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Location meublée : choisir entre charges forfaitaires ou charges au réel

Lorsque vous louez un logement meublé, vous avez le choix de demander à votre locataire de payer les charges locatives au réel ou au forfait. Quelle est la meilleure formule ?

Faire l’estimation du montant des charges récupérables

Avant de vous décider, commencez par définir le plus précisément possible le montant des charges.
Parmi les charges globales de copropriété, certaines sont récupérables auprès de votre locataire. Commencez donc par en établir la liste et évaluez leur montant annuel. Nous vous avons d’ailleurs consacré un article sur le sujet : « Comment définir le montant des charges locatives ? ».

Quelle provision ou quel montant forfaitaire réclamer au locataire ? 

Provision ou montant forfaitaire, les deux sont censés correspondre à la réalité.

Les charges au réel : ce qu’il faut savoir

Une fois établi le montant annuel des charges locatives (par rapport à l’année précédente, par exemple), divisez la somme par 12.
Le résultat est ce que vous devrez demander à votre locataire, en termes de provisions, si vous optez pour une facturation des charges locatives au réel.
Si le résultat final évolue, pas de soucis, puisque la régularisation des charges vous permettra de demander à votre locataire de régler le complément éventuel.
Et à vous, d’ailleurs, de rembourser le locataire, si les charges se sont révélées, au final, moins importantes que prévu.

Les charges au forfait : ce qu’il faut savoir

Le montant annuel des charges locatives divisé par 12 peut aussi représenter le montant du forfait à régler en plus du loyer.
Mais attention : sans régularisation possible en fin d’année vous en serez pour vos frais, si les charges s’avèrent, finalement, plus élevées que prévu.

Charges locatives forfaitaires ou au réel : les avantages et inconvénients

Que ce soit les charges locatives forfaitaires ou les charges locatives au réel, chacune de ces formules a ses avantages et ses inconvénients.

Les avantages des charges locatives forfaitaires

Si vous n’aimez pas « la paperasse », les charges au forfait vous permettent de vous dégager de tout souci de ce côté-là. 
Les charges locatives au forfait sont déterminées une fois pour toutes et, en fin d’année, pas de régularisation à calculer. 
De plus, les locataires apprécient connaître à l’avance le prix global et définitif de leur logement (loyer + charges) : cela évite d’éventuels conflits en fin d’année.

Les inconvénients des charges locatives forfaitaires

Si les charges locatives subissent une augmentation, vous risquez de perdre de l’argent. Mais cela peut être votre choix : c’est le prix de la simplicité. 
Pour limiter ce risque, vous pouvez prendre en compte, dans le calcul du montant forfaitaire, une augmentation possible, en gonflant un peu la note. Mais attention à rester dans les limites du raisonnable.
En tout état de cause, si les charges locatives augmentent trop et qu’elles deviennent manifestement sous-évaluées dans le forfait, le rendement de votre investissement en sera impacté. 
Le montant forfaitaire s’applique pendant toute la durée du bail. Il est donc impossible de le modifier.

Les avantages des charges locatives réelles 

Le locataire paie exactement ce qu’il doit. Vous n’avez aucun risque de payer plus, à sa place. Les augmentations sont prises en compte.

Les inconvénients des charges locatives réelles

Il vous faut faire des calculs à chaque fin d’exercice et demander, le cas échéant, un chèque supplémentaire à votre locataire qui n’apprécie pas toujours. 
Par ailleurs, si le locataire quitte le logement au bout d’un an, il est souvent très compliqué de l’obliger (s’il fait la sourde oreille) à régler le surplus éventuel, lorsque le montant global des charges annuelles est inférieur aux provisions versées. 
Préférez-vous la simplicité de gestion ou la garantie de ne pas payer des charges à la place de votre locataire pour optimiser le rendement de votre bien locatif ?  À vous de répondre à cette question.

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Publié le 29/03/2019

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