Contrat de bail de résidence principale
Voici un modèle de bail de résidence principale. Vous pouvez rédiger un contrat de location sur mesure à l'aide de notre formulaire de rédaction en ligne.
CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
Contrat de bail d’habitation portant sur une résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989, hors régime dérogatoire ou spécifique.
ENTRE : [ajouter autant de paragraphe qu’il y a de
bailleurs]
[si le Bailleur est une personne physique]
Civilité :
…………………………………………………………………………
Prénoms
et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….
Né(e)
le …../.…./…….. à …………………………………
Adresse :
…………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays :
………………………………………………………
Téléphone :
………………………………………………
E-mail :
……………………………………………….
[si le Bailleur est une personne morale]
Nom de
la Société: …………………………………………………………………
Forme
de la Société : …………………………………………………………………
Montant
du Capital (€) : ………..………………………………………………
Adresse
du siège social : ………………………………………………………………………………………………………
Code
Postal : …………………………… Ville : ………………………………………………….. Pays :
…………………………………………….
Numéro
d’immatriculation de la société : …………………………………………………………………
Civilité
du représentant légal : ………………………………………………
Prénoms
et Nom: ………………………………………………
Téléphone :
………………………………………………
E-mail :
……………………………………………….
Désigné(e)(s) ci-après "le Bailleur"
[si les bailleurs ont donné un mandat de gestion]
Ici
représenté(s) par
[si le
mandataire est un tiers personne physique]
Civilité :
…………………………………………………………………………
Prénoms
et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….
Né(e)
le …../.…./…….. à …………………………………
Adresse :
…………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays :
………………………………………………………
Téléphone :
………………………………………………
E-mail :
…………………………………………………….
Numéro
de la carte professionnelle : ………………………………………………………………
Lieu
de délivrance de la carte professionnelle : ………………………………………………………………
Nom du
garant du mandataire : ………………………………………………………………
Adresse
du garant du mandataire : ………………………………………………………………
[si le mandataire est un tiers personne morale]
Nom de
la Société: …………………………………………………………………
Forme
de la Société : …………………………………………………………………
Montant
du Capital (€) : ………..………………………………………………
Adresse
du siège social : ………………………………………………………………………………………………………
Code
Postal : …………………………… Ville : ………………………………………………….. Pays :
…………………………………………….
Numéro
d’immatriculation de la société : …………………………………………………………………
Civilité
du représentant légal : ………………………………………………
Prénoms
et Nom: ………………………………………………
Téléphone :
………………………………………………
E-mail :
……………………………………………….
Numéro
de la carte professionnelle : ……………………………………………
Nom du
garant du mandataire : ………………………………………………………………
Adresse
du garant du mandataire : ………………………………………………………………
[si les bailleurs n’ont pas donné de mandat de
gestion mais qu’ils ont nommé l’un d’entre eux comme représentant (en signant
un pouvoir)]
Nom du bailleur représentant :
…………………………………………………………...
agissant en qualité de mandataire de l’ensemble des Bailleurs, en
vertu d’une délégation de pouvoir signée par chaque Bailleur.
[si le rédacteur du contrat choisit l’option
« annexer le pouvoir au contrat de bail]
La copie de ce(s) pouvoir(s) est annexée aux Présentes.
[si le rédacteur du contrat choisit l’option
« ne pas annexer le pouvoir au contrat de bail]
Les Parties déclarent avoir reçu une copie de ce(s) pouvoir(s),
l’original ayant été remis au Locataire.
D'UNE PART
ET [ajouter
autant de paragraphes qu’il y a de Locataires]
Civilité :
…………………………………………………………………………
Prénoms
et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….
Etat
civil [célibataire / divorcé(e) / en union libre / marié(e) /
pacsé(e) / séparé(e) / veuf (veuve)] :
………………………………………………………
Né(e)
le …../.…./…….. à …………………………………
Adresse :
…………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays :
………………………………………………………
Téléphone :
………………………………………………
E-mail :
……………………………………………….
Désigné(e)(s) ci-après "le
Locataire"
[si les Locataires ont nommé un représentant
parmi eux pour la signature du bail]
Nom du
locataire représentant : ………………………………………………
agissant en qualité du
mandataire de l’ensemble des Locataires pour la signature du présent contrat,
en vertu d’une délégation de pouvoir signée par chaque Locataire.
[si le
rédacteur du contrat choisit l’option « annexer le pouvoir au contrat de
bail »]
La copie de ce(s)
pouvoir(s) est annexée aux Présentes.
[si le rédacteur du contrat choisit l’option «ne
pas annexer le pouvoir au contrat de bail »]
Les
parties déclarent avoir reçu une copie de ce(s) pouvoir(s), l’original ayant
été remis au Bailleur.
D'AUTRE PART
Les engagements souscrits et les déclarations faites par un mandataire au nom de son mandant seront indiqués ci-après, dans le corps de l'acte, comme émanant directement de ce dernier, de la même façon que s'il était présent.
1. CONDITIONS PARTICULIÈRES DU CONTRAT DE BAIL
1. Objet du contrat
Tout ce qui est ci-dessous désigné constitue "le bien
loué" ou "le logement" au sens du présent contrat. Le Locataire
déclare bien connaître la chose louée pour l'avoir visitée préalablement aux
présentes. Le Bailleur loue au Locataire, qui accepte, les locaux et équipements
ci-après désignés et aux conditions suivantes :
[maison ou appartement] ...................................................[si maison, nombre de façades]...................
[meublée ou non-meublée] .........................................................................
[adresse]
................................................................................. [Numéro de Bâtiment]
............................
[étage] .........................
[position de la porte (face, droite, gauche]
.......................................
[code postal] ..................................................... [ville]
.................................................
Destination du local donné en location : [Rayer la mention inutile]
- le local donné en location est à usage d’habitation exclusivement
- le local donné en location est à usage d’habitation mais le locataire est autorisé à y exercer son activité professionnelle, à l’exception de toute activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Surface habitable du local donné en location :
Conformément aux prescriptions de l'article 3-1 de la loi du 6
juillet 1989, il a été procédé à la détermination de la surface habitable des
locaux loués, en application des critères posés par l'article R. 111-2 du Code
de la construction et de l'habitation.
Cette surface habitable s'élève à ........................ [mètres carrés]
Désignation des locaux:
Le bien comprend les pièces suivantes : ...................................................................................................................................................................
Dépendances dont le Locataire a la jouissance exclusive :
Le bien comprend les dépendances suivantes :
...................................................................................................................................................................
Cuisine :
La cuisine comprend les équipements
suivants :
...................................................................................................................................................................
Chaudière et compteurs
Le bien est équipé [Rayer la
mention inutile]
· d’une chaudière individuelle [au mazout / au gaz / au charbon / à l’électricité / au bois / autre]
...................................................................................................................................................................
· d’une chaudière collective [au mazout / au gaz / au charbon / à l’électricité / au bois / autre]
......................................................................................................................... [Rayer la mention inutile]
o avec compteur individuel
o sans compteur individuel
Autres
équipements Individuels
Le bien est également équipé de :
...................................................................................................................................................................
Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication:
Le Locataire aura la jouissance des équipements suivants :
...................................................................................................................................................................
Autres Parties
et équipements à usage collectif :
...................................................................................................................................................................
Copropriété
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le
copropriétaire Bailleur est tenu de communiquer au Locataire, conformément aux
dispositions de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les extraits
du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la
jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la
quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Ce bien correspond au(x) lot(s) de co(mono)propriété(s)
suivant(s) :
[Désignation de la copropriété] ........................................................
[Numéro ou dénomination]........................................................
représentant ................. [millièmes]
de la copropriété .................................. .
La présente location étant consentie et acceptée en meublé, un inventaire et un
état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant
d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Ces documents sont établis contradictoirement et amiablement et annexés au
présent contrat. Le Locataire sera responsable de toute détérioration ou perte
pouvant survenir à ce mobilier.
2.
Déclarations du
Bailleur
Le Bailleur indique que la présente location n'est pas susceptible
de tomber sous le coup des dispositions de l'article L. 111-6-1 du Code de la
construction et de l'habitation qui interdit :
Il est ici rappelé au Bailleur que la violation de ces
interdictions est passible des sanctions pénales édictées par l'article L.
111-6-1, alinéas 5 et 6 du Code de la construction et de l'habitation, qui
peuvent le cas échéant être également prononcées à l'encontre des personnes
morales bailleresses.
3.
État des lieux
(voir également Conditions Générales section 2.2)
[Rayer les mentions inutiles]
o Un état des lieux est établi contradictoirement entre les parties lors de la remise et de la restitution des clés.
o Un état des lieux est établi par acte d’huissier de justice, les frais sont partagés entre le Bailleur et le Locataire.
o Un état des lieux est établi par un tiers mandaté à cet effet, les frais sont partagés entre le Bailleur et le Locataire.Il résulte de ce document :
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié
par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, cet état des lieux comprend les relevés
des index de tous les systèmes existants de comptage des consommations
(eau, gaz, électricité, etc.).
4.
État de
l'immeuble
1.
Dossier de
diagnostic technique
Conformément aux dispositions de l'article 3-3 de la loi du 6
juillet 1989 issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, un dossier de
diagnostic technique se trouve annexé au présent acte. Il comprend :
Il y a lieu de formuler les observations suivantes, à propos des
divers éléments constitutifs de ce dossier.
2.
Diagnostic de
performance énergétique
Conformément aux dispositions de l'article L. 134-3-1 du Code
de la construction et de l'habitation, le diagnostic de performance énergétique
prévu par l'article L. 134-1 du même code a été annexé au présent bail.
Il est rappelé au Locataire qu'il ne peut se prévaloir à
l'encontre du Bailleur des informations contenues dans le diagnostic de
performance énergétique, en application de l’article L. 134-3-1,
al. 2 du Code de construction et de l’habitation.
3.
Risques
technologiques et naturels
Dans la mesure où l'immeuble loué est situé dans une zone couverte
par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de
prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, un
"état des risques" technologiques ou naturels est annexé au présent
contrat conformément aux dispositions de l'article L. 125-5 du Code de
l'environnement.
En outre, pour satisfaire à l'obligation d'information prévue par
ce texte, le Bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur
ou le Locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été
propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des
présentes dispositions.
4.
Plomb
[Rayer les mentions inutiles]
o Le bien a été construit après le 1er janvier 1949
Le Bailleur déclare que l’immeuble n’entre pas dans le champ d’application de la législation concernant la lutte contre le saturnisme, car il a été construit depuis le premier janvier 1949. Le Bailleur déclare en outre n’avoir reçu aucune notification de la part du préfet du département tendant à l’établissement d’un diagnostic de l’immeuble en vue de déterminer s’il présente un risque d’accessibilité au plomb pour ses occupants.
o Le bien a été construit avant le 1er janvier 1949
L’immeuble loué ayant été édifié avant l’année 1949, un constat de risque d’exposition au plomb a été établi aux frais du Bailleur par une personne répondant aux conditions prévues par les articles L. 271-6 et R. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et se trouve annexé au présent acte.
5.
Termites et
insectes xylophages
Dans la mesure où l'immeuble loué est situé dans une zone
contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de
l'article L. 133-5 du Code de la construction et de l'habitation, le
Bailleur a fait établir à ses frais un état relatif à la présence de termites
qu’il a communiqué au Locataire, ce que le Locataire reconnaît. Cet état ne
fait pas apparaître l'existence de parties d'immeuble ou d'éléments infestés ou
ayant été infestés par la présence de termites ou d'insectes xylophages.
6.
Diagnostic
Amiante
Le Bailleur met à la disposition du Locataire un état mentionnant
la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la
construction contenant de l'amiante, conformément aux dispositions de l’article
R1334-29-4 du Code de la Santé Publique, modifié par le décret n° 2011-629 du 3
juin 2011. Un diagnostic amiante ne doit pas être réalisé pour les immeubles
dont le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997.
7.
Information
concernant l'abonnement au fournisseur d'électricité
Le Bailleur donne au Locataire les informations sur l’éventuel
contrat d’électricité en cours, ce que le Locataire reconnaît.
Le Locataire est également informé qu'il aura, le cas échéant, le
libre choix d'opter pour un autre fournisseur d'électricité pratiquant les
tarifs de marché. De même, il pourra opter pour un retour aux tarifs
réglementés, conformément aux dispositions de l'article L. 337-7 du Code de
l'énergie.
Si le Locataire choisissait de retourner aux tarifs réglementés
d'électricité, ce choix s'imposerait au Bailleur sans que celui-ci ne puisse
s'y opposer. Le Locataire s'engage cependant à en informer le Bailleur dans les
quinze jours du changement par lettre recommandée avec accusé de réception.
8.
Information
concernant l'abonnement au fournisseur de gaz
Le Bailleur donne au Locataire les informations sur l’éventuel
contrat de gaz en cours, ce que le Locataire reconnaît.
