Accéder au contenu principal

Contrat de bail de résidence principale

Voici un modèle de bail de résidence principale. Vous pouvez rédiger un contrat de location sur mesure à l'aide de notre formulaire de rédaction en ligne.


CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE 

 Contrat de bail d’habitation portant sur une résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989, hors régime dérogatoire ou spécifique.





ENTRE : [ajouter autant de paragraphe qu’il y a de bailleurs] 

 

[si le Bailleur est une personne physique]


Civilité : …………………………………………………………………………

Prénoms et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….

Né(e) le …../.…./…….. à …………………………………

Adresse : …………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays : ………………………………………………………

Téléphone : ………………………………………………

E-mail : ……………………………………………….


[si le Bailleur est une personne morale]


Nom de la Société: …………………………………………………………………

Forme de la Société : …………………………………………………………………

Montant du Capital (€) : ………..………………………………………………

Adresse du siège social : ………………………………………………………………………………………………………

Code Postal : …………………………… Ville : ………………………………………………….. Pays : …………………………………………….

Numéro d’immatriculation de la société : …………………………………………………………………

Civilité du représentant légal : ………………………………………………

Prénoms et Nom: ………………………………………………

Téléphone : ………………………………………………

E-mail : ……………………………………………….

Désigné(e)(s) ci-après "le Bailleur"


[si les bailleurs ont donné un mandat de gestion]

Ici représenté(s) par

[si le mandataire est un tiers personne physique]

Civilité : …………………………………………………………………………

Prénoms et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….

Né(e) le …../.…./…….. à …………………………………

Adresse : …………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays : ………………………………………………………

Téléphone : ………………………………………………

E-mail : …………………………………………………….

Numéro de la carte professionnelle : ………………………………………………………………

Lieu de délivrance de la carte professionnelle : ………………………………………………………………

Nom du garant du mandataire : ………………………………………………………………

Adresse du garant du mandataire : ………………………………………………………………

[si le mandataire est un tiers personne morale]

Nom de la Société: …………………………………………………………………

Forme de la Société : …………………………………………………………………

Montant du Capital (€) : ………..………………………………………………

Adresse du siège social : ………………………………………………………………………………………………………

Code Postal : …………………………… Ville : ………………………………………………….. Pays : …………………………………………….

Numéro d’immatriculation de la société : …………………………………………………………………

Civilité du représentant légal : ………………………………………………

Prénoms et Nom: ………………………………………………

Téléphone : ………………………………………………

E-mail : ……………………………………………….

Numéro de la carte professionnelle : ……………………………………………

Nom du garant du mandataire : ………………………………………………………………

Adresse du garant du mandataire : ………………………………………………………………

agissant en qualité de Mandataire, en vertu de la Convention de Gestion locative en vigueur à ce jour. Les Parties déclarent avoir reçu une copie de cette Convention de gestion locative.

[si les bailleurs n’ont pas donné de mandat de gestion mais qu’ils ont nommé l’un d’entre eux comme représentant (en signant un pouvoir)]

Nom du bailleur représentant : …………………………………………………………...
agissant en qualité de mandataire de l’ensemble des Bailleurs, en vertu d’une délégation de pouvoir signée par chaque Bailleur.

[si le rédacteur du contrat choisit l’option « annexer le pouvoir au contrat de bail]

La copie de ce(s) pouvoir(s) est annexée aux Présentes.

[si le rédacteur du contrat choisit l’option « ne pas annexer le pouvoir au contrat de bail]

Les Parties déclarent avoir reçu une copie de ce(s) pouvoir(s), l’original ayant été remis au Locataire.

D'UNE PART



ET [ajouter autant de paragraphes qu’il y a de Locataires] 

Civilité : …………………………………………………………………………

Prénoms et Nom : …………………………………………………………………………………………………………….

Etat civil [célibataire / divorcé(e) / en union libre / marié(e) / pacsé(e) / séparé(e) / veuf (veuve)] : ………………………………………………………

Né(e) le …../.…./…….. à …………………………………

Adresse : …………………………………………………………………………………………………………….
Code Postal : ………………………. Ville : …………………………………………….. Pays : ………………………………………………………

Téléphone : ………………………………………………

E-mail : ……………………………………………….

Désigné(e)(s) ci-après "le Locataire"

[si les Locataires ont nommé un représentant parmi eux pour la signature du bail]

Nom du locataire représentant : ………………………………………………

agissant en qualité du mandataire de l’ensemble des Locataires pour la signature du présent contrat, en vertu d’une délégation de pouvoir signée par chaque Locataire.

 [si le rédacteur du contrat choisit l’option « annexer le pouvoir au contrat de bail »]

La copie de ce(s) pouvoir(s) est annexée aux Présentes.

[si le rédacteur du contrat choisit l’option «ne pas annexer le pouvoir au contrat de bail »]

Les parties déclarent avoir reçu une copie de ce(s) pouvoir(s), l’original ayant été remis au Bailleur.

D'AUTRE PART

Les engagements souscrits et les déclarations faites par un mandataire au nom de son mandant seront indiqués ci-après, dans le corps de l'acte, comme émanant directement de ce dernier, de la même façon que s'il était présent.



1.       CONDITIONS PARTICULIÈRES DU CONTRAT DE BAIL

1.       Objet du contrat

Tout ce qui est ci-dessous désigné constitue "le bien loué" ou "le logement" au sens du présent contrat. Le Locataire déclare bien connaître la chose louée pour l'avoir visitée préalablement aux présentes. Le Bailleur loue au Locataire, qui accepte, les locaux et équipements ci-après désignés et aux conditions suivantes :

[maison ou appartement] ...................................................[si maison, nombre de façades]...................

[meublée ou non-meublée] .........................................................................

[adresse] ................................................................................. [Numéro de Bâtiment] ............................

[étage] ......................... [position de la porte (face, droite, gauche] .......................................

[code postal] ..................................................... [ville] .................................................

      Destination du local donné en location : [Rayer la mention inutile]    

  •         le local donné en location est à usage d’habitation exclusivement
  •          le local donné en location est à usage d’habitation mais le locataire est autorisé à y exercer son activité professionnelle, à l’exception de toute activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Surface habitable du local donné en location :

Conformément aux prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il a été procédé à la détermination de la surface habitable des locaux loués, en application des critères posés par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Cette surface habitable s'élève à ........................ [mètres carrés]

Désignation des locaux:

Le bien comprend les pièces suivantes : ...................................................................................................................................................................

Dépendances dont le Locataire a la jouissance exclusive :

Le bien comprend les dépendances suivantes :

...................................................................................................................................................................

Cuisine :
La cuisine comprend les équipements suivants : ................................................................................................................................................................... 

