de vente, celui-ci restant suspendu à la décision de la banque d’accorder ou non le prêt.
Si le locataire ne s’est pas manifesté dans les délais, le logement pourra être vendu à un autre acquéreur. Celui-ci a obligation de conserver le locataire dans les conditions mentionnées dans le bail.
Dans le cas où le logement est vendu en cours de bail, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. Le futur acquéreur est tenu de respecter les engagements du précédent propriétaire définis sur le contrat de location.
La reprise du logement
S’il souhaite s'installer dans le logement, ou s’il souhaite y loger des proches, le propriétaire a la possibilité de refuser la reconduction du bail à l’issue de celui-ci. Il doit en avertir le locataire avant le délai de préavis et motiver sa demande par courrier recommandé avec accusé de réception.
Les personnes autorisées à occuper le logement après avoir donné congé au locataire sont, selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
● le propriétaire lui-même,
● le/la conjoint(e) du propriétaire : époux/épouse, partenaire de pacs ou concubin(e) notoire,
● les ascendants du propriétaire : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, etc.
● les descendants du propriétaire : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, etc.
● les ascendants et descendants du (de la) conjoint(e).
L’occupation du logement doit se faire au titre de la résidence principale. Il n’y a pas de durée d'occupation précisée dans les textes, mais il est recommandé d’occuper le logement au moins huit mois, puisqu’une résidence est considérée comme principale si on l’occupe au moins huit mois sur douze.
La reprise du logement peut également être réalisée, selon les mêmes règles, si le logement appartient à une SCI familiale ou est sous le régime d’une indivision. Les parties prenantes ou leurs proches peuvent ainsi bénéficier du logement après le congé du locataire.
Dans le cas où, après que le locataire ait laissé le logement, il constate que celui-ci est :
● inoccupé,
● loué à un locataire hors du cercle des proches,
● vendu à un tiers,
● occupé comme résidence secondaire,
● squatté,
le locataire sera en droit de porter plainte. Le propriétaire sera alors exposé à des sanctions pénales ainsi qu’aux dommages et intérêts qu’il devra verser au locataire lésé.
Le motif légitime et sérieux
Le propriétaire peut également rompre le contrat de location pour un motif légitime et sérieux, c’est-à-dire lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Il peut s’agir de :
● retards répétés de paiement ou impayés de loyers,
● logement mal entretenu ou faisant l’objet de dégradations,
● dégradation des parties communes,
● troubles de voisinage,
● sous-location non autorisée.
Lorsque ces cas se sont présentés, le propriétaire pourra s’opposer à un renouvellement du bail. Il adressera dans les délais un courrier recommandé avec accusé de réception pour donner congé, en toute légalité, au locataire.
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