Le Locataire est également informé qu'il aura le libre choix
d'opter pour un autre fournisseur de gaz pratiquant les tarifs de marché. De
même, il pourra opter pour un retour aux tarifs réglementés, conformément aux
dispositions de l'article L. 445-4 du Code de l'énergie.
Si le Locataire choisissait de retourner aux tarifs réglementés de
gaz, ce choix s'imposerait au Bailleur sans que celui-ci ne puisse s'y opposer.
Le Locataire s'engage cependant à en informer le Bailleur dans les quinze jours
du changement par lettre recommandée avec accusé de réception.
5.
Destination
Si le logement
loué est destiné exclusivement à l’habitation principale du Locataire :
Le logement loué est destiné exclusivement à l’habitation
principale du Locataire. Celui-ci ne pourra donc y exercer aucune activité
professionnelle, même libérale ni en faire sa résidence secondaire.
Si le logement
loué n’est pas destiné exclusivement à l’habitation principale du
Locataire :
Le logement loué est destiné à l’habitation principale du
Locataire et à l’exercice par lui de son activité professionnelle, à
l’exclusion, cependant, de toute activité commerciale, artisanale ou
industrielle.
Il est rappelé au Locataire que pour satisfaire aux obligations
imposées par l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, il devra occuper
le logement loué au moins huit mois par an soit par lui-même ou son conjoint
(sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure),
soit par une personne à charge, au sens de l'article R. 351-8 du Code de la
construction et de l'habitation.
6.
Durée du bail
Si le contrat ne porte pas sur un logement meublé
Si le Bailleur
est une personne physique ou si le bien est en indivision ou s’il appartient à
une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème
degré :
Le bail "nu" est de 3 ans :
La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 3 ans qui
commence à courir le [date de début du bail]
............ et prend fin le [date de fin de bail]..............., sans
possibilité aucune pour le Bailleur de résilier le contrat en cours de
location, sauf application de la clause résolutoire (article 10 de la loi de
1989 - extrait "si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé").
Le bail "nu" comporte une clause "reprise" avant les 3 ans
La présente location est consentie et acceptée pour une durée de [nombre d’années] ..............., qui commence à courir le .......... et prend fin le [date de fin de bail]..............., le Bailleur, personne physique, ayant la faculté de reprendre les locaux loués pour des raisons familiales ou professionnelles lorsque surviendra l’événement précisé ci-dessous et qui justifie la conclusion d’un contrat d’une durée inférieure à trois ans. [Événement].......................................................................................................................
Le Bailleur devra alors confirmer, deux mois avant le terme du
contrat, la réalisation de cet événement. Si l’événement ne se produit pas ou
si le Bailleur ne le confirme pas, le présent contrat de location sera réputé
avoir été conclu pour trois ans (article 11 de la loi 89-462 du 6 juillet
1989). Deux mois avant l’échéance prévue, le Bailleur peut proposer le report
du terme du contrat lorsque l’événement est différé. Il ne pourra user qu’une
fois de cette dernière faculté.
Si le bailleur
est une personne morale :
La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 6 ans qui
commence à courir le [date de début du bail]
.......... et prend fin le [date de fin de
bail]..............., sans possibilité aucune pour le Bailleur de
résilier le contrat en cours de location, sauf application de la clause
résolutoire (article 10 de la loi de 1989 - extrait "si le bailleur ne donne pas congé
dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le
contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement
soit renouvelé").
Si le contrat porte sur un logement meublé
Si le contrat
porte sur un logement meublé 1 an
La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 1 an qui
commence à courir le [date de début du bail]..........
et prend fin le [date de fin de bail]
..............., sans possibilité aucune pour le Bailleur de résilier le
contrat en cours de location, sauf application de la clause résolutoire
(article 10 de la loi de 1989 - extrait "si le bailleur ne donne pas congé
dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le
contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement
soit renouvelé").
Si le contrat
porte sur un logement meublé étudiant 9 mois
La présente location est
consentie et acceptée pour une durée de 9 mois qui commence à courir
le [date de début du bail]..............
et prend fin le [date de fin de bail] ........... .
7.
Loyer (voir
également Conditions Générales section 2.5 et la section 1.3 de la notice
d’information annexée)
Montant initial
La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer
mensuel hors charges de [Montant du loyer en chiffres]
................. euros, [Montant du loyer en
lettres].................euros,
qui sera payable d'avance (paiement à échoir), le .............. [date] de chaque mois au Bailleur ou à son
mandataire, le paiement du premier loyer devant avoir lieu lors de la remise
des clefs au Locataire au prorata du temps d’occupation.
S’il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail et que le bien a
été loué pendant les derniers 18 mois ou s’il s’agit d’un renouvellement de
bail
Loyer versé par l’ancien locataire
Le montant du dernier loyer appliqué au précédent Locataire
s’élevait à [Montant du loyer en chiffres]..............
euros [Montant du loyer en lettres].................. euros et a été
versé le [date de versement] .............. .
La date de dernière révision du loyer est le [date de dernière révision] ................ .
S’il s’agit
d’un renouvellement de bail et que le loyer fait l’objet d’une réévaluation
pour sous-évaluation manifeste
Le présent contrat constitue un renouvellement de bail et loyer
fait, à cette occasion, l’objet d’une réévaluation pour sous-évaluation
manifeste.
L’augmentation de loyer s’élève à [Montant du
loyer en chiffres]................ euros [Montant
du loyer en lettres]................... euros et l’application de cette
hausse se fera par .................... .
Si le bien n’est pas situé dans une zone tendue
Zones soumises
au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la
relocation
Le loyer du logement objet du présent contrat n’est pas soumis au
décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la
relocation.
Si le bien est situé dans une zone tendue
Zones soumises
au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la
relocation
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret
fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation.
Si le bien se trouve dans une zone dont le décret d’encadrement
des loyers est sorti
Le montant du
loyer de référence est de............................ [montant en €/m2] et le montant du loyer de référence
majoré est de ............................... [montant en €/m2].
Si un complément de loyer est prévu
Le loyer mensuel hors charges de base indiqué ci-dessus est égal au loyer de référence majoré. Les Parties conviennent en outre d’un complément de loyer dont le montant s’élève à ............................ [montant du loyer en chiffres] euros..................................... [montant du loyer en lettres] euros, justifié par les caractéristiques du logement suivantes :............................................................... .................................................................................................................................................................
Si clause
expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le locataire :
Clause expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le
locataire
Il est expressément convenu que le Locataire se charge
d’effectuer, à ses frais, les travaux d’amélioration suivants : [Travaux
d’amélioration]..........
.........................................................................................................................................................................................................................................
Ces travaux, réalisés selon les règles de l’art, devront être
achevés au plus tard le.....................[date]. A cette date, l’état des lieux
d’entrée sera complété par un avenant contradictoire portant sur les parties du
logement concernées.
En contrepartie de l’exécution de ces travaux le locataire
bénéficiera d’une réduction de loyer suivant les modalités suivantes:
Montant de la réduction mensuelle du montant du loyer [Montant en chiffres]
................. euros [Montant en chiffres]
....................
Durée de la diminution
mensuelle du montant du loyer :
.................. [Durée]
Les travaux réalisés par le locataire en application de la présente clause resteront acquis au bailleur après le départ du locataire et ce, quelles que soient la cause ou la date de celui-ci. Cependant, en cas de départ anticipé du locataire avant la fin de la période de loyer minoré, le locataire sera dédommagé pour les dépenses qu’il aura engagées, sur la base des justificatifs, pour le montant qui excéderait le montant cumulé des minorations de loyer dont il a bénéficié.
Si clause
expresse des travaux d’amélioration (ou d’acquisition d’équipements pour les
locations meublées) à réaliser par le bailleur :
Clause expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le
bailleur
Il est expressément convenu que le bailleur se charge d’effectuer,
à ses frais, les travaux d’amélioration (ou l'acquisition d'équipements pour
les locations meublées) suivants : [Travaux
d’amélioration]
.................................................................................................................................................................
Ces travaux ou acquisition, réalisés selon les règles de l’art,
devront être achevés/réalisés au plus tard le [Durée] ................ A cette date, l’état des lieux d’entrée sera
complété par un avenant contradictoire portant sur les parties du logement
concernées.
En contrepartie et à l’issue de l’exécution de ces travaux
d’amélioration / acquisition d’équipement, le loyer sera majoré suivant
les modalités suivantes:
Révision du loyer
L’indice de référence de départ est celui du trimestre .............. [trimestre entre 1 et 4
et année] dont la valeur
s'établit à ................. [valeur de l’indice].
Le loyer ci-dessus stipulé sera révisé chaque année à la date
anniversaire de la prise d'effet du présent bail, en fonction de la variation
de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE et à partir du moment où
le Bailleur aura manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans
l’année suivant sa date de prise d'effet conformément à l’article 17-1 de la
loi de 1989.
8. Charges (voir également Conditions Générales section 2.6)
Provision sur charges
- Montant réel :
Les charges récupérables feront l’objet
de provisions périodiques payables en même temps que le loyer et d’une
régularisation annuelle. Le paiement de la première provision aura lieu lors de
la remise des clefs au locataire, au prorata du temps d’occupation.
La provision périodique est fixée
actuellement à ................. [Montant en
chiffres] euros .................... [Montant en lettres] euros. Le montant de la provision
pourra être modifié au cours de la location. Toute modification notifiée au
Locataire devra être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors
de la précédente régularisation annuelle et d’un budget prévisionnel.
- Montant forfaitaire : s’il s’agit d’un bail de colocation
(pluralité de Locataires) ou d’un bail portant sur un logement meublé, les
parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire de charges. Ce montant ne
peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.
Les charges sont forfaitairement fixées
à un montant de .............. [Montant en
chiffres] euros ............... [Montant
en lettres] euros par mois. Elles seront acquittées en même temps
que le loyer, c’est-à-dire mensuellement et d’avance, et révisées chaque année
aux mêmes conditions que le loyer principal.
S’il existe une
contribution du Locataire à des travaux d’économie d’énergie
Travaux d’économie d’énergie
Le Bailleur déclare avoir effectué des
travaux d’économie d’énergie entrant dans le cadre de l’article 23-1 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le Bailleur communique au Locataire l’attestation
de travaux d’amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à
une participation du locataire du parc privé (Cerfa N°13968*01), ce que le
Locataire reconnaît.
Pour satisfaire aux dispositions de l’article 3 du décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, il est indiqué au Locataire :
- que les travaux réalisés ont consisté en [Description des travaux].............................................................................................................................et ont été achevés le ........................ [Date de fin des travaux] ;
- que la contribution du Locataire au partage des économies de charges réalisées a été fixée de la manière suivante :
- montant de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat : .................... [Montant en chiffres] euros .................. [Montant en lettres] euros
- durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat : ........................... [Durée]
- cette contribution mensuelle s’élève à [Montant en chiffres].......................euros ...................... [Montant en lettres] euros. Le montant de la première contribution sera calculé au prorata du temps d’occupation.
9.
Paiement du
loyer et des charges
Lieu de paiement
Tous paiements auront lieu au domicile du Bailleur.
Le lieu de paiement pourra être modifié par décision du Bailleur
notifiée au Locataire un mois avant l'échéance ;
Le paiement aura lieu par : [Rayer la mention inutile]
- Chèque
- Prélèvement bancaire, à la demande du Locataire, joindre un (des) RIB du ou des Locataire(s)
- Autre : .........................................................
Quittances et reçus
Lorsque le Locataire en fera la demande, le Bailleur ou son mandataire
seront tenus de lui transmettre une quittance gratuitement. La quittance
portera le détail des sommes versées par le Locataire en distinguant le loyer
et les charges et le cas échéant la Contribution au partage de l'économie de
charges (voir article 1.8). Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance
ou de la quittance ne pourra être facturé au Locataire. Le Locataire donne son
accord pour la transmission dématérialisée de la quittance par le Bailleur à
(aux) l’adresse(s) e-mail précisée(s) dans le contrat de bail. Dans tous les
cas où le Locataire effectuera un paiement partiel, le Bailleur sera tenu de
lui délivrer un reçu.
10.
Dépôt de
garantie (voir également Conditions Générales section 2.7)
Le Locataire a, à l'instant même, versé directement au Bailleur,
qui le reconnaît, la somme de [Montant du dépôt de garantie en chiffres]....................... Euros [Montant du dépôt de
garantie en lettres]..............................
Euros, correspondant à ............ [mois de loyer hors charges]......................., à titre de
dépôt de garantie de l'exécution de toutes les clauses du présent contrat.
11.
Cautionnement
des dettes locatives (voir également Conditions Générales section 2.8)
Si le bailleur
a souscrit une assurance et que le Locataire n’est pas étudiant ou apprenti
Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance, ou toute autre
forme de garantie, garantissant les obligations locatives du Locataire. Il
dispense ce dernier de lui fournir une caution devant garantir le paiement des
sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part.