Chaudière et compteurs

Le bien est équipé [Rayer la mention inutile]

·       d’une chaudière individuelle [au mazout / au gaz / au charbon / à l’électricité / au bois / autre]

...................................................................................................................................................................

·       d’une chaudière collective [au mazout / au gaz / au charbon / à l’électricité / au bois / autre]

......................................................................................................................... [Rayer la mention inutile]

o   avec compteur individuel

o   sans compteur individuel

Autres équipements Individuels

Le bien est également équipé de : ...................................................................................................................................................................

Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication:

Le Locataire aura la jouissance des équipements suivants :

...................................................................................................................................................................

Autres Parties et équipements à usage collectif :

...................................................................................................................................................................

Copropriété

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire Bailleur est tenu de communiquer au Locataire, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Ce bien correspond au(x) lot(s) de co(mono)propriété(s) suivant(s) :

[Désignation de la copropriété] ........................................................

[Numéro ou dénomination]........................................................ représentant ................. [millièmes] de la copropriété .................................. .

 

       La présente location étant consentie et acceptée en meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents sont établis contradictoirement et amiablement et annexés au présent contrat. Le Locataire sera responsable de toute détérioration ou perte pouvant survenir à ce mobilier.

2.                   Déclarations du Bailleur

Le Bailleur indique que la présente location n'est pas susceptible de tomber sous le coup des dispositions de l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation qui interdit :

Il est ici rappelé au Bailleur que la violation de ces interdictions est passible des sanctions pénales édictées par l'article L. 111-6-1, alinéas 5 et 6 du Code de la construction et de l'habitation, qui peuvent le cas échéant être également prononcées à l'encontre des personnes morales bailleresses.

3.                   État des lieux (voir également Conditions Générales section 2.2)

[Rayer les mentions inutiles]

o   Un état des lieux est établi contradictoirement entre les parties lors de la remise et de la restitution des clés.

o   Un état des lieux est établi par acte d’huissier de justice en la personne de .......................................... et dont frais sont partagés entre le Bailleur et le Locataire.

Un état des lieux est établi par un tiers mandaté à cet effet, en la personne de ....................................... et dont frais sont partagés entre le Bailleur et le Locataire.

Il résulte de ce document :

Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, cet état des lieux comprend les relevés des index de tous les systèmes existants de comptage des consommations  (eau, gaz, électricité, etc.).

4.                   État de l'immeuble

1.         Dossier de diagnostic technique

Conformément aux dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, un dossier de diagnostic technique se trouve annexé au présent acte. Il comprend :

Il y a lieu de formuler les observations suivantes, à propos des divers éléments constitutifs de ce dossier.

2.         Diagnostic de performance énergétique

Conformément aux dispositions de l'article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 134-1 du même code a été annexé au présent bail.

Il est rappelé au Locataire qu'il ne peut se prévaloir à l'encontre du Bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, en application de l’article L. 134-3-1, al. 2 du Code de construction et de l’habitation.

3.         Risques technologiques et naturels

Dans la mesure où l'immeuble loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, un "état des risques" technologiques ou naturels est annexé au présent contrat conformément aux dispositions de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement.

En outre, pour satisfaire à l'obligation d'information prévue par ce texte, le Bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le Locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions.

4.         Plomb

[Rayer les mentions inutiles]

o   Le bien a été construit après le 1er janvier 1949

Le Bailleur déclare que l’immeuble n’entre pas dans le champ d’application de la législation concernant la lutte contre le saturnisme, car il a été construit depuis le premier janvier 1949. Le Bailleur déclare en outre n’avoir reçu aucune notification de la part du préfet du département tendant à l’établissement d’un diagnostic de l’immeuble en vue de déterminer s’il présente un risque d’accessibilité au plomb pour ses occupants.

o   Le bien a été construit avant le 1er janvier 1949

L’immeuble loué ayant été édifié avant l’année 1949, un constat de risque d’exposition au plomb a été établi aux frais du Bailleur par une personne répondant aux conditions prévues par les articles L. 271-6 et R. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et se trouve annexé au présent acte.

5.         Termites et insectes xylophages

Dans la mesure où l'immeuble loué est situé dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de l'article L. 133-5 du Code de la construction et de l'habitation, le Bailleur a fait établir à ses frais un état relatif à la présence de termites qu’il a communiqué au Locataire, ce que le Locataire reconnaît. Cet état ne fait pas apparaître l'existence de parties d'immeuble ou d'éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites ou d'insectes xylophages.

6.         Diagnostic Amiante 

Le Bailleur met à la disposition du Locataire un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, conformément aux dispositions de l’article R1334-29-4 du Code de la Santé Publique, modifié par le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011. Un diagnostic amiante ne doit pas être réalisé pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997.

7.         Information concernant l'abonnement au fournisseur d'électricité

Le Bailleur donne au Locataire les informations sur l’éventuel contrat d’électricité en cours, ce que le Locataire reconnaît.

Le Locataire est également informé qu'il aura, le cas échéant, le libre choix d'opter pour un autre fournisseur d'électricité pratiquant les tarifs de marché. De même, il pourra opter pour un retour aux tarifs réglementés, conformément aux dispositions de l'article L. 337-7 du Code de l'énergie.

Si le Locataire choisissait de retourner aux tarifs réglementés d'électricité, ce choix s'imposerait au Bailleur sans que celui-ci ne puisse s'y opposer. Le Locataire s'engage cependant à en informer le Bailleur dans les quinze jours du changement par lettre recommandée avec accusé de réception.

8.         Information concernant l'abonnement au fournisseur de gaz

Le Bailleur donne au Locataire les informations sur l’éventuel contrat de gaz en cours, ce que le Locataire reconnaît.

Le Locataire est également informé qu'il aura le libre choix d'opter pour un autre fournisseur de gaz pratiquant les tarifs de marché. De même, il pourra opter pour un retour aux tarifs réglementés, conformément aux dispositions de l'article L. 445-4 du Code de l'énergie.

Si le Locataire choisissait de retourner aux tarifs réglementés de gaz, ce choix s'imposerait au Bailleur sans que celui-ci ne puisse s'y opposer. Le Locataire s'engage cependant à en informer le Bailleur dans les quinze jours du changement par lettre recommandée avec accusé de réception.

5.                   Destination

Si le logement loué est destiné exclusivement à l’habitation principale du Locataire :

Le logement loué est destiné exclusivement à l’habitation principale du Locataire. Celui-ci ne pourra donc y exercer aucune activité professionnelle, même libérale ni en faire sa résidence secondaire. 

Si le logement loué n’est pas destiné exclusivement à l’habitation principale du Locataire :

Le logement loué est destiné à l’habitation principale du Locataire et à l’exercice par lui de son activité professionnelle, à l’exclusion, cependant, de toute activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Il est rappelé au Locataire que pour satisfaire aux obligations imposées par l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, il devra occuper le logement loué au moins huit mois par an soit par lui-même ou son conjoint (sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure), soit par une personne à charge, au sens de l'article R. 351-8 du Code de la construction et de l'habitation.

