Augmenter son loyer entre deux locataires : attention à ce que la loi accepte

Comment augmenter son loyer légalement entre deux locataires ?

Votre locataire vient de partir, vous regardez le loyer inscrit dans l'ancien contrat de bail et vous vous demandez s'il est possible de le revoir à la hausse avant de signer avec quelqu'un d'autre. Deux paramètres ne sont pas à négliger à savoir la localisation de votre bien et les travaux que vous avez éventuellement réalisés.

En 2026, les règles sont différentes selon que vous êtes en zone tendue, dans une commune soumise à l'encadrement des loyers ou hors de tout dispositif de régulation. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une restitution de loyers et à une procédure devant le juge des contentieux de la protection.

Identifiez le régime applicable à votre logement

Hors zone tendue, vous avez la liberté de fixer les loyers

Si votre logement est situé dans une commune hors zone tendue, vous pouvez fixer librement le loyer lors d'une nouvelle mise en location. Il n'existe aucun plafond légal lié au loyer précédent. Vous êtes libre de proposer le montant qui vous semble correspondre au marché local.

Deux restrictions subsistent malgré tout :

•           Si votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le gel des loyers s'applique. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, quelles que soient les circonstances. Cette interdiction est entrée en vigueur le 24 août 2022 en France métropolitaine et n'a pas été levée depuis.

•           Si vous n'avez pas appliqué la clause de révision annuelle pendant la durée du précédent bail de location, vous pouvez actualiser le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) avant de le proposer au nouveau locataire, mais sans aller au-delà.

En zone tendue, maintenez le loyer précédent

Les zones tendues sont définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et l'arrêté du 5 juillet 2024. Elles couvrent 1 837 communes, essentiellement les agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande locative dépasse durablement l'offre.

Dans ces communes, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 impose un fonctionnement. Lors d'un changement de locataire, le loyer du nouveau contrat de bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent occupant. Il est éventuellement actualisé selon l'IRL si ce dernier n'avait pas été révisé dans les douze mois précédant la fin du bail, mais sans jamais le dépasser autrement.

C'est la règle de base. Elle admet cependant deux exceptions précisément encadrées.

Les deux cas où une augmentation reste légalement possible en zone tendue

1/ Le loyer précédent était manifestement sous-évalué

Si votre loyer était visiblement inférieur aux loyers du marché dans le même secteur, vous pouvez demander une augmentation. La procédure est formelle et ne supporte pas l'approximation.

Pour justifier cette hausse, vous devez réunir au minimum trois références de loyers comparables, qui portent sur des logements du même type, du même quartier, de surface et de standing similaires, loués au cours des six derniers mois. Ces références peuvent être obtenues auprès des observatoires locaux des loyers, des agences immobilières ou via les bases de données publiques comme CLAMEUR ou l'OLAP à Paris.

La jurisprudence retient en général un écart d'au moins 20% entre le loyer en place et les loyers de marché pour qualifier la sous-évaluation. En dessous de ce seuil, la demande de revalorisation est difficilement défendable devant la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

La hausse appliquée ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de marché constaté et le loyer en place. Et elle doit être intégrée progressivement sur trois ans si l'augmentation excède 10% du loyer précédent.

2/ Des travaux d'amélioration ont été réalisés

C'est l'exception la plus utilisée et la plus réglementée. Vous pouvez augmenter le loyer entre deux locataires si vous avez réalisé des travaux d'amélioration depuis le départ du dernier occupant, à condition que leur montant soit au moins égal à la somme de la dernière année de loyers.

Dans ce cas, vous pouvez appliquer une majoration annuelle correspondant à 15% TTC du coût réel des travaux. Si les travaux ont été financés en partie par des aides de l'ANAH ou des subventions publiques, seule la part restée à votre charge entre dans le calcul.

Par exemple, votre ancien loyer était de 700 € par mois, soit 8 400 € sur l'année. Vous avez réalisé 9 000 € de travaux d'isolation et de rénovation de la salle de bains. Le montant des travaux dépasse la dernière année de loyers. Vous pouvez augmenter le loyer de 15% x 9 000 € = 1 350 € par an, soit 112 € par mois. Votre nouveau loyer peut donc atteindre 812 € par mois.

Les travaux doivent être justifiés par des factures acquittées d'entreprises. Vous ne pouvez pas vous appuyer sur des devis non réalisés ni sur des travaux effectués par vos propres soins sans factures professionnelles.

En zone avec encadrement des loyers, une troisième couche de règles

Le loyer de référence majoré comme plafond

Dans les 72 communes dotées d'un système de loyers de référence (Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, les communes d'Est Ensemble, de Plaine Commune, du Pays basque, de Grenoble-Alpes Métropole, entre autres), les deux règles précédentes s'appliquent, mais avec un plafond supplémentaire.

Même si votre logement est en zone tendue avec un loyer sous-évalué ou des travaux qui justifient une hausse, le nouveau loyer ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour votre type de logement. Ce loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20%.

Si les exceptions de sous-évaluation ou de travaux vous amèneraient théoriquement à dépasser ce plafond, vous devez vous arrêter au loyer de référence majoré. La seule façon de le franchir légalement est le complément de loyer, réservé aux logements qui présentent des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation non prises en compte dans le calcul des indices de référence.

Ce que le nouveau bail doit obligatoirement mentionner

En zone soumise à l'encadrement des loyers, le contrat de bail doit faire apparaître trois montants :

•           Le loyer de base.

•           Le loyer de référence.

•           Le loyer de référence majoré correspondant au logement.

L'omission de l'un de ces éléments ouvre au locataire le droit de vous mettre en demeure de régulariser sous un mois.

La révision IRL, une marge souvent oubliée

Quelle que soit la zone, si le loyer du précédent locataire n'a pas fait l'objet d'une révision annuelle pendant les douze derniers mois du bail, vous avez le droit de l'actualiser selon l'IRL avant de le proposer à un nouveau candidat. Cette révision s'effectue selon la formule classique (loyer en place multiplié par le nouvel IRL et divisé par l'IRL de référence à la date de signature de l'ancien bail).

En 2026, l'IRL du 4e trimestre 2025 progresse de 0,79% sur un an. Sur un loyer de 800 €, cela représente environ 6 € de marge de revalorisation, sans aucune justification supplémentaire à fournir.

Ce que vous devez inscrire dans le nouveau bail pour sécuriser l'augmentation

Lorsque vous avez recours à l'une des deux exceptions (sous-évaluation ou travaux), la loi du 6 juillet 1989 impose de mentionner explicitement dans le nouveau contrat de bail le motif de la hausse et le montant du dernier loyer appliqué.

Sans cette mention, le locataire est en droit d'exiger la restitution du trop-perçu depuis la date d'entrée dans les lieux.