Si le bailleur
a souscrit une assurance, qu’il souhaite une caution et que le locataire est
étudiant
Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance garantissant les
obligations locatives du Locataire. Il ne dispense cependant pas ce dernier de
lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait
débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à
un étudiant.
Si le bailleur
a souscrit une assurance, qu’il souhaite une caution et que le locataire est
apprenti
Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance garantissant les
obligations locatives du Locataire. Il ne dispense cependant pas ce dernier de
lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait
débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à
un apprenti.
Dans le cas où
le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne physique et
qu’il demande une caution
Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire,
devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de
défaillance de sa part.
Dans le cas où
le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne physique et
qu’il ne demande pas de caution
Le Bailleur dispense le Locataire de lui fournir une caution
devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de
défaillance de sa part.
Dans le cas où
le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et que
le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse et qu’il souhaite
une caution
Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire,
devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de
défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à un étudiant ne
bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Dans le cas où
le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et que
le locataire n’est pas un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse et qu’il
souhaite une caution
Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire,
devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de
défaillance de sa part, le présent cautionnement étant apporté par un organisme
figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009 – 1659 du 28 décembre 2009.
Dans le cas où
le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et
qu’il ne souhaite pas une caution
Le Bailleur dispense le Locataire de lui fournir une caution
devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de
défaillance de sa part.
12.
Travaux et
réparations d’amélioration et de mise en conformité (voir également Conditions
Générales section 2.11)
Si le Bailleur a effectué des travaux d’amélioration dans le
logement depuis la fin du dernier contrat de location (zone tendue, pas de
renouvellement de bail, bien loué a cours des 18 derniers mois et réévaluation
pour travaux) :
Travaux
d’amélioration effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de
location ou depuis le dernier renouvellement du bail
Le Bailleur déclare avoir effectué les travaux suivants depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail : travaux d’amélioration
- [Nature des travaux d’amélioration]............................................................................................
- Montant des travaux d’amélioration].........................................................................................
- [Montant des travaux d’amélioration réalisés au cours des six mois précédents la signature du bail] ......................................................................
Si le Bailleur a effectué des travaux de mise en conformité avec
les caractéristiques de décence dans le logement depuis la fin du dernier
contrat de location (zone tendue, pas de renouvellement de bail, bien loué a
cours des 18 derniers mois et réévaluation pour travaux) :
Travaux de mise
en conformité avec les caractéristiques de décence effectués dans le logement
depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier
renouvellement du bail
Le Bailleur déclare avoir effectué les travaux suivants depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail : travaux de mise en conformité
- [Nature des travaux de mise en conformité]...............................................................................
- [Montant des travaux de mise en conformité]............................................................................
Si
le Bailleur n’a pas effectué de travaux
Le
Bailleur déclare ne pas avoir effectué de travaux d’amélioration ou de mise en
conformité avec les caractéristiques de décence depuis la fin du dernier
contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail qui devraient
être indiqués au contrat de bail afin de justifier une réévaluation de loyer.
13.
Intermédiaire
(voir également Conditions Générales section 2.19)
En cas d’honoraires liés aux prestations de visite, de constitution du dossier et / ou de rédaction de bail à repartir entre le bailleur et le locataire, la présente location a été réalisée par l’entremise de ...................................................
S’il
y a des honoraires liés aux prestations de visite, de constitution du dossier
et / ou de rédaction de bail à répartir entre le bailleur et le
locataire :
Le
montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de
prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction
de bail, est de : ........................ [montant en €/m2 de surface habitable]
·
S’il y a un état des lieux réalisé par un expert ou un
huissier :
Le montant du plafond des
honoraires imputables aux locataires en matière d’établissement de l’état des
lieux d’entrée : ......................... [montant en €/m2 de surface
habitable]
·
S’il y a des honoraires liés aux prestations de visite, de
constitution du dossier et / ou de la rédaction de bail à répartir entre le
bailleur et le locataire :
Les honoraires de visite,
de constitution de dossier et de rédaction du contrat dus à la signature du
contrat sont répartis comme tel :
- à la charge du bailleur : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
- à la charge du locataire : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
S’il y a un état des lieux réalisé par un expert ou un huissier
Les honoraires liés à la
résiliation de l’état des lieux dus à compter de la réalisation de la
prestation sont répartis comme tel :
- à la charge du bailleur : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
- à la charge du locataire : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
14.
Clause(s)
particulière(s) :
........................................................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
15.
Les pièces
annexes du bail :
Sont annexés au présent contrat :[rayer les mentions inutiles]
- La notice d’information définie par l’arrêté du 29 mai 2015 ;
- Le dossier de diagnostic technique prévu par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 contenant :
- un diagnostic de performance énergétique établi par un diagnostiqueur certifié
- un état des risques naturels, miniers et technologiques
- un constat de risque d’exposition au plomb
- une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante
- un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes
- une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties communes et privatives et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories et charges
- une copie de l’autorisation de mise en location prévue par l’article L. 635-1 du Code de la construction et de l’habitation
- la déclaration écrite du Bailleur si le bien a fait l’objet d’un sinistre suite à une catastrophe naturelle ou technologique, ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance
- la caution solidaire
- l’état des lieux
- l’inventaire détaillé du mobilier
- la procuration signée par le(s) Locataire(s) pour être représenté(s) aux fins des présentes
- la procuration signée par le(s) Bailleur(s) pour être représenté(s) au titre du contrat de bail
2.
CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT DE BAIL
1. État civil. Situation matrimoniale
Le Locataire certifie l'exactitude de son état civil indiqué
ci-dessus. Il lui appartiendra pour le cas où il se marierait, de faire
connaître sa situation matrimoniale au Bailleur. S'il n'informait pas le
Bailleur de son mariage ou de la modification de sa situation matrimoniale, les
notifications et significations faites en application de la loi du 6 juillet
1989 seraient de plein droit opposables au conjoint du Locataire, nonobstant
les dispositions de l'article 1751 du Code civil, ainsi que le prévoit
l'article 9-1 de la loi précitée.
Il lui appartiendra également, pour le cas où il viendrait à
conclure un PACS, de le faire connaître au Bailleur, en lui indiquant
l'identité complète de son partenaire. À défaut, et comme le prévoit l'article
9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les significations ou notifications effectuées
par le Bailleur seraient de plein droit opposables à ce dernier.
Il s'oblige également pour le cas où ce mariage ou ce PACS serait
rompu à en aviser le Bailleur à peine d'engager sa responsabilité pour toutes
les conséquences susceptibles de résulter de l'ignorance du Bailleur à ce
sujet.
2.
État des lieux
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le Locataire
pourra demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de
chauffage.
Il est rappelé en outre qu'en application de l'article 3-2, alinéa
4, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le Locataire
peut demander au Bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux
dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est
refusée, le Locataire peut saisir la commission départementale de conciliation
territorialement compétente.
Un exemplaire de l'état des lieux sera remis à chaque partie pour
être joint à la copie exécutoire ou à l'expédition du présent contrat.
Un nouvel état des lieux sera établi, contradictoirement ou par
huissier de justice, en fin de bail, lors de la restitution des clés.
Il est ici rappelé aux parties que si le logement objet des
présentes ne satisfait pas aux dispositions du décret n° 2002-120 en date du 30
janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le Locataire peut
demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à
la validité du contrat en cours.
Observation étant ici faite :
- qu'à défaut d'accord entre les parties, les travaux à réaliser
et le délai de leur exécution seront, le cas échéant, déterminés par le juge ;
- et qu'en l'absence de mise en conformité, le juge pourra réduire
le montant du loyer.
3.
Etat du réseau
de collecte des eaux usées
Dans le cas où il existe un réseau public de collecte destiné à
recevoir les eaux usées domestiques, le Bailleur déclare que, conformément aux
dispositions de l'article L. 1331-1, alinéa 1er du Code de la santé publique,
le raccordement de l'immeuble loué à ce réseau avait été opéré.
Le Bailleur précise qu'à la suite de ce branchement les
installations d'assainissement non collectif existant antérieurement ont été
mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir.
Le Bailleur a en outre déclaré qu'aucun déversement d'eaux usées
autres que domestiques, sujet à autorisation du Maire en vertu de l'article L.
1331-10 du Code de la santé publique, ne s'effectue dans le réseau public de
collecte.
Dans le cas où il n'existe pas de réseau public de collecte des
eaux usées domestiques auquel le bien loué serait dans l'obligation de se
raccorder, le bailleur déclare que le local est actuellement équipé d'une
installation d'assainissement non collectif.
La mission de contrôle que la commune est chargée de mettre en
place au plus tard le 31 décembre 2012 en vertu de l'article L. 2224-8-III du
Code général des collectivités territoriales n'est pas encore effective.
Le Bailleur déclare que conformément aux prescriptions de
l'article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique, il fait régulièrement
assurer l'entretien et la vidange de ces installations afin d'en garantir le
bon fonctionnement, par une personne agréée par le Préfet du Département. Pour
en justifier, il peut communiquer sur demande au Locataire plusieurs
factures réglées à ce titre.
Il est précisé que le fonctionnement de cette installation n'a
donné lieu à aucun incident, depuis qu'il est propriétaire de l'immeuble.
Conformément aux prescriptions de l'article L. 2224-8 du Code
général des collectivités territoriales, la commune a fait procéder au contrôle
de ces installations. A cette occasion, elle a remis au Bailleur le document
prévu par l'article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique
4.
Régime
juridique
À la date de la conclusion du présent contrat, certains des décrets
d'application prévus par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite "loi
ALUR", qui a modifié sur plusieurs points la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 n'ont pas été publiés. En cette situation, les parties ont pris les
conventions suivantes :
- le présent bail sera régi par toutes les dispositions de la loi
du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi précitée du 24 mars 2014 qui
peuvent être considérés comme immédiatement applicables ;
- en ce qui concerne les dispositions issues de la loi du 24 mars
2014 dont l'application est suspendue en l'absence des textes devant les
compléter, l'une ou l'autre des parties pourra exiger après publication de ces
textes et s'il en est besoin, que le présent bail soit modifié ou complété,
conformément à l'article 3, alinéa 17 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de
l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions dudit article 3, afin
d'être mis en conformité avec le nouvel état du droit. Un avenant sera alors
établi, dans les mêmes formes et à frais partagés par moitié.
Le présent bail a été établi en conformité de la loi du 6 juillet
1989. Il reprend pour l'essentiel (sauf sur les points où s'applique le
principe de la liberté des conventions) la teneur des dispositions de ladite
loi actuellement en vigueur. Si cette loi venait à être modifiée, ces
modifications s'appliqueraient de plein droit aux parties en cause, dans la
mesure où elles auraient un caractère d'ordre public. Le cas échéant, elles se
substitueront aux clauses contraires du présent bail.
Le présent contrat est soumis au titre 1er de la loi n°
89-462 du 6 juillet 1989 et aux dispositions non contraires des articles 1714 à
1762 du Code civil.
Le logement, ayant donné lieu à l'octroi de primes à la
construction, ne peut, pendant toute la période au cours de laquelle ces primes
sont versées, être transformé en local commercial ni affecté à la location
saisonnière, conformément à l'article L. 311-3 du Code de la construction et de
l'habitation.
En conséquence, le Locataire s'interdit de faire ou laisser faire
quoi que ce soit qui puisse entraîner directement ou indirectement la
suppression, même temporaire ou partielle, des primes dont il s'agit.
Le présent contrat est soumis aux dispositions du titre premier de
la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment, en ce qui concerne sa durée,
aux dispositions de son article 11.
La location est soumise aux seules clauses et conditions du
présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du
Code civil.
S'agissant d'un des cas d'exclusion tel que prévu à l'article 2 de
la loi du 6 juillet 1989, la présente location n'est ni soumise à cette loi ni
à celle du 12 septembre 1948.
Le bail est régi par les clauses et conditions du présent contrat
et les dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil.
5.
Loyer
Révision du loyer
Les indices de référence à prendre en considération seront
respectivement pour l’indice de base, l'indice publié au jour de la prise
d’effet du bail et pour l’indice de révision, celui du même trimestre de
l'année suivante.
Si à la date à laquelle la clause d'indexation doit entrer en jeu,
un des indices de référence n'est pas publié, le loyer sera payé provisoirement
à l'ancien taux. Un réajustement interviendra lors de la publication de
l'indice et un rappel de loyer sera alors dû rétroactivement par le Locataire.
Pour le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître ou
cesserait d'être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué
s'appliquerait de plein droit, en tenant compte des coefficients de
raccordement officiels ou officieux publiés par l'INSEE.
Il est rappelé qu'en application de l'article 17-1 de la loi
du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le nouveau
loyer ne prendra effet qu'à partir du moment où le Bailleur aura manifesté sa
volonté de se prévaloir de la clause d'indexation. Si le Bailleur manifeste
cette volonté dans le délai d'un an à compter de la date où il est possible de
calculer le nouveau loyer, celui-ci prendra effet à compter de sa demande. À défaut
d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans ce délai
d'un an, le Bailleur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour
l'année écoulée.