6.                   Durée du bail

Si le contrat ne porte pas sur un logement meublé

Si le Bailleur est une personne physique ou si le bien est en indivision ou s’il appartient à une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré :

Si le bail est d’au moins 3 ans :

La présente location est consentie et acceptée pour une durée de [nombre d’années] ..............., [nombre de mois]..............., [nombre de jours]...................... qui commence à courir le [date de début du bail]  ............ et prend fin le [date de fin de bail]..............., sans possibilité aucune pour le Bailleur de résilier le contrat en cours de location, sauf application de la clause résolutoire (article 10 de la loi de 1989).

Si le bail est d’entre 12 mois et 3 ans

La présente location est consentie et acceptée pour une durée de [nombre d’années] ..............., [nombre de mois]..............., [nombre de jours]...................... qui commence à courir le .......... et prend fin le [date de fin de bail]..............., le Bailleur, personne physique, ayant la faculté de reprendre les locaux loués pour des raisons familiales ou professionnelles lorsque surviendra l’événement précisé ci-dessous et qui justifie la conclusion d’un contrat d’une durée inférieure à trois ans. [Événement].......................................................................................................................

Le Bailleur devra alors confirmer, deux mois avant le terme du contrat, la réalisation de cet événement. Si l’événement ne se produit pas ou si le Bailleur ne le confirme pas, le présent contrat de location sera réputé avoir été conclu pour trois ans (article 11 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989). Deux mois avant l’échéance prévue, le Bailleur peut proposer le report du terme du contrat lorsque l’événement est différé. Il ne pourra user qu’une fois de cette dernière faculté.

Si le bailleur est une personne morale :

La présente location est consentie et acceptée pour une durée de [nombre d’années] ..............., [nombre de mois]..............., [nombre de jours]...................... qui commence à courir le [date de début du bail] .......... et prend fin le [date de fin de bail]..............., sans possibilité aucune pour le Bailleur de résilier le contrat en cours de location, sauf application de la clause résolutoire (article 10 de la loi de 1989).

Si le contrat porte sur un logement meublé

Si le contrat porte sur un logement meublé

La présente location est consentie et acceptée pour une durée de [nombre d’années] ..............., [nombre de mois]..............., [nombre de jours]...................... qui commence à courir le [date de début du bail].......... et prend fin le [date de fin de bail] ..............., sans possibilité aucune pour le Bailleur de résilier le contrat en cours de location, sauf application de la clause résolutoire (article 10 de la loi de 1989).

La présente location est consentie et acceptée pour une durée de ............. [année(s)], ........... [mois], .......... [jour(s)] qui commence à courir le [date de début du bail] ............. et prend fin le [date de fin de bail]..............., renouvelable ensuite par tacite reconduction et par périodes de un an faute de congé préalable.

La présente location étant contracté avec un étudiant est consentie et acceptée pour une durée de ........ [mois], ........ [jour(s)] qui commence à courir le [date de début du bail].............. et prend fin le [date de fin de bail]  ........... . 

7.                   Loyer (voir également Conditions Générales section 2.5 et la section 1.3 de la notice d’information annexée)

Montant initial

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel hors charges de [Montant du loyer en chiffres] ................. euros, [Montant du loyer en lettres].................euros, qui sera payable d'avance (paiement à échoir), le .............. [date]  de chaque mois au Bailleur ou à son mandataire, le paiement du premier loyer devant avoir lieu lors de la remise des clefs au Locataire au prorata du temps d’occupation.

S’il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail et que le bien a été loué pendant les derniers 18 mois ou s’il s’agit d’un renouvellement de bail

Loyer versé par l’ancien locataire

Le montant du dernier loyer appliqué au précédent Locataire s’élevait à [Montant du loyer en chiffres].............. euros [Montant du loyer en lettres].................. euros et a été versé le [date de versement]  .............. .

La date de dernière révision du loyer est le [date de dernière révision] ................ .

S’il s’agit d’un renouvellement de bail et que le loyer fait l’objet d’une réévaluation pour sous-évaluation manifeste

Le présent contrat constitue un renouvellement de bail et loyer fait, à cette occasion, l’objet d’une réévaluation pour sous-évaluation manifeste.
L’augmentation de loyer s’élève à [Montant du loyer en chiffres]................ euros [Montant du loyer en lettres]................... euros et l’application de cette hausse se fera par .................... .

Si le bien n’est pas situé dans une zone tendue

Zones soumises au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation

Le loyer du logement objet du présent contrat n’est pas soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation.

Si le bien est situé dans une zone tendue

Zones soumises au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation

Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation.

Si le bien se trouve dans une zone dont le décret d’encadrement des loyers est sorti

Le montant du loyer de référence est de............................ [montant en €/m2] et le montant du loyer de référence majoré est de ............................... [montant en €/m2].

Si un complément de loyer est prévu

Le loyer mensuel hors charges de base indiqué ci-dessus est égal au loyer de référence majoré. Les Parties conviennent en outre d’un complément de loyer dont le montant s’élève à ............................ [montant du loyer en chiffres] euros..................................... [montant du loyer en lettres] euros, justifié par les caractéristiques du logement suivantes :............................................................... .................................................................................................................................................................


 Si clause expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le locataire :

Clause expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le locataire

Il est expressément convenu que le Locataire se charge d’effectuer, à ses frais, les travaux d’amélioration suivants : [Travaux d’amélioration]..........
.........................................................................................................................................................................................................................................

Ces travaux, réalisés selon les règles de l’art, devront être achevés au plus tard le.....................[date]. A cette date, l’état des lieux d’entrée sera complété par un avenant contradictoire portant sur les parties du logement concernées. 

En contrepartie de l’exécution de ces travaux le locataire bénéficiera d’une réduction de loyer suivant les modalités suivantes:

Montant de la réduction mensuelle du montant du loyer [Montant en chiffres] ................. euros [Montant en chiffres] ....................

Durée de la diminution mensuelle du montant du loyer : .................. [Durée]

Les travaux réalisés par le locataire en application de la présente clause resteront acquis au bailleur après le départ du locataire et ce, quelles que soient la cause ou la date de celui-ci. Cependant, en cas de départ anticipé du locataire avant la fin de la période de loyer minoré, le locataire sera dédommagé pour les dépenses qu’il aura engagées, sur la base des justificatifs, pour le montant qui excéderait le montant cumulé des minorations de loyer dont il a bénéficié.


