Comment gérer la vacance locative en 2024 ?

Le terme de vacance locative est utilisé pour exprimer la période, entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre, où le logement reste vide. Il s’agit d’une période qui doit rester la plus courte possible pour éviter un manque à gagner. 

Lorsqu’un logement est inoccupé, le propriétaire ne perçoit pas de revenu locatif, mais il doit continuer à payer des charges, le crédit immobilier souscrit auprès de la banque, les taxes et impôts relatifs au logement et autres frais divers. 

Il ne faut pas confondre la vacance locative avec la carence locative. Ce dernier terme ne s’emploie lorsque le logement est mis en location pour la première fois et qu’il n’a pas encore trouvé de locataire. 

Quelles sont les causes de la vacance locative ?

Dans le cas où un logement est inoccupé durant de longues semaines, il est important d’en déterminer les causes. Si aucun locataire n’accepte d’occuper le logement, il faut tenir compte de ses raisons.

• Le montant du loyer est trop élevé ;
• Le logement est vétuste, mal entretenu ou insalubre ;
• Trop d’exigences dans le choix du locataire ;
• Le départ du locataire prend le propriétaire de cours ;
• Le logement ne correspond pas au public visé.

Comment éviter la vacance locative ?

Pour optimiser les chances de garder le logement occupé, il convient d’apporter des solutions aux problèmes rencontrés. 

Si le loyer est trop élevé, le propriétaire doit consentir à demander un montant moins important. Une étude de marché doit être réalisée dans la zone où se trouve le logement pour évaluer les montants couramment pratiqués. Le propriétaire consultera les agences et les annonces concernant des biens à louer comparables en termes de surface et de nombre de pièces. 

Si le logement est considéré comme mal entretenu, voire vétuste, il est temps d’entreprendre des travaux d’amélioration. Il faut s’adresser à des professionnels qui proposeront des devis tout en indiquant les travaux à accomplir pour rendre le logement en bon état, avec un équipement de bonne qualité. Les travaux réalisés renforcent la valeur du logement, ce qui se ressent au moment de la vente.

Si le propriétaire se met à la recherche du parfait locataire idéal, il risque de déchanter si ses critères sont trop élevés ou trop nombreux. Au bout de plusieurs refus, si le logement est toujours inoccupé, il faut peut-être revoir ses exigences et opter pour un locataire certes imparfait, mais qui évite toute vacance locative.

La loi autorise le locataire à quitter le logement quand bon lui semble, exigeant seulement entre un ou trois mois de préavis, ce qui est très court. Le propriétaire doit donc garder à l’esprit qu’un courrier de préavis peut lui parvenir du jour au lendemain et qu’il doit se mettre sans tarder à la recherche d’un nouveau locataire. Il est important d’avoir préparé une annonce attractive pouvant être diffusée dès le congé du locataire acté. Et de se montrer disponible lorsqu’une candidature arrive.

Quelles solutions pour gérer la vacance locative ?

Pour éviter le manque à gagner d’une vacance locative, l’une des solutions les plus souvent adoptées est la souscription auprès de l’assureur à une GLI, garantie loyers impayés. Ce type d’assurance est prévu pour rembourser les loyers impayés mais certains contrats peuvent l’appliquer aux logements vacants. La vacance sera couverte entre 80% et 100% du montant du loyer. 

Dans le même ordre d’idée, il est également possible de souscrire à une GRL, garantie des risques locatifs, ou à une assurance PNO, propriétaire non occupant. L’assureur proposera au propriétaire la formule et les garanties les plus adaptées. Il faut bien entendu faire marcher la concurrence et démarcher plusieurs compagnies d’assurance afin de pouvoir choisir la plus intéressante.

Le propriétaire doit également se montrer imaginatif.  S’il loue un logement étudiant, il sait très bien que celui-ci sera inoccupé en juillet et août, période des vacances scolaires. Il doit donc réfléchir à transformer le logement en un meublé de tourisme en location saisonnière. L’opération pourra être rentable, même si elle couvre beaucoup d'exigences.

Bien entendu, la vacance locative peut également être mise à profit pour effectuer d’importants travaux d’amélioration et de remise en état. Une opération coûteuse mais forcément rentable sur le long terme.