6.
Charges
Nature des charges récupérables
Accessoirement au loyer, le Locataire remboursera au Bailleur,
conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sa quote-part dans les
charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dont le
texte figure en annexe du présent bail.
Ces charges seront exigibles sur justification en contrepartie :
- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la
chose louée;
- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur
les éléments d'usage commun de la chose louée;
- des impositions qui correspondent à des services dont le
Locataire profite directement.
Il est rappelé aux parties que l'article 23 de la loi du 6 juillet
1989 précité, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit la
publication d'un décret modifiant la liste des charges récupérables.
Dans l'attente de ce décret, les parties se référeront au décret
du 26 août 1987 précité. Après la publication de ce décret, la récupération des
charges s'opérera selon les règles qu'il aura fixées, ce que les parties
acceptent expressément.
Régularisation des charges au montant réel :
Un mois avant la régularisation annuelle, le Bailleur devra
communiquer au Locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de
répartition. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, et en
application de l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par
la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les pièces justificatives seront tenues à
la disposition des Locataires dans des conditions normales.
Il est rappelé que ce même texte comporte en outre, dans ses
alinéas 8 à 10, les dispositions suivantes, à caractère impératif ci-après
reproduites :
- à compter du 1er septembre 2015, le Bailleur transmettra
également à la demande du Locataire, le récapitulatif des charges du logement
par voie dématérialisée ou par voie postale ;
- si la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le
terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le
Locataire sera effectué par douzième, s'il en fait la demande ;
- le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat
d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de
gaz naturel combustible distribué par réseaux, correspondra à la dépense,
toutes taxes comprises, acquittée par le Bailleur.
7.
Dépôt de
garantie
Ce dépôt de garantie ne sera pas révisable ni productif
d'intérêts, tant en cours de contrat que lors des renouvellements successifs
éventuels.
Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximum de
deux mois qui courra de la remise des clés au Bailleur en mains propres, ou par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée au Bailleur ou à
son mandataire. Lorsque l'état des lieux de sortie sera conforme à l'état des
lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie sera ramené à un
mois maximum à compter de la remise des clefs par le Locataire.
Dans tous les cas, le Bailleur pourra déduire le cas échéant les
sommes qui lui restent dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et
place du Locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le
Bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est
dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du
dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La
régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restant dues au Bailleur et des sommes dont celui-ci
pourrait être tenu en lieu et place du Locataire, sont effectuées dans le mois
qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les
parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des
comptes.
Pour permettre la restitution du dépôt de garantie, le Locataire
devra indiquer l'adresse de son nouveau domicile au Bailleur ou à son
mandataire lors de la remise des clés.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la
restitution du dépôt de garantie incombera au nouveau Bailleur. Il appartiendra
au Bailleur, lorsqu'il cédera les locaux loués, de prendre à ce sujet avec le
nouveau propriétaire les conventions qui lui paraîtront opportunes. Ces
conventions ne seront pas opposables au Locataire.
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais
ci-dessus indiqués, les sommes dues au Locataire seront majorées d'une somme
égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle
commencée en retard. Cette majoration ne sera pas due lorsque l'origine du
défaut de restitution dans le délai prescrit résultera de l'absence de
transmission par le Locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
8.
Cautionnement
des dettes locatives
En application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989
modifié par la loi du 24 mars 2014, le cautionnement ne peut pas être demandé,
à peine de nullité, par un Bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute
autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du Locataire, sauf
en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne
s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le Bailleur est une personne morale autre qu'une société civile
constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré
inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée
par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas
d'une bourse de l'enseignement supérieur.
La Caution, après avoir pris connaissance du présent contrat de
bail par la lecture que lui en a faite, a déclaré se rendre et se constituer
caution indivisible du Locataire et s'obliger solidairement avec le Locataire
au paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de
procédure, des indemnités dues au titre de la clause pénale ainsi que de tous
intérêts, frais et accessoires s'appliquant à ces montants et, plus
généralement à l'exécution des conditions du présent bail sans exception ni
réserve, envers le Bailleur qui accepte, pour le cas où le Locataire ne
pourrait satisfaire lui-même aux paiements ci-dessus stipulés au profit du
Bailleur.
Ainsi, en cas de défaillance du Locataire, la Caution s'oblige au
paiement de l'ensemble des sommes restant dues au Bailleur qui devra tenir au
courant la Caution du non-paiement des sommes dues par le Locataire.
A cet égard, il est expressément convenu entre les parties que,
contrairement aux dispositions de l'article 1740 du Code civil, la Caution
s'engage pour toute la durée du présent bail et de son renouvellement ou sa
tacite reconduction.
En outre, la Caution renonce au bénéfice de discussion et de
division et a apposé la mention manuscrite prescrite par l'article 22-1 de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 créée par l'article 23 de la loi n° 94-624 du
21 juillet 1994 relative à l'habitat. Il est joint au présent bail l’acte de
caution solidaire reprenant les mentions manuscrites.
9.
Obligations du
Locataire
Le Locataire s'engage à exécuter toutes les obligations résultant
de la présente convention et notamment à payer le loyer et les charges
récupérables aux termes convenus. Il s’engage également à exécuter les
obligations suivantes.
1° Occupation. Jouissance
Usage des lieux
Le Locataire usera paisiblement du logement loué suivant la
destination ci-dessus. Il s'engage à ne pas modifier cette destination.
Il s'engage à respecter le règlement intérieur de l’immeuble, le
règlement de copropriété de l'immeuble dont il déclare avoir pris connaissance
et toutes les décisions qui seraient prises à compter de ce jour par
l'assemblée des copropriétaires relativement à l'usage de l'immeuble. Il
s’engage en outre à répondre aux injonctions du syndic comme le ferait le
Bailleur lui-même.
Usage des parties communes
Le Locataire ne pourra déposer dans les cours entrées, couloirs,
escaliers ou paliers, et d'une manière générale dans aucune des parties
communes de l'immeuble autres que celles réservées à cet effet, aucun objet
quel qu'il soit, notamment bicyclette, vélos-moteurs et autres véhicules,
voitures d'enfants et poussettes.
Respect de l'aspect extérieur de l'immeuble
Le Locataire s'oblige à n'effectuer aucune installation visible de
l'extérieur quelle qu'en soit la nature sans avoir l'accord préalable du
Bailleur. Il ne devra rien déposer sur les appuis des fenêtres balcons et
ouvertures quelconques sur rue ou sur cour qui puisse présenter un danger pour
les autres occupants de l'immeuble ou causer une gêne à ces occupants ou au voisinage
ou encore nuire à l'aspect de l'immeuble. Il ne pourra notamment y étendre du
linge ou y déposer des objets ménagers ustensiles ou outils quelconques.
Respect du voisinage
Le Locataire s'oblige à jouir paisiblement des lieux loués et à
veiller en particulier à éviter les bruits et odeurs, ou l'exercice de toute
activité de nature à générer des inconvénients de voisinage, qu'ils soient de
son fait ou de celui des occupants de son chef.
Il s'interdit d'entreposer dans les lieux des matériels, matériaux
ou substances susceptibles de présenter un inconvénient quelconque, un risque
ou un danger même potentiel, pour le voisinage.
Entretien de la chaudière
Le Locataire devra souscrire un contrat d’entretien annuel de la
chaudière auprès d’un professionnel qualifié et d’en justifier chaque année sur
simple demande du Bailleur.
Entretien des cheminées
Le Locataire devra faire ramoner les cheminées et gaines de fumée
des lieux loués aussi souvent qu'il en sera besoin conformément à la
législation ou à la réglementation en vigueur et au moins une fois par an. Il
en justifiera par la production d'une facture acquittée.
Entretien du jardin
Le Locataire devra entretenir le jardin en parfait état, en
procédant à des tontes régulières de la pelouse et à des arrosages réguliers.
La modification des plantations ne pourra se faire qu'avec l'accord écrit du
Bailleur.
Parquets et revêtements de sol
Le Locataire devra veiller à ce que les sols ne soient pas abîmés,
en particulier par l'usage de talon dit "aiguilles". Si le
salissement du parquet ou du revêtement de sol, leur manque d'entretien ou leur
dégradation rendait nécessaire en fin de bail une remise en état complète, son
coût resterait à la charge du Locataire, dans la mesure où il ne pourrait pas
être imputé à la vétusté mais à un usage anormal ou à un défaut d'entretien.
Protection contre le gel et les intempéries
Le Locataire devra prendre toutes précautions nécessaires pour
protéger du gel les canalisations d'eau ainsi que les compteurs. Il sera
responsable des dégâts qui surviendraient du fait de sa négligence. Il devra de
même prendre toutes les précautions nécessaires pour protéger le logement loué
en cas de chutes de neige, d'orages, d'inondations ou autres intempéries.
Détecteur de fumée
Le propriétaire d’un logement installe dans celui-ci au moins
un détecteur de fumée normalisé et s’assure si le logement est
mis en location, de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état
des lieux mentionné à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°
86-1290 du 23 décembre 1986 ».
L’occupant d’un logement, qu’il soit Locataire ou
propriétaire veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et
assure son renouvellement si nécessaire, tant qu’il occupe le logement.
Appareil de chauffage
Le Locataire ne pourra faire usage, dans les locaux loués, d'aucun
appareil de chauffage à combustion lente ou continue, en particulier d'aucun
appareil utilisant le mazout ou le gaz, sans avoir obtenu préalablement
l'accord et l'autorisation écrite du BAILLEUR et, dans le cas où cette
autorisation serait donnée le Locataire devrait prendre à sa charge les frais
consécutifs aux aménagements préalables à réaliser s'il y a lieu (modification
ou adaptation des conduits ou des cheminées d'évacuation, etc...).
Il reconnaît avoir été avisé de ce que la violation de cette
interdiction le rendrait responsable des dommages qui pourraient être causés.
Parasites, rongeurs et insectes
Le Locataire informera le Bailleur ou son mandataire de la
présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués. Les dépenses
effectuées pour les opérations de désinsectisation ou de désinfection
intéressant les parties privatives seront à sa charge dans le respect de la
législation sur les charges récupérables. Conformément à l'article L. 133-4 du
code de la construction et de l'habitation, le Locataire est tenu de déclarer
en mairie la présence de termites et/ou d'insectes xylophages dans les lieux
loués. Il s'engage parallèlement à en informer le Bailleur pour qu'il puisse
procéder aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
Animaux
Le Locataire pourra détenir un animal familier à la condition
qu'il ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux
voisins.
La détention de tout animal n'entrant pas dans la catégorie des
animaux familiers habituellement considérés comme des animaux de compagnie est
interdite, et en particulier celle d'un chien appartenant à la première
catégorie mentionnée à l'article 211-12 du Code rural et de la pêche maritime.
Visites
Le Bailleur pourra visiter la chose louée ou la faire visiter par
toute personne mandatée par lui, pour la surveillance et l'entretien de
l'immeuble et de toutes les installations, toutes les fois que cela sera
nécessaire, sous réserve d'en aviser préalablement le Locataire.
Il pourra également, en vue de la vente ou de la relocation de la
chose louée, la faire visiter chaque jour ouvrable durant deux heures qui
seront fixées par lui entre 14 heures et 19 heures.
2° Obligation de garnissement
Le Locataire garnira le logement et le maintiendra garni pendant
toute la durée de la location de meubles et objets mobiliers lui appartenant et
d'une valeur suffisante pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution
des conditions du bail.
3° Dégradations des lieux loués
Le Locataire informera immédiatement le Bailleur de tout sinistre
et dégradation se produisant dans les lieux loués, même s’il n’en résulte aucun
dommage apparent.
Le Locataire répondra des dégradations et pertes qui pourraient
survenir pendant la durée du contrat dans la chose louée, à moins qu'il ne
prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du Bailleur, ou
par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Il pourra procéder à des enfoncements (chevilles) ou ancrages pour
la fixation des meubles, miroirs, ou tableaux, dans les murs ou parois du
logement loué, mais à charge de remettre les lieux en état lors de son départ,
en procédant aux rebouchages et raccords de peinture ou de tapisserie
nécessaires.
4° Assurance
Le Locataire devra, pendant toute la durée du contrat, faire
assurer la chose louée auprès d'une compagnie notoirement solvable et pour une
somme suffisante contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de
Locataire, notamment, contre l'incendie, les dégâts des eaux, les risques
locatifs et le recours des voisins. De la même manière, il devra également
faire assurer son mobilier.
Il devra justifier de ces assurances au Bailleur chaque année, à
première demande de celui-ci, par la production d'une attestation établie par
son assureur.