 Si clause expresse des travaux d’amélioration (ou d’acquisition d’équipements pour les locations meublées) à réaliser par le bailleur :

Clause expresse des travaux d’amélioration à réaliser par le bailleur

Il est expressément convenu que le bailleur se charge d’effectuer, à ses frais, les travaux d’amélioration (ou l'acquisition d'équipements pour les locations meublées) suivants : [Travaux d’amélioration]

.................................................................................................................................................................

Ces travaux ou acquisition, réalisés selon les règles de l’art, devront être achevés/réalisés au plus tard le [Durée] ................ A cette date, l’état des lieux d’entrée sera complété par un avenant contradictoire portant sur les parties du logement concernées. 

En contrepartie et à l’issue de l’exécution de ces travaux d’amélioration / acquisition d’équipement, le loyer sera majoré suivant les modalités suivantes:

Révision du loyer

L’indice de référence de départ est celui du trimestre .............. [trimestre entre 1 et 4 et année]  dont la valeur s'établit à ................. [valeur de l’indice].

Le loyer ci-dessus stipulé sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE et à partir du moment où le Bailleur aura manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans l’année suivant sa date de prise d'effet conformément à l’article 17-1 de la loi de 1989.

8.       Charges (voir également Conditions Générales section 2.6) 

Provision sur charges

- Montant réel :

Les charges récupérables feront l’objet de provisions périodiques payables en même temps que le loyer et d’une régularisation annuelle. Le paiement de la première provision aura lieu lors de la remise des clefs au locataire, au prorata du temps d’occupation.

La provision périodique est fixée actuellement à ................. [Montant en chiffres] euros .................... [Montant en lettres] euros. Le montant de la provision pourra être modifié au cours de la location. Toute modification notifiée au Locataire devra être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et d’un budget prévisionnel.

- Montant forfaitaire : s’il s’agit d’un bail de colocation (pluralité de Locataires) ou d’un bail portant sur un logement meublé, les parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire de charges. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Les charges sont forfaitairement fixées à un montant de .............. [Montant en chiffres] euros ............... [Montant en lettres] euros par mois. Elles seront acquittées en même temps que le loyer, c’est-à-dire mensuellement et d’avance, et révisées chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

S’il existe une contribution du Locataire à des travaux d’économie d’énergie

Travaux d’économie d’énergie

Le Bailleur déclare avoir effectué des travaux d’économie d’énergie entrant dans le cadre de l’article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le Bailleur communique au Locataire l’attestation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé (Cerfa N°13968*01), ce que le Locataire reconnaît.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 3 du décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, il est indiqué au Locataire :

  • que les travaux réalisés ont consisté en [Description des travaux].............................................................................................................................et ont été achevés le ........................ [Date de fin des travaux] ;
  • que la contribution du Locataire au partage des économies de charges réalisées a été fixée de la manière suivante :
    • montant de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat : .................... [Montant en chiffres]  euros .................. [Montant en lettres]  euros
    • durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat : ........................... [Durée]
    • cette contribution mensuelle s’élève à [Montant en chiffres].......................euros ...................... [Montant en lettres] euros. Le montant de la première contribution sera calculé au prorata du temps d’occupation.

9.                   Paiement du loyer et des charges

Lieu de paiement

Tous paiements auront lieu au domicile du Bailleur.

Le lieu de paiement pourra être modifié par décision du Bailleur notifiée au Locataire un mois avant l'échéance ;

Le paiement aura lieu par : [Rayer la mention inutile]

  • Chèque
  • Prélèvement bancaire, à la demande du Locataire, joindre un (des) RIB du ou des Locataire(s)
  • Autre : .........................................................

Quittances et reçus

Lorsque le Locataire en fera la demande, le Bailleur ou son mandataire seront tenus de lui transmettre une quittance gratuitement. La quittance portera le détail des sommes versées par le Locataire en distinguant le loyer et les charges et le cas échéant la Contribution au partage de l'économie de charges (voir article 1.8). Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne pourra être facturé au Locataire. Le Locataire donne son accord pour la transmission dématérialisée de la quittance par le Bailleur à (aux) l’adresse(s) e-mail précisée(s) dans le contrat de bail. Dans tous les cas où le Locataire effectuera un paiement partiel, le Bailleur sera tenu de lui délivrer un reçu.

10.                   Dépôt de garantie (voir également Conditions Générales section 2.7)

Le Locataire a, à l'instant même, versé directement au Bailleur, qui le reconnaît, la somme de [Montant du dépôt de garantie en chiffres]....................... Euros [Montant du dépôt de garantie en lettres].............................. Euros, correspondant à ............ [mois de loyer hors charges]......................., à titre de dépôt de garantie de l'exécution de toutes les clauses du présent contrat. 

11.                   Cautionnement des dettes locatives (voir également Conditions Générales section 2.8)

Si le bailleur a souscrit une assurance et que le Locataire n’est pas étudiant ou apprenti

Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du Locataire. Il dispense ce dernier de lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part.

Si le bailleur a souscrit une assurance, qu’il souhaite une caution et que le locataire est étudiant

Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du Locataire. Il ne dispense cependant pas ce dernier de lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à un étudiant.

Si le bailleur a souscrit une assurance, qu’il souhaite une caution et que le locataire est apprenti

Le Bailleur déclare avoir souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du Locataire. Il ne dispense cependant pas ce dernier de lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à un apprenti.

Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne physique et qu’il demande une caution

Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire, devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part.

Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne physique et qu’il ne demande pas de caution

Le Bailleur dispense le Locataire de lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part.

Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et que le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse et qu’il souhaite une caution

Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire, devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent contrat étant consenti à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et que le locataire n’est pas un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse et qu’il souhaite une caution

Le Bailleur déclare accepter la caution fournie par le Locataire, devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part, le présent cautionnement étant apporté par un organisme figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009 – 1659 du 28 décembre 2009.

Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance, qu’il est une personne morale et qu’il ne souhaite pas une caution

Le Bailleur dispense le Locataire de lui fournir une caution devant garantir le paiement des sommes dont il serait débiteur en cas de défaillance de sa part.

12.                   Travaux et réparations d’amélioration et de mise en conformité (voir également Conditions Générales section 2.11) 

Si le Bailleur a effectué des travaux d’amélioration dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location (zone tendue, pas de renouvellement de bail, bien loué a cours des 18 derniers mois et réévaluation pour travaux) :

Travaux d’amélioration effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

Le Bailleur déclare avoir effectué les travaux suivants depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail : travaux d’amélioration

  • [Nature des travaux d’amélioration]............................................................................................
  • Montant des travaux d’amélioration].........................................................................................
  • [Montant des travaux d’amélioration réalisés au cours des six mois précédents la signature du bail] ......................................................................