5° Antennes
Le Locataire qui souhaite installer une antenne
extérieure ou une parabole ou qui désire se raccorder au réseau interne à
l'immeuble devra en avertir préalablement le Bailleur, afin que celui-ci
puisse, le cas échéant, formuler l'offre de raccordement à une antenne
collective prévue par la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et le décret n°
67-1171 du 22 décembre 1967 et éventuellement s'y opposer, en invoquant un
motif légitime et sérieux, comme le prévoit cette même loi.Le
"Locataire" qui désire procéder à des travaux de raccordement à un
réseau à très haut débit en fibres optiques, à l'installation à l'entretien ou
au remplacement de lignes de communication électronique à très haut débit en
fibres optiques devra également en informer le propriétaire par tous moyens
permettant de donner une date certaine à la réception, en respectant les
formalités prévues par l'article 1er du décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009.
6° Contributions et taxes
Le Locataire s'oblige à acquitter à leurs échéances toutes ses
contributions personnelles, taxe d'habitation, d'enlèvement des ordures
ménagères, et autres, de façon que le Bailleur ne puisse pas être inquiété à ce
sujet. Le Locataire devra avant de quitter les lieux, justifier au Bailleur
qu'il est à jour de toutes les impositions et taxes dont il serait redevable,
ainsi que de sa consommation d'eau, d'électricité ou de gaz.
En fonction de la date d'entrée dans les lieux du Locataire, il ne
sera tenu au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'au
prorata de sa durée d'occupation.
7° Solidarité. Indivisibilité
En cas de pluralité de Locataires, ces derniers seront
solidairement tenus à l’exécution des obligations résultant du présent bail.
En cas de décès du Locataire, il y aura solidarité et
indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants comme aussi entre
chacun de ces derniers et tous autres coobligés pour le paiement des loyers et
accessoires ainsi que pour l'exécution, en général, du présent contrat. Les
frais de la signification prescrite par l'article 877 du Code civil seront à la
charge exclusive de ceux à qui elle sera faite.
8° Délégation d'APL
Conformément aux stipulations de l'article R. 315-27 du Code de la
construction et de l'habitation, si le Locataire perçoit une allocation
logement et en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien,
celui-ci délègue dès maintenant le bénéfice de cette allocation au Bailleur qui
accepte.
10.
Obligations du
propriétaire
Les obligations du propriétaire sont actuellement énoncées par
l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014
auquel les parties déclarent se référer. Il est rappelé qu'en vertu de ce texte
que le Bailleur est tenu de remettre au Locataire un logement décent ne
laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à
l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en
Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte
mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et les
locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et
des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des
règlements spécifiques.
Le Bailleur est obligé :
a) De délivrer au Locataire le logement en bon état d'usage et de
réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon
état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause
expresse des travaux que le Locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités
de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette
imputation et, en cas de départ anticipé du Locataire, les modalités de son
dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne
peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en
application des deuxième et troisième alinéas;
b) D'assurer au Locataire la jouissance paisible du logement et,
sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir
des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés
dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée
au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par
le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives,
nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le Locataire,
dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le Bailleur ne s'engage pas à assurer – ou faire assurer – la
surveillance de l'immeuble ou des locaux loués. En conséquence, le vol, les
détériorations dans les locaux loués ou dans les parties communes ne sont
garanties par le BAILLEUR sauf si sa faute est démontrée.
11.
Travaux et
réparations
A la charge du Locataire
Le Locataire aura à sa charge l'entretien courant de la chose
louée et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives
définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris pour l'application
de l'article 7 de la loi n° 86-1292 du 23 décembre 1986 auquel les parties
déclarent se référer et qui est annexé au présent bail. Il est rappelé que ce
décret reste temporairement en vigueur pour l'application de la loi du 6 juillet
1989 jusqu'à l'intervention d'un nouveau décret pris en application de ladite
loi (L.6 juill. 1989, art.25).
Toutefois, ces mêmes réparations seraient à la charge du
propriétaire si le Locataire était en mesure d'établir qu'elles étaient
occasionnées par la vétusté, des malfaçons, un vice de construction, un cas
fortuit ou de force majeure.
Le Locataire s'oblige à aviser sans délai le Bailleur de tout
dommage, ou dégradation, ou de tout sinistre survenant dans les lieux loués, et
qui rendraient nécessaires des travaux ou réparations qui seraient à la charge
du Bailleur. En cas de manquement à cet engagement, il sera responsable des
préjudices de tous ordres causés par son silence ou son retard.
A la charge du Bailleur
Le Bailleur sera tenu pour sa part, en application de l'article 6
de la loi précitée du 6 juillet 1989, auquel les parties déclarent se référer,
d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu par le contrat et
d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien
en état, à l'entretien normal de la chose louée, ainsi que les travaux
d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux.
Le Locataire s'engage à le prévenir immédiatement de toutes
réparations qui seraient à sa charge.
Troubles de jouissance
Le Locataire devra permettre l'accès aux lieux loués pour la
préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou
des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en
état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la
performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent
de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les
deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces
travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative
à l'amélioration de l'habitat.
Avant le début des travaux, le Locataire est informé par le
Bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification
de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les
samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du Locataire. Si les
travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de
réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas
les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur
exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou
dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du Locataire, l'interdiction ou
l'interruption des travaux entrepris ;
Le Locataire devra souffrir sans indemnité la réalisation par le
Bailleur des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties
privatives de l'immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état
et à l'entretien normal de la chose louée. Mais, si ces travaux durent plus de
vingt et un jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie
de la chose louée dont le Locataire aura été privé. Si les réparations sont de
telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du
Locataire et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
12.
Aménagements.
Transformations
Aménagements
Le Locataire ne pourra réaliser que des aménagements qui ne
constitueront pas une transformation de la chose louée. Conformément à la loi,
le Bailleur ne pourra pas s'opposer à ces aménagements.
En fin de bail ces aménagements resteront acquis au Bailleur sans
indemnité, à moins qu'il préfère que les lieux soient remis dans leur état
antérieur, ce qui devra alors effectué par le Locataire et à ses frais.
Transformations
Toute transformation nécessitera l'accord écrit du Bailleur. À
défaut de cet accord, le Bailleur pourra exiger la remise en l'état des locaux
ou des équipements, au départ du Locataire, ou conserver les transformations
effectuées, sans que le Locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais
engagés.
Le Bailleur pourra également exiger, aux frais du Locataire, la
remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient
en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Travaux affectant le gros œuvre
Le Locataire ne pourra faire aucun percement de mur, ou d'autre
éléments du gros œuvre, ni aucune démolition sans avoir le consentement écrit
préalable du Bailleur ou de son mandataire.
Si le Bailleur le juge utile il pourra exiger, notamment pour des
motifs d'esthétique ou de sécurité, que les travaux soient effectués sous la
direction d'un architecte, aux frais du Locataire.
Il est rappelé en tant que de besoin au Locataire que les locaux
loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties
communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une
autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires. Le Locataire n'ayant
pas qualité pour solliciter cette autorisation devra donc s'adresser à son Bailleur
qui, si les travaux entrent dans le cadre de ceux autorisés par le présent
bail, devra faire le nécessaire pour saisir l'assemblée d'une demande
d'autorisation.
13.
Cession.
Sous-location
Le présent bail étant conclu en considération de la personne du Locataire,
les lieux ne pourront être occupés que par lui, sa famille, les personnes dont
il a la charge ou toute personne qu'il déciderait d'héberger, sans toutefois
qu'il puisse en résulter une suroccupation du logement. Les occupants du chef
de Locataire seront tenus de respecter les obligations imposées par le présent
bail, le Locataire restant personnellement responsable des infractions
constatées. Le Locataire ne peut cependant se substituer des tierces personnes
qui occuperaient le logement en ses lieux et place.
Il ne peut non plus céder les droits qu'il tient du présent bail
ni sous-louer sans l'accord écrit du Bailleur.
14.
Résiliation.
Renouvellement. Reconduction
Résiliation du contrat
a) Par le Locataire : le Locataire peut résilier le contrat
à tout moment, sans avoir à motiver son congé en respectant les règles du préavis (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) .
b) Par le Bailleur : le Bailleur peut reprendre son
logement, à la fin du contrat ou de son renouvellement, pour les raisons
suivantes (article 15 de la loi) :
- reprise pour vendre le logement ;
- reprise pour habiter lui-même ou pour faire habiter son
conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du
congé, son concubin notoire depuis un an, ses ascendants, descendants ou ceux
de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;
- résiliation pour motif légitime et sérieux, notamment
l'inexécution par le Locataire de ses obligations.
- sans motif et après avoir donné congé s’il s’agit d’une location
meublée.
Toutefois, si le logement objet des présentes est cédé en cours de
bail :
- l’acquéreur du bien occupé ne peut donner congé pour vente qu’à
compter du terme du premier renouvellement du bail en cours ;
- l’acquéreur du bien occupé ne peut donner congé pour reprise
qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins
de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.
Le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du
Locataire ou par l'abandon du domicile de ce dernier si, suivant les
dispositions légales en vigueur à la survenance de l'un de ces deux événements,
il n'existe aucune personne susceptible d'obtenir le transfert ou de la
continuation du bail à son profit.
Forme du congé, durée du préavis
Le congé doit être notifié à l'autre partie par lettre recommandée
avec demande d'accusé de réception, signifié par acte d'huissier, ou remis en
main propre contre récépissé ou émargement. Lorsque le congé est délivré par le
Bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ce
congé est accompagné d’une notice d’information (contenu fixé par arrêté)
relative aux obligations du Bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation
du Locataire. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la
lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en
main propre.
A l'expiration du délai de préavis, le Locataire est déchu de tout
titre d'occupation du logement loué.
a) Congé donné par le Bailleur : le délai du préavis à
respecter par le Bailleur pour donner congé est de six mois si le bail porte
sur un logement nu, sauf lorsque le bail a été consenti pour une durée
inférieure à trois ans et de trois mois si le bail porte sur un logement
meublé.
- Congé pour vente : le congé doit indiquer le prix et les
conditions de la vente et doit reproduire les cinq premiers alinéas de
l'article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce congé vaut offre de
vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de
préavis.
- Congé pour reprise : le congé doit indiquer le nom et l'adresse
du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le
Bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le Bailleur justifie du caractère
réel et sérieux de sa décision de reprise.
- Congé pour motif légitime et sérieux : le congé doit indiquer le
motif.
Lorsque le contrat de location a été conclu pour une durée
inférieure à trois ans, le Bailleur doit confirmer la réalisation de
l'événement familial ou professionnel justifiant cette durée moindre deux mois
avant l'échéance du contrat. Cette notification vaut congé.
b) Congé donné par le Locataire :
- le délai de préavis à respecter par le Locataire pour donner
congé est de un mois si le bail porte sur un logement meublé et de trois mois
s’il s’agit d’une location nue. Par ailleurs dans ce dernier cas, le délai de
préavis est réduit à un mois : si le logement est situé sur l’un des
territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du
06/07/89 ; en cas d’obtention d’un premier emploi ; de mutation ; de perte
d’emploi ; de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; pour le Locataire
dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un
changement de domicile ; pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active
ou de l’allocation adulte handicapé ; pour le Locataire qui s’est vu attribuer
un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de
l’habitation (logement social).
- le Locataire souhaitant bénéficier d’un délai réduit de préavis
en raison d’un de ces motifs, précise le motif invoqué et en justifie au moment
de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce
congé est de trois mois.
c) Paiement du loyer pendant la durée du préavis
Pendant le délai de préavis, le Locataire n'est redevable du loyer
et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le
congé a été notifié par le Bailleur. Il est redevable du loyer et des charges
concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf
si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre Locataire
en accord avec le Bailleur.
Remise des clefs
Le Locataire s'engage à remettre immédiatement à son départ les
clefs des locaux loués au Bailleur, ou à son mandataire et à lui indiquer sa
nouvelle adresse.
Toute remise des clés à une personne non habilitée par le Bailleur
sera considérée comme inopérante et le Locataire restera tenu au paiement des
loyers jusqu'à ce que la remise des clés ait été valablement opérée.
Reconduction ou renouvellement du contrat
La durée du renouvellement est au moins égale à celles indiquée au
chapitre 1.6 du présent contrat de location. L'offre de renouvellement est
présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à
l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
A défaut de congé, le bail sera tacitement reconduit pour une
durée de un an si le bail porte sur un logement meublé (sauf s’il s’agit d’une
location à un étudiant), trois ans si le Bailleur est une personne physique ou
si le bien est en indivision ou s'il appartient à une société civile
immobilière constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré ou pour une
durée de six ans si le Bailleur est une personne morale.
Toutefois, à l’échéance du contrat, si les conditions prévues à
l’article 17-2 de la loi du 06/07/89 sont remplies, le Bailleur peut engager
une action en réévaluation du loyer, ou le Locataire une action en diminution
du loyer selon les modalités fixées par ce même article. Dans ce cas le bail
sera renouvelé aux nouvelles conditions.
15.
Clause
résolutoire
En cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par
le Locataire au titre du loyer ou des charges récupérables ou du défaut de
versement du dépôt de garantie éventuellement inscrit au bail (ou du rejet du
chèque réglant le dépôt de garantie), et deux mois après un commandement de
payer délivré par huissier et resté sans effet, ou de non-respect de
l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de
voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,
la présente location sera résiliée de plein droit et l'expulsion du Locataire
poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé, sauf à ce que le
Locataire demande des délais, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet
1989 précitée.
Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chèque, le
loyer et les charges ne seront considérés comme acquittés qu'après encaissement
définitif du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le
BAILLEUR dans le cas où le chèque serait rejeté ou impayé.
Le commandement de payer devra contenir la reproduction dudit
article 24, ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°
90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Il devra
également mentionner la faculté pour le Locataire de saisir le fonds de
solidarité pour le logement, dont l'adresse sera précisée.
De même, en cas de défaut d'assurance du Locataire contre les
risques dont il doit répondre en sa qualité de Locataire et un mois après un
commandement de s'assurer resté sans effet, la présente location sera résiliée
de plein droit, si bon semble au Bailleur, conformément à l'article 7 de la loi
du 6 juillet 1989 précitée, et l'expulsion du Locataire poursuivie, s'il y a lieu,
sur simple ordonnance de référé.
Le commandement de payer devra contenir la reproduction du dernier
paragraphe dudit article 7.
Le commandement de payer devra être notifié à la caution par acte
d'huissier dans un délai de quinze jours à compter de la signification du
commandement au Locataire. À défaut la caution ne sera pas tenue au paiement
des pénalités ou intérêts de retard.
Enfin, en cas d'abandon du logement par le Locataire ou
l'occupant, le Bailleur pourra mettre en demeure le Locataire de justifier
qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de
justice, pourra être intégrée dans le commandement de l'article 7 ou 24 de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le Locataire sera poursuivi pour défaut
d'assurance ou arriérés locatifs.
En l'absence de réponse un mois après la signification de la mise
en demeure, l'huissier de justice pourra pénétrer dans le logement, dans les
mêmes conditions prévues à l'article L. 142-1 du Code des procédures
civiles d'exécution, pour constater l'état d'abandon et dresser l'inventaire
des biens laissés sur place.
Le bail sera résilié après décision du juge rendue sur requête du
Bailleur, accompagnée des pièces visant à établir l'abandon du logement, sauf à
ce que le Locataire forme opposition à cette décision dans le mois suivant sa
signification.
Il est précisé que le LOCATAIRE sera tenu de toutes les
obligations découlant du présent bail jusqu'à la libération effective des lieux
sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du Code Civil, et ce,
nonobstant l'expulsion.
16.
Tolérances
Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part
du BAILLEUR ou de son mandataire relatives aux clauses et conditions énoncées
ci-dessus quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront
jamais, et dans aucun cas, être considérées comme apportant une modification ou
suppression des clauses et conditions ni comme génératrices d'un droit
quelconque. Le Bailleur pourra toujours y mettre fin après notification au
Locataire.
17.
Election de
domicile
Pour l'exécution des présentes, et notamment pour la signification
de tout acte de poursuites, les parties font élection de domicile :
le Bailleur en son domicile ;
Le Locataire dans les lieux loués pendant la durée du bail et à l'adresse
qu'il aura communiquée après son départ ; à défaut, à la dernière adresse
connue.
18.
Enregistrement
Les parties dispensent expressément le rédacteur des présentes de
procéder à leur enregistrement. Si celui-ci était rendu nécessaire ou demandé
par le Locataire, les droits et frais seraient à la charge du Locataire.
19.
Honoraires
Il est rappelé les dispositions du I de l'article 5 (I) de la loi
du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : La rémunération des personnes mandatées pour
se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise
en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6
juillet 1989, est à la charge exclusive du Bailleur, à l'exception des
honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas
de la présente section.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du
Locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le
Bailleur et le Locataire. Le montant toutes taxes comprises imputé au Locataire
pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au Bailleur et demeure
inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose
louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des
conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des
lieux sont partagés entre le Bailleur et le Locataire. Le montant toutes taxes
comprises imputé au Locataire pour cette prestation ne peut excéder celui
imputé au Bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de
surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable
chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus
à compter de la réalisation de la prestation.
Fait à ............................................ [ville]
le.........................[date] en ...................... [nombre d’exemplaires] exemplaires, autant
d’originaux que de Parties, dont un remis à chaque locataire.
|
BAILLEUR S’il n’y a pas de représentant au titre du bail / Faire autant
de cases qu’il y a de Bailleurs Si le bailleur est une personne physique : Civilité : Madame / Monsieur /
Mademoiselle [rayer
les mentions inutiles] [Prénoms]
............................................................. [Noms
de jeune-fille et nom d’épouse] ............................................................. Si personne morale [Nom
et forme de la société] .............................................................
représentée par Civilité : Madame / Monsieur /
Mademoiselle [rayer
les mentions inutiles] [Prénoms]
............................................................. [Noms
de jeune-fille et nom d’épouse] ............................................................. Si les bailleurs ont nommé un
représentant : Ici représenté(s) par
[Prénoms
et Noms du Bailleur]
......................................
Civilité : Madame / Monsieur /
Mademoiselle [rayer
les mentions inutiles] [Prénoms]
............................................................. [Noms
de jeune-fille et nom d’épouse] ............................................................. [Nom
et forme de la société] ................................................. représentée
par [Civilité,
Prénoms et noms]
............................................................. |
Signature(s) : |
|
LOCATAIRE S’il n’y a pas de représentant au titre du bail / Faire autant
de cases qu’il y a de Locataires Si le bailleur est une personne physique : Civilité : Madame / Monsieur /
Mademoiselle [rayer
les mentions inutiles] [Prénoms]
............................................................. [Noms
de jeune-fille et nom d’épouse] ............................................................. S’il y a un représentant au titre du bail Civilité : Madame / Monsieur /
Mademoiselle [rayer
les mentions inutiles] [Prénoms]
............................................................. [Noms]
............................................................. |
Signature(s) : |
Signatures précédées de la
mention "lu et approuvé".
ANNEXE 1 - NOTICE D’INFORMATION
Préambule.
1. Etablissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financières de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de
charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. Dépôt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. Etat des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. Etat des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
4. Règlement des litiges locatifs.
4.1. Règles de prescriptions.
4.2. Règlement amiable et conciliation.
4.3. Action en justice.
4.3.1. Généralités.
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.
4.3.2.2. Résiliation judiciaire.
4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs
du juge.
4.4. Prévention des expulsions.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des
expulsions locatives (CCAPEX).
4.5. Procédure d’expulsion.
5. Contacts utiles.
Préambule
Le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux
locations de logements constituant la résidence principale des locataires, est
défini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs.
La présente notice d’information rappelle les principaux droits et
obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de
recours possibles pour régler leurs litiges.
Si la plupart des règles s’appliquent indifféremment à l’ensemble
des locations, la loi prévoit certains aménagements pour les locations meublées
ou les colocations afin de prendre en compte les spécificités attachées à ces
catégories de location.
Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement doit être
équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au
locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de
la vie courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989).
Les colocations, définies comme la location d’un même logement par
plusieurs locataires, sont soumises au régime applicable le cas échéant aux
locations nues ou meublées et aux règles spécifiques prévues par la loi en
matière de colocation (art. 8-1).
1. Etablissement du bail
1.1. Forme et contenu du contrat
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail
type défini par décret.
Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le
locataire, éventuellement avec l’aide d’un intermédiaire (agent immobilier,
administrateur de biens, huissier, notaire...). Il doit être fait en autant
d’originaux que de parties et remis à chacune d’elles.
Le contrat de location doit comporter certaines mentions et
notamment l’identité des parties, la description du logement, sa surface
habitable et les conditions financières du contrat. Ainsi, en cas
d’inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail
d’une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer
proportionnelle à l’écart constaté (art. 3 et 3-1).
Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le
contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables. Il s’agit
notamment des clauses qui imposent comme mode de paiement du loyer le
prélèvement automatique, qui prévoient des pénalités en cas de retard dans le
paiement du loyer, qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne
vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou
d’envoi de quittance, etc. (art. 4).
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de
documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de
diagnostic technique (art. 3-3).
1.2. Durée du contrat
Location d’un logement nu :
Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée minimum de
trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un
particulier) ou une société civile immobilière familiale, et de six ans
lorsqu’il est une personne morale (par exemple, une société, une
association).
A la fin du bail et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre
des parties, le bail est renouvelé sur proposition du bailleur ou reconduit
automatiquement et dans les mêmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur
est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour
six ans lorsqu’il est une personne morale (art. 10).
Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais
d’au minimum un an, si le bailleur (personne physique, membre d’une société
civile immobilière familiale ou d’une indivision) prévoit de reprendre son
logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et
l’événement invoqué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer
dans le bail. Le bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée avec
avis de réception, au minimum deux mois avant la fin du bail que l’événement
est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue. Si la réalisation
de l’événement justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut
également proposer dans les mêmes délais un ultime report du terme du contrat.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail se
poursuit jusqu’au délai de trois ans (art. 11).
Location d’un logement meublé :
Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une
durée d’au moins un an. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le
bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est
reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an.
Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir
d’un bail d’une durée de neuf mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans
ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat,
celui-ci prend fin à son terme (art. 25-7).
1.3. Conditions financières de la location
1.3.1. Loyer
1.3.1.1. Fixation du loyer initial
En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties
au contrat. Cependant, dans certaines zones où il existe un déséquilibre marqué
entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses
d’accès au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes
complémentaires au moment de la mise en location. La liste des communes
comprises dans ces zones de tension du marché locatif est fixée par
décret.
Logements situés dans des zones de tension du marché locatif (art.
18) :
Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret
fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de
relocation d’un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer
d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la
base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). L’augmentation
de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers : lorsque certains
travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de
décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement
sous-évalué. Par ailleurs, les logements faisant l’objet d’une première
location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux
d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont
exclus du champ de ce dispositif.
Logements situés dans certaines zones de tension du marché locatif
dotées d’un observatoire local des loyers agréé (art. 17 et 25-9) :
Un mécanisme complémentaire d’encadrement du niveau des loyers des
logements mis en location peut s’appliquer dans les communes qui sont dotées
d’un observatoire local des loyers agréé par l’Etat. Ce dispositif s’appuie sur
des références de loyers déterminées à partir des données représentatives des
loyers du marché locatif local produites par les observatoires locaux des
loyers dans le respect de prescriptions méthodologiques définies par un conseil
scientifique.
A partir de ces données, les préfets concernés fixent annuellement
par arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique donnés,
des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et
loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable.
Dans les territoires où l’arrêté préfectoral est pris, le loyer au
mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de
référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location.
Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le bailleur
peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un
complément de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de
référence majoré correspondant au logement. Le montant de ce complément de
loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le
contrat de location. Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour
contester ce complément de loyer en saisissant d’abord la commission départementale
de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en
ayant recours au juge.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (art. 17-1) :
Lorsqu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois
par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date
anniversaire du bail. Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être
supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par
l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de
l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre
qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de
signature du contrat. Il est à comparer avec l’indice du même trimestre connu à
la date de révision.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de
révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa
demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.
Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est
plus possible.
Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le
même pendant toute la durée de la location.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et
17-1) :
Exceptionnellement, le loyer d’un logement répondant aux
caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours
de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l’une ou
l’autre des parties fera exécuter à ses frais durant l’exécution du
contrat.
La clause du contrat de location ou l’avenant qui prévoient cet
accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la
réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d’application.
Lorsqu’elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne
peut porter que sur des travaux d’amélioration.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail (art. 17-2
et 25-9)
Hors zones de tension du marché locatif, le loyer ne fait l’objet
d’aucune réévaluation au moment du renouvellement du bail sauf s’il est
manifestement sous-évalué. Ainsi, à l’expiration du bail, si le bailleur
considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une
augmentation de loyer, en se référant aux loyers habituellement constatés dans
le voisinage pour des logements comparables.
Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme
du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier
ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit
reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales
relatives à la réévaluation de loyer (art. 17-2 [II]) et indiquer le montant du
nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à
le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre
mois avant le terme du contrat, la commission départementale de conciliation
peut être saisie. Celle-ci s’efforce de concilier les parties et en cas d’échec
rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des
parties.
A défaut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge
d’instance qui fixera alors lui-même le loyer applicable.
Si, au terme du contrat, aucun accord n’est trouvé, ou si le juge
d’instance n’est pas saisi, le contrat est reconduit aux mêmes conditions de
loyer (éventuellement révisé, si une clause le prévoit).
Lorsqu’une hausse de loyer a été convenue entre les parties ou
fixée judiciairement, celle-ci s’applique progressivement au cours du bail
renouvelé :
- lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien
loyer, l’augmentation est échelonnée par tiers sur trois ans, si le bailleur
est un particulier, ou par sixième sur six ans, s’il est une personne morale.