Si le Bailleur a effectué des travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location (zone tendue, pas de renouvellement de bail, bien loué a cours des 18 derniers mois et réévaluation pour travaux) :

Travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

Le Bailleur déclare avoir effectué les travaux suivants depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail : travaux de mise en conformité

  • [Nature des travaux de mise en conformité]...............................................................................
  • [Montant des travaux de mise en conformité]............................................................................

Si le Bailleur n’a pas effectué de travaux

Le Bailleur déclare ne pas avoir effectué de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail qui devraient être indiqués au contrat de bail afin de justifier une réévaluation de loyer. 

13.                   Intermédiaire (voir également Conditions Générales section 2.19)

En cas d’honoraires liés aux prestations de visite, de constitution du dossier et / ou de rédaction de bail à repartir entre le bailleur et le locataire, la présente location a été réalisée par l’entremise de ...................................................


S’il y a des honoraires liés aux prestations de visite, de constitution du dossier et / ou de rédaction de bail à répartir entre le bailleur et le locataire :

Le montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail, est de : ........................ [montant en €/m2 de surface habitable]

·        S’il y a un état des lieux réalisé par un expert ou un huissier :

Le montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière d’établissement de l’état des lieux d’entrée : ......................... [montant en €/m2 de surface habitable]

·        S’il y a des honoraires liés aux prestations de visite, de constitution du dossier et / ou de la rédaction de bail à répartir entre le bailleur et le locataire :

Les honoraires de visite, de constitution de dossier et de rédaction du contrat dus à la signature du contrat sont répartis comme tel :

  • à la charge du bailleur : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
  • à la charge du locataire : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC

S’il y a un état des lieux réalisé par un expert ou un huissier

Les honoraires liés à la résiliation de l’état des lieux dus à compter de la réalisation de la prestation sont répartis comme tel :

  • à la charge du bailleur : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC
  • à la charge du locataire : ............................ [montant des honoraires en chiffres] euros .......................... [montant des honoraires en lettres] euros TTC


14.                   Clause(s) particulière(s) :
........................................................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................................................................................................................

15.                   Les pièces annexes du bail :

Sont annexés au présent contrat :[rayer les mentions inutiles]

  • La notice d’information définie par l’arrêté du 29 mai 2015 ;
  • Le dossier de diagnostic technique prévu par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 contenant :
    • un diagnostic de performance énergétique établi par un diagnostiqueur certifié
    • un état des risques naturels, miniers et technologiques
    • un constat de risque d’exposition au plomb
    • une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante
    • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes
  • une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties communes et privatives et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories et charges
  • une copie de l’autorisation de mise en location prévue par l’article L. 635-1 du Code de la construction et de l’habitation
  • la déclaration écrite du Bailleur si le bien a fait l’objet d’un sinistre suite à une catastrophe naturelle ou technologique, ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance
  • la caution solidaire
  • l’état des lieux
  • l’inventaire détaillé du mobilier
  • la procuration signée par le(s) Locataire(s) pour être représenté(s) aux fins des présentes
  • la procuration signée par le(s) Bailleur(s) pour être représenté(s) au titre du contrat de bail


2.                   CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT DE BAIL

1.       État civil. Situation matrimoniale

Le Locataire certifie l'exactitude de son état civil indiqué ci-dessus. Il lui appartiendra pour le cas où il se marierait, de faire connaître sa situation matrimoniale au Bailleur. S'il n'informait pas le Bailleur de son mariage ou de la modification de sa situation matrimoniale, les notifications et significations faites en application de la loi du 6 juillet 1989 seraient de plein droit opposables au conjoint du Locataire, nonobstant les dispositions de l'article 1751 du Code civil, ainsi que le prévoit l'article 9-1 de la loi précitée.

Il lui appartiendra également, pour le cas où il viendrait à conclure un PACS, de le faire connaître au Bailleur, en lui indiquant l'identité complète de son partenaire. À défaut, et comme le prévoit l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les significations ou notifications effectuées par le Bailleur seraient de plein droit opposables à ce dernier.

Il s'oblige également pour le cas où ce mariage ou ce PACS serait rompu à en aviser le Bailleur à peine d'engager sa responsabilité pour toutes les conséquences susceptibles de résulter de l'ignorance du Bailleur à ce sujet.

2.                   État des lieux

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le Locataire pourra demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Il est rappelé en outre qu'en application de l'article 3-2, alinéa 4, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le Locataire peut demander au Bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le Locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Un exemplaire de l'état des lieux sera remis à chaque partie pour être joint à la copie exécutoire ou à l'expédition du présent contrat.

Un nouvel état des lieux sera établi, contradictoirement ou par huissier de justice, en fin de bail, lors de la restitution des clés.

Il est ici rappelé aux parties que si le logement objet des présentes ne satisfait pas aux dispositions du décret n° 2002-120 en date du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le Locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Observation étant ici faite :

- qu'à défaut d'accord entre les parties, les travaux à réaliser et le délai de leur exécution seront, le cas échéant, déterminés par le juge ;

- et qu'en l'absence de mise en conformité, le juge pourra réduire le montant du loyer.

3.                   Etat du réseau de collecte des eaux usées

Dans le cas où il existe un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques, le Bailleur déclare que, conformément aux dispositions de l'article L. 1331-1, alinéa 1er du Code de la santé publique, le raccordement de l'immeuble loué à ce réseau avait été opéré.

Le Bailleur précise qu'à la suite de ce branchement les installations d'assainissement non collectif existant antérieurement ont été mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir.

Le Bailleur a en outre déclaré qu'aucun déversement d'eaux usées autres que domestiques, sujet à autorisation du Maire en vertu de l'article L. 1331-10 du Code de la santé publique, ne s'effectue dans le réseau public de collecte.

Dans le cas où il n'existe pas de réseau public de collecte des eaux usées domestiques auquel le bien loué serait dans l'obligation de se raccorder, le bailleur déclare que le local est actuellement équipé d'une installation d'assainissement non collectif.

La mission de contrôle que la commune est chargée de mettre en place au plus tard le 31 décembre 2012 en vertu de l'article L. 2224-8-III du Code général des collectivités territoriales n'est pas encore effective.

Le Bailleur déclare que conformément aux prescriptions de l'article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique, il fait régulièrement assurer l'entretien et la vidange de ces installations afin d'en garantir le bon fonctionnement, par une personne agréée par le Préfet du Département. Pour en justifier, il peut communiquer sur demande  au Locataire plusieurs factures réglées à ce titre.

Il est précisé que le fonctionnement de cette installation n'a donné lieu à aucun incident, depuis qu'il est propriétaire de l'immeuble.