Cette hausse s’entend hors révision annuelle liée à la variation de l’indice de
référence des loyers;
- lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l’ancien loyer, elle
doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L’étalement par
sixième s’applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à
six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l’augmentation continue à
s’échelonner lors du renouvellement suivant.
Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalités
d’ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines
particularités :
- dans l’ensemble des zones de tension du marché locatif , un
décret limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail ;
- dans les zones de tension du marché locatif dotées d’un
observatoire local des loyers et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe des
références de loyers, deux procédures d’encadrement des loyers au stade du
renouvellement du bail sont ouvertes :
- le locataire peut engager une action en diminution de loyer si
le montant du loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer)
s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit
alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du
bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou
remis en main propre contre récépissé ou émargement ;
- le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès
lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré
publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au
moins six mois avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme,
qui ne peut être supérieure au loyer de référence minoré.
1.3.2. Charges locatives (art. 23)
Les charges locatives, ou charges récupérables, correspondent à
certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui
peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de
services rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de
menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions
liées à des services au locataire.
La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par
un décret (1) qui distingue huit postes de charges.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des locataires
de deux manières :
- de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des
dépenses engagées ;
- de manière régulière par versement périodique de provisions pour
charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit
être effectuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le
locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant
l’année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, celui-ci doit
reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un
complément.
Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans
tous les cas justifié.
C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire :
- le décompte des charges locatives par nature de charges
(électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...) ;
- le mode de répartition entre les locataires si le logement est
situé dans un immeuble collectif ;
- une note d’information sur les modalités de calcul des charges
de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectives.
Dans les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit
tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives de
charges complémentaires (factures, contrats de fournitures). A compter du 1er
septembre 2015, il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement
par voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le locataire en fait
la demande.
Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans
l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement
échelonné sur douze mois (art. 23).
Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou
meublé) :
Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour
la récupération des charges, en fonction des dépenses réellement engagées comme
décrit précédemment, ou sous la forme d’un forfait. Dans ce cas, le montant du
forfait est fixé dès la conclusion du contrat et ne donne pas lieu à
régularisation. Ce montant, éventuellement révisé chaque année dans les mêmes
conditions que le loyer, ne doit pas être manifestement disproportionné au
regard des charges dont le locataire se serait acquitté sur justification des
dépenses engagées par le bailleur (art. 8-1 et 25-10).
(1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de
l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser
l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges
récupérables.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de
charges (art. 23-1)
Dans le cadre d’une location nue, une contribution financière peut
être demandée au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur
a réalisé dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties
communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.
Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et dont le
montant est fixe et non révisable, peut être demandée au locataire au titre du
partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux,
dans des conditions strictement fixées par les textes.
1.3.4. Modalités de paiement
Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date
prévue au contrat.
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui
en fait la demande, une quittance, qui indique le détail des sommes versées par
le locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord du locataire,
la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucuns frais liés à
la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au
locataire (art. 21).
1.4. Garanties
Fréquemment, le bailleur exige certaines garanties pour se
prémunir de l’inexécution des obligations du locataire. Pour ce faire, le
bailleur dispose de différents moyens, strictement encadrés par la loi.
1.4.1. Dépôt de garantie (art. 22)
Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt de
garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses
obligations locatives.
Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne peut
pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et
ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité à deux
mois de loyer (art. 25-6).
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé
au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail
sont précisées dans la partie 3.2.2.
1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1)
Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place du dépôt
de garantie, dans la limite du montant de celui-ci. Appliquée au contrat de
location, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige,
en cas de non-respect par le locataire de ses obligations, à verser une somme,
soit à première demande, soit suivant des modalités convenues sans pouvoir
opposer aucune exception à l’obligation garantie.
1.4.3. Cautionnement (art. 22-1)
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé Acte
de cautionnement , s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du
locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance
de sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en état du logement...).
Exigibilité :
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de nullité,
s’il a déjà souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie,
garantissant les obligations locatives (ex. : garantie des risques locatifs,
assurance privée) sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.
En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, hors
société immobilière familiale, une caution ne peut être demandée que si le
logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de
l’enseignement supérieur ou si elle est apportée par certains organismes.
Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée au
motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas
sur le territoire métropolitain.
Forme et contenu de l’acte de cautionnement :
L’engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit remettre
un exemplaire du contrat de location à la caution. L’engagement de caution doit
obligatoirement comporter certaines informations, écrites de la main de la
caution.
Durée de l’engagement :
Engagement sans durée :
Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet
qu’à l’expiration du bail en cours.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc
tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, elle
n’en est plus tenue lorsque le bail est reconduit ou renouvelé.
Engagement à durée déterminée :
Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement,
la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes
locatives jusqu’à la date initialement prévue.
Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :
Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui se
portent caution pour leur compte peuvent être solidairement tenus responsables
du paiement du loyer. Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité
cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au
bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé.
Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution
pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. A cet effet,
l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier un des
colocataires.
1.5. Etat des lieux (art. 3-2)
Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux
doit être établi. Ce document décrit l’état du logement loué avec précision,
ainsi que les équipements qu’il comporte. En comparant l’état des lieux dressé
à l’arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation
des détériorations causées par le locataire. A défaut d’état des lieux
d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le
locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à
l’établissement de l’état des lieux.
Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le
bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties. Un
exemplaire doit être remis à chaque partie. L’état des lieux d’entrée peut dans
certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut
demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux
d’entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément
concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe
concernant l’état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter
l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de
conciliation dont dépend le logement.
Si les parties ne peuvent établir l’état des lieux de manière
contradictoire et amiable (par exemple, si l’une des parties ne se présente pas
ou si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’état des lieux), le
bailleur ou le locataire peut faire appel à un huissier pour l’établir. Ce
dernier doit aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre
recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, les frais d’huissier sont
partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et
déterminés par décret (2).
Location de logement meublé :
Au-delà de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du
mobilier doivent également être établis, sans que cela ne puisse donner lieu à
une prise en charge financière supplémentaire du locataire (art. 25-5).
(2) Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du
tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale.
2. Droits et obligations des parties
Au-delà des conditions particulières prévues par le contrat de
location, bailleurs et locataires sont soumis à un certain nombre d’obligations
prévues par la loi durant l’exécution du contrat.
2.1. Obligations générales du bailleur (art. 6)
Délivrer un logement décent :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent,
ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant
conforme à l’usage d’habitation. Un décret (3) détermine les caractéristiques
relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments
d’équipements et de confort et à la surface et au volume habitable que doit
respecter un logement décent.
Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire
peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut de réponse de
celui-ci à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à
défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation
peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut de saisine ou
d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins
de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Délivrer un logement en bon état :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon
état d’usage et de réparations, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.
Si le logement n’est pas en bon état, les parties peuvent
convenir, par une clause expresse insérée dans le bail, de travaux que le
locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer
pendant une période déterminée (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut
concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence.
Entretenir le logement :
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à
l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations nécessaires
au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en dehors de tout
ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien
courant à la charge du locataire, cf. partie 2.2).
Aménagements réalisés par le locataire :
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire
souhaite réaliser dans le logement, à condition qu’il ne s’agisse pas de
travaux de transformation.
A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la
pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements
du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait
d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait
une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du
bailleur.
Usage du logement :
En cas de troubles de voisinage causés par les personnes qui
occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en
demeure dûment motivée, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de
faire cesser ces troubles de voisinage.
(3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux
caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de
la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbains.
2.2. Obligations générales du locataire (art. 7)
Paiement du loyer et des charges :
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue
au contrat.
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même,
sans autorisation d’un juge, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le
bailleur ne respecte pas ses obligations.
Utilisation du logement :
Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la
durée de la location, mais il doit respecter certaines obligations en la
matière :
- le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et
dans le respect de la tranquillité du voisinage ;
- le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à
l’immeuble, lorsque ce logement est situé dans un immeuble collectif
(appartement). Ce règlement peut par exemple interdire certaines pratiques (ex.
: pose de jardinières, de linge aux fenêtres) ;
- le locataire doit respecter la destination prévue au sein du
contrat de location. Par exemple, le local peut être loué à usage d’habitation
uniquement, dès lors le locataire ne peut y exercer une activité commerciale ;
- le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement
sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son
accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au
sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire
principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation
écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Travaux :
- le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il
occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des
peintures...). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans
l’accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du
locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il
peut aussi exiger la remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire.
En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou
transformation) relève de l’appréciation du juge ;
- le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains
travaux décidés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux
d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, les
travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux
normes de décence. Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre
au locataire une notification de travaux, par lettre remise en main propre ou
par courrier recommandé avec avis de réception, précisant leur nature et les
modalités de leur exécution. Pour la préparation et la réalisation de ces
travaux, le locataire est tenu de permettre l’accès à son logement tous les
jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés (à moins qu’il ne donne son
accord pour que les travaux soient réalisés pendant ces jours).
Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent
l’utilisation du logement, une réduction de loyer peut être appliquée au profit
du locataire. En cas d’abus (travaux à caractère vexatoire, ne respectant pas
les conditions prévues dans la notification de travaux, rendant l’utilisation
du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut également saisir le
juge pour interrompre ou interdire les travaux.
Entretien :
Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il
occupe. A ce titre :
- le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les
menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat
(ex. : maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que
l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4)
sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction,
cas fortuit ou force majeure ;
- le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui
pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve
qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par
la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Assurance :
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs
(principalement dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors
de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la
remise d’une attestation. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la
résiliation du bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui
répercutant le montant de la prime.
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les parties
peuvent convenir dès la conclusion du contrat de la souscription par le
bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires.
(4) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations
locatives.
3. Fin de contrat et sortie du logement
3.1. Congés (art. 15 et 25-8)
Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions
déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner
congé.
3.1.1. Congé délivré par le locataire
Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous
réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à
l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son
départ.
Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit
notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception,
acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait
courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement
de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le
locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du
délai de préavis.
Durée du délai de préavis :
Location nue :
Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est
réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des zones de tension du
marché locatif ou lorsque le locataire justifie d’une des situations suivantes
: obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel
emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement
de domicile et constaté par un certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité
active ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social.
Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à
l’occasion de la notification de congé. À défaut, le préavis de trois mois
s’applique.
Location meublée :
Le délai de préavis est d’un mois.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur
Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à
l’échéance du bail et dans trois cas :
1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper, à
titre de résidence principale, ou y loger un proche (5).
2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le locataire
est alors prioritaire pour acquérir le logement. Le bailleur doit lui donner
congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue
une offre de vente.
3. Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et sérieux :
non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de
paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
Des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité pour
le bailleur de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et
de l’âge du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est
consécutif à l’acquisition d’un logement occupé.
Forme et délais :
La notification du congé doit être adressée à chacun des
cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte
d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis
court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier. La
notification contient le motif du congé et d’autres informations en fonction du
motif invoqué.
Location nue :
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du
bail. Le bailleur doit joindre une notice d’information définie par arrêté
ministériel et relative à ses propres obligations et aux voies de recours et
d’indemnisation du locataire en cas de congé pour reprise ou vente.
Location meublée :
Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du
bail.
Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration du
préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps
réel d’occupation du logement.
Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne correspond
pas à la réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs,
le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement
risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € ou 30 000 € s’il s’agit
d’une personne morale.
(5) Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins
un an à la date du congé, ascendants et descendants du bailleur ou de son
conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
3.2. Sortie du logement
3.2.1. Etat des lieux de sortie
A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie
doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités
d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles
applicables lors de l’état des lieux d’entrée.
Cependant, dans le cadre d’un état des lieux amiable et lorsque le
bailleur mandate un tiers pour le représenter (par exemple, un professionnel de
l’immobilier), aucuns frais ne peut être facturé au locataire.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie (art. 22)
Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai
maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire,
déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges,
réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu
responsable. Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés
par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. A cette
occasion, le locataire indique au bailleur, ou à son mandataire, sa nouvelle
adresse.
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au
délai de restitution du dépôt de garantie :
- si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux
d’entrée, le délai est réduit à un mois ;
- si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur
peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au
mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le
dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que l’état des
lieux d’entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des
loyers impayés restées sans réponse, etc. ;
- sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie : à
défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant
dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour
chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due lorsque
l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de
transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
4. Règlement des litiges locatifs
En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une
solution amiable. En cas d’échec, le tribunal compétent peut être saisi pour
trancher le litige.
4.1. Règles de prescriptions (art. 7-1)
En matière locative, la durée au-delà de laquelle une action en
justice n’est plus recevable est en principe de trois ans. Ainsi, sauf
interruption ou suspension des délais, le bailleur peut récupérer
judiciairement les arriérés de charges et de loyer pendant trois ans à compter
de leur exigibilité.
Il existe une exception à ce principe en matière d’action en
révision de loyer, le bailleur ne disposant que d’un délai d’un an pour
demander en justice le paiement du différentiel de loyer issu de la
révision.