Conformément aux prescriptions de l'article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales, la commune a fait procéder au contrôle de ces installations. A cette occasion, elle a remis au Bailleur le document prévu par l'article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique

4.                   Régime juridique

À la date de la conclusion du présent contrat, certains des décrets d'application prévus par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite "loi ALUR", qui a modifié sur plusieurs points la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'ont pas été publiés. En cette situation, les parties ont pris les conventions suivantes :

- le présent bail sera régi par toutes les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi précitée du 24 mars 2014 qui peuvent être considérés comme immédiatement applicables ;

- en ce qui concerne les dispositions issues de la loi du 24 mars 2014 dont l'application est suspendue en l'absence des textes devant les compléter, l'une ou l'autre des parties pourra exiger après publication de ces textes et s'il en est besoin, que le présent bail soit modifié ou complété, conformément à l'article 3, alinéa 17 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions dudit article 3, afin d'être mis en conformité avec le nouvel état du droit. Un avenant sera alors établi, dans les mêmes formes et à frais partagés par moitié.

Le présent bail a été établi en conformité de la loi du 6 juillet 1989. Il reprend pour l'essentiel (sauf sur les points où s'applique le principe de la liberté des conventions) la teneur des dispositions de ladite loi actuellement en vigueur. Si cette loi venait à être modifiée, ces modifications s'appliqueraient de plein droit aux parties en cause, dans la mesure où elles auraient un caractère d'ordre public. Le cas échéant, elles se substitueront aux clauses contraires du présent bail.

Le présent contrat est soumis au titre 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil.

Le logement, ayant donné lieu à l'octroi de primes à la construction, ne peut, pendant toute la période au cours de laquelle ces primes sont versées, être transformé en local commercial ni affecté à la location saisonnière, conformément à l'article L. 311-3 du Code de la construction et de l'habitation.

En conséquence, le Locataire s'interdit de faire ou laisser faire quoi que ce soit qui puisse entraîner directement ou indirectement la suppression, même temporaire ou partielle, des primes dont il s'agit.

Le présent contrat est soumis aux dispositions du titre premier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment, en ce qui concerne sa durée, aux dispositions de son article 11.

La location est soumise aux seules clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil.

S'agissant d'un des cas d'exclusion tel que prévu à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la présente location n'est ni soumise à cette loi ni à celle du 12 septembre 1948.

Le bail est régi par les clauses et conditions du présent contrat et les dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil.

5.                   Loyer

Révision du loyer

Les indices de référence à prendre en considération seront respectivement pour l’indice de base, l'indice publié au jour de la prise d’effet du bail et pour l’indice de révision, celui du même trimestre de l'année suivante.

Si à la date à laquelle la clause d'indexation doit entrer en jeu, un des indices de référence n'est pas publié, le loyer sera payé provisoirement à l'ancien taux. Un réajustement interviendra lors de la publication de l'indice et un rappel de loyer sera alors dû rétroactivement par le Locataire.

Pour le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître ou cesserait d'être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué s'appliquerait de plein droit, en tenant compte des coefficients de raccordement officiels ou officieux publiés par l'INSEE.

Il est rappelé  qu'en application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le nouveau loyer ne prendra effet qu'à partir du moment où le Bailleur aura manifesté sa volonté de se prévaloir de la clause d'indexation. Si le Bailleur manifeste cette volonté dans le délai d'un an à compter de la date où il est possible de calculer le nouveau loyer, celui-ci prendra effet à compter de sa demande. À défaut d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans ce délai d'un an, le Bailleur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée.

6.                   Charges

Nature des charges récupérables

Accessoirement au loyer, le Locataire remboursera au Bailleur, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sa quote-part dans les charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dont le texte figure en annexe du présent bail.

Ces charges seront exigibles sur justification en contrepartie :

- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée;

- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée;

- des impositions qui correspondent à des services dont le Locataire profite directement.

Il est rappelé aux parties que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit la publication d'un décret modifiant la liste des charges récupérables.

Dans l'attente de ce décret, les parties se référeront au décret du 26 août 1987 précité. Après la publication de ce décret, la récupération des charges s'opérera selon les règles qu'il aura fixées, ce que les parties acceptent expressément.

Régularisation des charges au montant réel :

Un mois avant la régularisation annuelle, le Bailleur devra communiquer au Locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, et en application de l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les pièces justificatives seront tenues à la disposition des Locataires dans des conditions normales.

Il est rappelé que ce même texte comporte en outre, dans ses alinéas 8 à 10, les dispositions suivantes, à caractère impératif ci-après reproduites :

- à compter du 1er septembre 2015, le Bailleur transmettra également à la demande du Locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ;

- si la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le Locataire sera effectué par douzième, s'il en fait la demande ;

- le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible distribué par réseaux, correspondra à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le Bailleur.

7.                   Dépôt de garantie

Ce dépôt de garantie ne sera pas révisable ni productif d'intérêts, tant en cours de contrat que lors des renouvellements successifs éventuels.

Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximum de deux mois qui courra de la remise des clés au Bailleur en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée au Bailleur ou à son mandataire. Lorsque l'état des lieux de sortie sera conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie sera ramené à un mois maximum à compter de la remise des clefs par le Locataire.

Dans tous les cas, le Bailleur pourra déduire le cas échéant les sommes qui lui restent dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du Locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le Bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du Locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Pour permettre la restitution du dépôt de garantie, le Locataire devra indiquer l'adresse de son nouveau domicile au Bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombera au nouveau Bailleur. Il appartiendra au Bailleur, lorsqu'il cédera les locaux loués, de prendre à ce sujet avec le nouveau propriétaire les conventions qui lui paraîtront opportunes. Ces conventions ne seront pas opposables au Locataire.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais ci-dessus indiqués, les sommes dues au Locataire seront majorées d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration ne sera pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans le délai prescrit résultera de l'absence de transmission par le Locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

8.                   Cautionnement des dettes locatives

En application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un Bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du Locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le Bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

La Caution, après avoir pris connaissance du présent contrat de bail par la lecture que lui en a faite, a déclaré se rendre et se constituer caution indivisible du Locataire et s'obliger solidairement avec le Locataire au paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités dues au titre de la clause pénale ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires s'appliquant à ces montants et, plus généralement à l'exécution des conditions du présent bail sans exception ni réserve, envers le Bailleur qui accepte, pour le cas où le Locataire ne pourrait satisfaire lui-même aux paiements ci-dessus stipulés au profit du Bailleur.

Ainsi, en cas de défaillance du Locataire, la Caution s'oblige au paiement de l'ensemble des sommes restant dues au Bailleur qui devra tenir au courant la Caution du non-paiement des sommes dues par le Locataire.

A cet égard, il est expressément convenu entre les parties que, contrairement aux dispositions de l'article 1740 du Code civil, la Caution s'engage pour toute la durée du présent bail et de son renouvellement ou sa tacite reconduction.

En outre, la Caution renonce au bénéfice de discussion et de division et a apposé la mention manuscrite prescrite par l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 créée par l'article 23 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat. Il est joint au présent bail l’acte de caution solidaire reprenant les mentions manuscrites.

9.                   Obligations du Locataire

Le Locataire s'engage à exécuter toutes les obligations résultant de la présente convention et notamment à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’engage également à exécuter les obligations suivantes.

1° Occupation. Jouissance

Usage des lieux

Le Locataire usera paisiblement du logement loué suivant la destination ci-dessus. Il s'engage à ne pas modifier cette destination.

Il s'engage à respecter le règlement intérieur de l’immeuble, le règlement de copropriété de l'immeuble dont il déclare avoir pris connaissance et toutes les décisions qui seraient prises à compter de ce jour par l'assemblée des copropriétaires relativement à l'usage de l'immeuble. Il s’engage en outre à répondre aux injonctions du syndic comme le ferait le Bailleur lui-même.

Usage des parties communes

Le Locataire ne pourra déposer dans les cours entrées, couloirs, escaliers ou paliers, et d'une manière générale dans aucune des parties communes de l'immeuble autres que celles réservées à cet effet, aucun objet quel qu'il soit, notamment bicyclette, vélos-moteurs et autres véhicules, voitures d'enfants et poussettes.

Respect de l'aspect extérieur de l'immeuble

Le Locataire s'oblige à n'effectuer aucune installation visible de l'extérieur quelle qu'en soit la nature sans avoir l'accord préalable du Bailleur. Il ne devra rien déposer sur les appuis des fenêtres balcons et ouvertures quelconques sur rue ou sur cour qui puisse présenter un danger pour les autres occupants de l'immeuble ou causer une gêne à ces occupants ou au voisinage ou encore nuire à l'aspect de l'immeuble. Il ne pourra notamment y étendre du linge ou y déposer des objets ménagers ustensiles ou outils quelconques.

Respect du voisinage

Le Locataire s'oblige à jouir paisiblement des lieux loués et à veiller en particulier à éviter les bruits et odeurs, ou l'exercice de toute activité de nature à générer des inconvénients de voisinage, qu'ils soient de son fait ou de celui des occupants de son chef.

Il s'interdit d'entreposer dans les lieux des matériels, matériaux ou substances susceptibles de présenter un inconvénient quelconque, un risque ou un danger même potentiel, pour le voisinage.

Entretien de la chaudière

Le Locataire devra souscrire un contrat d’entretien annuel de la chaudière auprès d’un professionnel qualifié et d’en justifier chaque année sur simple demande du Bailleur.

Entretien des cheminées

Le Locataire devra faire ramoner les cheminées et gaines de fumée des lieux loués aussi souvent qu'il en sera besoin conformément à la législation ou à la réglementation en vigueur et au moins une fois par an. Il en justifiera par la production d'une facture acquittée.

Entretien du jardin

Le Locataire devra entretenir le jardin en parfait état, en procédant à des tontes régulières de la pelouse et à des arrosages réguliers. La modification des plantations ne pourra se faire qu'avec l'accord écrit du Bailleur.

Parquets et revêtements de sol

Le Locataire devra veiller à ce que les sols ne soient pas abîmés, en particulier par l'usage de talon dit "aiguilles". Si le salissement du parquet ou du revêtement de sol, leur manque d'entretien ou leur dégradation rendait nécessaire en fin de bail une remise en état complète, son coût resterait à la charge du Locataire, dans la mesure où il ne pourrait pas être imputé à la vétusté mais à un usage anormal ou à un défaut d'entretien. 

Protection contre le gel et les intempéries

Le Locataire devra prendre toutes précautions nécessaires pour protéger du gel les canalisations d'eau ainsi que les compteurs. Il sera responsable des dégâts qui surviendraient du fait de sa négligence. Il devra de même prendre toutes les précautions nécessaires pour protéger le logement loué en cas de chutes de neige, d'orages, d'inondations ou autres intempéries.

Détecteur de fumée

Le propriétaire d’un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s’assure si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux mentionné à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ». 

L’occupant d’un logement, qu’il soit Locataire ou propriétaire veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement si nécessaire, tant qu’il occupe le logement. 

Appareil de chauffage

Le Locataire ne pourra faire usage, dans les locaux loués, d'aucun appareil de chauffage à combustion lente ou continue, en particulier d'aucun appareil utilisant le mazout ou le gaz, sans avoir obtenu préalablement l'accord et l'autorisation écrite du BAILLEUR et, dans le cas où cette autorisation serait donnée le Locataire devrait prendre à sa charge les frais consécutifs aux aménagements préalables à réaliser s'il y a lieu (modification ou adaptation des conduits ou des cheminées d'évacuation, etc...).

Il reconnaît avoir été avisé de ce que la violation de cette interdiction le rendrait responsable des dommages qui pourraient être causés.

Parasites, rongeurs et insectes

Le Locataire informera le Bailleur ou son mandataire de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués. Les dépenses effectuées pour les opérations de désinsectisation ou de désinfection intéressant les parties privatives seront à sa charge dans le respect de la législation sur les charges récupérables. Conformément à l'article L. 133-4 du code de la construction et de l'habitation, le Locataire est tenu de déclarer en mairie la présence de termites et/ou d'insectes xylophages dans les lieux loués. Il s'engage parallèlement à en informer le Bailleur pour qu'il puisse procéder aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. 

Animaux

Le Locataire pourra détenir un animal familier à la condition qu'il ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux voisins.

La détention de tout animal n'entrant pas dans la catégorie des animaux familiers habituellement considérés comme des animaux de compagnie est interdite, et en particulier celle d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article 211-12 du Code rural et de la pêche maritime.

Visites

Le Bailleur pourra visiter la chose louée ou la faire visiter par toute personne mandatée par lui, pour la surveillance et l'entretien de l'immeuble et de toutes les installations, toutes les fois que cela sera nécessaire, sous réserve d'en aviser préalablement le Locataire.

Il pourra également, en vue de la vente ou de la relocation de la chose louée, la faire visiter chaque jour ouvrable durant deux heures qui seront fixées par lui entre 14 heures et 19 heures.

2° Obligation de garnissement

Le Locataire garnira le logement et le maintiendra garni pendant toute la durée de la location de meubles et objets mobiliers lui appartenant et d'une valeur suffisante pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

3° Dégradations des lieux loués

Le Locataire informera immédiatement le Bailleur de tout sinistre et dégradation se produisant dans les lieux loués, même s’il n’en résulte aucun dommage apparent.

Le Locataire répondra des dégradations et pertes qui pourraient survenir pendant la durée du contrat dans la chose louée, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du Bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il pourra procéder à des enfoncements (chevilles) ou ancrages pour la fixation des meubles, miroirs, ou tableaux, dans les murs ou parois du logement loué, mais à charge de remettre les lieux en état lors de son départ, en procédant aux rebouchages et raccords de peinture ou de tapisserie nécessaires.