4.2. Règlement amiable et conciliation
Lorsqu’il existe un litige, il est conseillé d’adresser un
courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie relatant les
faits le plus précisément possible, accompagné des arguments et preuves
relatifs aux faits litigieux (références juridiques, factures, photos, etc.).
Ce courrier est une première étape préalable importante pour
engager ensuite un recours éventuel devant le juge. Si le litige n’est pas
résolu à l’amiable, il peut être utile de saisir la commission départementale
de conciliation.
Voies de conciliation : les commissions départementales de
conciliation (art. 20) :
Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur et
le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions
départementales de conciliation (CDC), présentes dans chaque département et
placées auprès des services de l’Etat. Cette commission est composée à parts
égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Elle
est compétente pour connaître des litiges de nature individuelle et des
difficultés de nature collective. Toute démarche devant la CDC est gratuite.
Rôle : la CDC s’efforce de concilier les parties en établissant un
dialogue, afin d’éviter le recours au juge. La CDC doit traiter les litiges qui
lui sont soumis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.
Le champ de compétence de la CDC est large.
La saisine de la CDC constitue une étape obligatoire avant toute
saisine du juge pour les litiges relatifs à l’ajustement des loyers au
renouvellement du bail (cf. § 1.3.1.3), pour certains litiges relatifs à
l’encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer
déterminé en application du décret fixant annuellement le montant maximum
d’évolution des loyers).
Elle intervient aussi de manière facultative pour les litiges
relatifs aux thèmes suivants : dépôt de garantie, état des lieux, fixation et
révision des loyers, charges locative, réparations, décence, congés.
Enfin, la CDC est compétente pour les différends de nature
collective : application des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans
de concertation locative, difficultés de fonctionnement d’un immeuble ou d’un
groupe d’immeubles.
Modalités de saisine : la CDC peut être saisie par le bailleur ou
le locataire concerné, lorsqu’il s’agit d’un litige de nature individuelle et
par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative des
locataires, lorsqu’il s’agit d’une difficulté de nature collective.
La saisine de la commission doit être formulée en double
exemplaire et adressée par lettre recommandée avec avis de réception au
secrétariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et
adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la
difficulté. Dans tous les cas, la lettre de saisine doit être accompagnée de la
copie des pièces en lien avec le litige (le bail, le courrier du bailleur
proposant l’augmentation, etc.).
Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en conflit
sont convoqués, en personne, par lettre à une séance de conciliation au minimum
quinze jours avant la séance.
Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se
faire représenter par une personne dûment mandatée. Si la demande a été
introduite par une association ou par plusieurs locataires, seuls sont
convoqués à la séance leurs représentants (2 au maximum), dont les noms auront
été communiqués au préalable au secrétariat de la CDC.
Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les parties à
trouver une solution à leur problème.
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font
l’objet d’un document signé par chacune des parties.
En l’absence d’accord, la CDC rend un avis qui constate la
situation et fait apparaître les points essentiels de la position de chacun,
ainsi que, le cas échéant, sa position.
4.3. Action en justice
4.3.1. Généralités
Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations,
l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du tribunal compétent
pour l’obliger à exécuter son obligation, pour demander la résiliation du
contrat ou pour demander une indemnisation.
Tout litige relatif à un bail d’habitation relève exclusivement du
tribunal d’instance dans le ressort duquel se situe le logement. Toutefois, le
juge de proximité est compétent en matière de restitution du dépôt de garantie
si le litige porte sur un montant inférieur à 4 000 euros.
Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un
litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat
d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à
la Commission nationale de concertation.
Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en
faire un logement décent, ce mandat peut être donné à une des associations
précitées ou à une association compétente en matière d’insertion ou de logement
des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en
matière d’habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF ou
MSA).
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (art. 24)
Des modalités particulières de résiliation du bail sont prévues
par la loi lorsque le bailleur est à l’initiative de la demande judiciaire de
résiliation du bail.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein
droit
Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire,
peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations
du locataire, dans les quatre cas suivants :
- défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme
convenu ;
- non-versement du dépôt de garantie ;
- défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs ;
- troubles de voisinage constatés par une décision de justice
passée en force de chose jugée rendue au profit d’un tiers.
En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant le
tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la
résiliation de plein droit du bail. Les modalités de mise en œuvre de cette
clause varient selon la nature de la faute imputée au locataire.
Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire
pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du
dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte
d’huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines
informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de
solidarité pour le logement (cf. § 4.4.1). De plus, pour les bailleurs
personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de
payer doit être signalé par l’huissier à la commission de coordination des
actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2) dès lors que l’un
des seuils relatifs au montant et à l’ancienneté de la dette, fixé par arrêté
préfectoral, est atteint.
Le locataire peut, à compter de la réception du commandement,
régler sa dette, saisir le juge d’instance pour demander des délais de
paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de
solidarité pour le logement. Si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes
dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors
assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein
droit du bail.
En cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en
justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause
résolutoire qu’après un délai d’un mois après un commandement demeuré
infructueux.
4.3.2.2. Résiliation judiciaire
Si le bailleur renonce à la mise en œuvre de la clause
résolutoire, ou si celle-ci n’est pas prévue au bail ou si le litige a pour
origine des motifs non couverts par la clause résolutoire, le bailleur peut
saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le
juge dispose alors d’un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire
est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs
du juge
L’assignation est la procédure obligatoire de saisine du juge. Il
s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le
demandeur prévient la partie adverse qu’une procédure judiciaire est ouverte
contre lui.
Le bailleur personne morale autre que les sociétés immobilières
familiales ne peut assigner aux fins de constat de résiliation du bail qu’après
avoir saisi, au moins deux mois auparavant, la commission de coordination des
actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2). Cette saisine est
réputée constituée lorsqu’il y a eu signalement à la CAF/CMSA en vue d’assurer
le maintien des aides au logement.
Quand l’assignation est fondée sur une dette locative, cette
assignation doit être notifiée par huissier au préfet de département deux mois
avant l’audience.
Le juge peut alors :
- soit accorder, même d’office, au locataire en situation de
régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à trois
ans pour régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette dans
le délai et selon les modalités fixés par le juge, le bail n’est pas résilié ;
- soit ordonner l’expulsion assortie ou non d’un délai de grâce
pour quitter les lieux (trois mois à trois ans) (art. L. 412-1 et suivants du
code des procédures civiles d’exécution).
4.4. Prévention des expulsions
Des dispositifs de prévention des expulsions ont été institués
afin de traiter notamment le plus en amont les situations d’impayés locatifs.
Au sein des différentes actions mises en place sur le territoire départemental,
deux dispositifs sont susceptibles d’être mobilisés plus
particulièrement.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) a été constitué dans
chaque département afin d’accorder des aides financières, sous forme de prêts,
de subventions ou de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources qui
rencontrent des difficultés pour assurer leurs dépenses de logement (factures,
loyers...).
Les aides du FSL peuvent notamment permettre d’aider au paiement
:
- du dépôt de garantie, du premier loyer, de l’assurance du
logement ;
- des dettes de loyers et de charges en vue du maintien dans le
logement ou en vue de faciliter l’accès à un nouveau logement ;
- des impayés de factures d’eau et d’énergie.
Chaque département a ses propres critères d’attribution des aides.
Il est notamment tenu compte des ressources de toutes les personnes composant
le foyer. Pour en bénéficier, il convient de s’adresser aux services de son
conseil départemental.
4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des
expulsions locatives (CCAPEX)
Dans chaque département, la CCAPEX a pour mission de délivrer des
avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de
contribuer à la prévention de l’expulsion ainsi qu’aux bailleurs et aux
locataires concernés par une situation d’impayé ou de menace d’expulsion quel
que soit le motif. Elle émet également des avis et recommandations à
l’attention des instances compétentes pour l’attribution d’aides financières ou
pour l’accompagnement social des personnes en situation d’impayé.
Pour exercer ses missions, elle est informée dès la délivrance du
commandement de payer (cf. § 4.3.2.1). En outre, elle peut être saisie par les
organismes payeurs des aides personnelles au logement ou directement par le
bailleur ou le locataire. Il convient de s’adresser à la préfecture de
département pour connaître les coordonnées et modalités de saisine.
4.5. Procédure d’expulsion
Validité de l’expulsion :
Le locataire ne peut être expulsé que sur le fondement d’une
décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire. Cette
décision peut, notamment, faire suite au refus du locataire de quitter les
lieux après un congé délivré régulièrement par le bailleur, à la mise en œuvre
de la clause résolutoire ou à une résiliation judiciaire du contrat.
Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans décision de justice,
même avec l’assistance d’un huissier. Ainsi, le bailleur qui procède lui-même à
l’expulsion d’un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de
30 000 € d’amende.
Par ailleurs, suite à la décision de justice, le bailleur est tenu
de signifier au locataire, par un huissier de justice, un commandement de
quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux
mois suivant le commandement, ce délai peut être modifié par le juge dans les
conditions prévues notamment à l’article L. 412-1 du code des procédures
civiles d’exécution.
L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements
à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser son
concours.
En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois suivant
le dépôt de la demande de concours de la force publique, le bailleur peut
effectuer une demande gracieuse d’indemnisation auprès du préfet, puis devant
le tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice.
Trêve hivernale :
Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er
novembre au 31 mars, les locataires sont protégés et ne peuvent être expulsés.
Ce délai supplémentaire doit être mis à profit pour activer tous les
dispositifs de relogement. Cette trêve signifie que tout jugement ordonnant
l’expulsion d’un locataire, passée en force de chose jugée, ne peut être
exécuté de force pendant cette période de grâce. Elle s’applique même si le
juge a ordonné des délais pour exécuter l’expulsion et que ces délais ont
expiré, sauf si l’expulsion est engagée à l’encontre :
- d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait
l’objet d’un arrêté de péril ; ou
- d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement
correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au
nombre d’occupants).
En revanche, la trêve hivernale n’interdit pas aux bailleurs de
demander et d’obtenir un jugement d’expulsion, ni même de signifier au
locataire le commandement de quitter les lieux. En effet, seules les mesures
d’exécution de l’expulsion avec le concours de la force publique sont
suspendues.
5. Contacts utiles
Les ADIL : les agences départementales d’information sur le
logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur
toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement
et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL
assurent ainsi de nombreuses permanences sur l’ensemble du territoire
(http://www.anil.org/votre-adil/).
Les organismes payeurs des aides au logement :
- Caisses d’allocations familiales (CAF) ;
- Mutualité sociale agricole (MSA).
Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :
Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour
objet de représenter et de défendre l’intérêt des locataires ou des bailleurs.
Sont également considérées comme représentatives au niveau
national les organisations représentatives des locataires et des bailleurs
suivantes, qui siègent à ce titre à la commission nationale de concertation
:
- organisations nationales représentatives des bailleurs :
- l’Association des propriétaires de logements intermédiaires
(APLI) ;
- la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;
- l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;
- organisations nationales représentatives des locataires :
- la Confédération nationale du logement (CNL) ;
- la Confédération générale du logement (CGL) ;
- la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
- la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de
vie (CLCV) ;
- l’Association force ouvrière consommateurs (AFOC).
Maison de justice et du droit et point d’accès au droit : les
maisons de justice et du droit et les points d’accès au droit accueillent
gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique
et/ou administratif. Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr/ vous permet
de connaître, à partir de votre code postal, le point d’accès au droit ou la
maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.
Information administrative :
- ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la
ruralité : http://www.territoires.gouv.fr ;
- site officiel de l’administration française :
http://www.service-public.fr/ ;
- numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public :
3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne).
ANNEXE 2 – ETAT DES LIEUX
ANNEXE 3
DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE -
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
[Si
le bien est concerné]ANNEXE X
DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE -
ETAT DES RISQUES NATURELS, MINIERS ET TECHNOLOGIQUES
[Si
le bien est concerné]ANNEXE X
DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE -
CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB
[Si
copropriété]ANNEXE X
REGLEMENT DE COPROPRIETE
[Si
Si réévaluation pour sous-évaluation manifeste]ANNEXE X
REFERENCES AUX LOYERS HABITUELLEMENT CONSTATES DANS LE VOISINAGE POUR
DES LOGEMENTS COMPARABLES
[Si
le bien a fait l’objet d’un sinistre ayant fait l’objet d’une déclaration
d’assurance]ANNEXE X
NOTE ECRITE INDIQUANT LA CAUSE DU(DES) SINISTRE(S) SURVENU(S) DONT LE
BAILLEUR A EU CONNAISSANCE
[Si
il y a un pouvoir bailleur et que choix d’annexer]ANNEXE X
POUVOIR(S) BAILLEUR(S)
[Si
il y a un pouvoir locataire et que choix d’annexer]ANNEXE X
POUVOIR(S) LOCATAIRE(S)
[Si
une caution a été demandée (même non rédigée par notre platerforme) ]ANNEXE X
ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE
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