4° Assurance

Le Locataire devra, pendant toute la durée du contrat, faire assurer la chose louée auprès d'une compagnie notoirement solvable et pour une somme suffisante contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de Locataire, notamment, contre l'incendie, les dégâts des eaux, les risques locatifs et le recours des voisins. De la même manière, il devra également faire assurer son mobilier.

Il devra justifier de ces assurances au Bailleur chaque année, à première demande de celui-ci, par la production d'une attestation établie par son assureur.

5° Antennes

Le Locataire qui souhaite installer une antenne extérieure ou une parabole ou qui désire se raccorder au réseau interne à l'immeuble devra en avertir préalablement le Bailleur, afin que celui-ci puisse, le cas échéant, formuler l'offre de raccordement à une antenne collective prévue par la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et le décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967 et éventuellement s'y opposer, en invoquant un motif légitime et sérieux, comme le prévoit cette même loi.Le "Locataire" qui désire procéder à des travaux de raccordement à un réseau à très haut débit en fibres optiques, à l'installation à l'entretien ou au remplacement de lignes de communication électronique à très haut débit en fibres optiques devra également en informer le propriétaire par tous moyens permettant de donner une date certaine à la réception, en respectant les formalités prévues par l'article 1er du décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009. 

6° Contributions et taxes

Le Locataire s'oblige à acquitter à leurs échéances toutes ses contributions personnelles, taxe d'habitation, d'enlèvement des ordures ménagères, et autres, de façon que le Bailleur ne puisse pas être inquiété à ce sujet. Le Locataire devra avant de quitter les lieux, justifier au Bailleur qu'il est à jour de toutes les impositions et taxes dont il serait redevable, ainsi que de sa consommation d'eau, d'électricité ou de gaz.

En fonction de la date d'entrée dans les lieux du Locataire, il ne sera tenu au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'au prorata de sa durée d'occupation.

7° Solidarité. Indivisibilité

En cas de pluralité de Locataires, ces derniers seront solidairement tenus à l’exécution des obligations résultant du présent bail.

En cas de décès du Locataire, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants comme aussi entre chacun de ces derniers et tous autres coobligés pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour l'exécution, en général, du présent contrat. Les frais de la signification prescrite par l'article 877 du Code civil seront à la charge exclusive de ceux à qui elle sera faite.

8° Délégation d'APL

Conformément aux stipulations de l'article R. 315-27 du Code de la construction et de l'habitation, si le Locataire perçoit une allocation logement et en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien, celui-ci délègue dès maintenant le bénéfice de cette allocation au Bailleur qui accepte.

10.               Obligations du propriétaire

Les obligations du propriétaire sont actuellement énoncées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 auquel les parties déclarent se référer. Il est rappelé qu'en vertu de ce texte que le Bailleur est tenu de remettre au Locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le Bailleur est obligé :

a) De délivrer au Locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le Locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du Locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des deuxième et troisième alinéas;

b) D'assurer au Locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le Locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le Bailleur ne s'engage pas à assurer – ou faire assurer – la surveillance de l'immeuble ou des locaux loués. En conséquence, le vol, les détériorations dans les locaux loués ou dans les parties communes ne sont garanties par le BAILLEUR sauf si sa faute est démontrée.

11.               Travaux et réparations

A la charge du Locataire

Le Locataire aura à sa charge l'entretien courant de la chose louée et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret  n° 87-712 du 26 août 1987, pris pour l'application de l'article 7 de la loi n° 86-1292 du 23 décembre 1986 auquel les parties déclarent se référer et qui est annexé au présent bail. Il est rappelé que ce décret reste temporairement en vigueur pour l'application de la loi du 6 juillet 1989 jusqu'à l'intervention d'un nouveau décret pris en application de ladite loi (L.6 juill. 1989, art.25).  

Toutefois, ces mêmes réparations seraient à la charge du propriétaire si le Locataire était en mesure d'établir qu'elles étaient occasionnées par la vétusté, des malfaçons, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure.

Le Locataire s'oblige à aviser sans délai le Bailleur de tout dommage, ou dégradation, ou de tout sinistre survenant dans les lieux loués, et qui rendraient nécessaires des travaux ou réparations qui seraient à la charge du Bailleur. En cas de manquement à cet engagement, il sera responsable des préjudices de tous ordres causés par son silence ou son retard.

A la charge du Bailleur

Le Bailleur sera tenu pour sa part, en application de l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, auquel les parties déclarent se référer, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal de la chose louée, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux.

Le Locataire s'engage à le prévenir immédiatement de toutes réparations qui seraient à sa charge.

Troubles de jouissance

Le Locataire devra permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.

Avant le début des travaux, le Locataire est informé par le Bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du Locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du Locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

Le Locataire devra souffrir sans indemnité la réalisation par le Bailleur des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal de la chose louée. Mais, si ces travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le Locataire aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du Locataire et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

12.               Aménagements. Transformations

Aménagements

Le Locataire ne pourra réaliser que des aménagements qui ne constitueront pas une transformation de la chose louée. Conformément à la loi, le Bailleur ne pourra pas s'opposer à ces aménagements.

En fin de bail ces aménagements resteront acquis au Bailleur sans indemnité, à moins qu'il préfère que les lieux soient remis dans leur état antérieur, ce qui devra alors effectué par le Locataire et à ses frais.

Transformations

Toute transformation nécessitera l'accord écrit du Bailleur. À défaut de cet accord, le Bailleur pourra exiger la remise en l'état des locaux ou des équipements, au départ du Locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le Locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.

Le Bailleur pourra également exiger, aux frais du Locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Travaux affectant le gros œuvre

Le Locataire ne pourra faire aucun percement de mur, ou d'autre éléments du gros œuvre, ni aucune démolition sans avoir le consentement écrit préalable du Bailleur ou de son mandataire.

Si le Bailleur le juge utile il pourra exiger, notamment pour des motifs d'esthétique ou de sécurité, que les travaux soient effectués sous la direction d'un architecte, aux frais du Locataire.

Il est rappelé en tant que de besoin au Locataire que les locaux loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires. Le Locataire n'ayant pas qualité pour solliciter cette autorisation devra donc s'adresser à son Bailleur qui, si les travaux entrent dans le cadre de ceux autorisés par le présent bail, devra faire le nécessaire pour saisir l'assemblée d'une demande d'autorisation.

13.               Cession. Sous-location

Le présent bail étant conclu en considération de la personne du Locataire, les lieux ne pourront être occupés que par lui, sa famille, les personnes dont il a la charge ou toute personne qu'il déciderait d'héberger, sans toutefois qu'il puisse en résulter une suroccupation du logement. Les occupants du chef de Locataire seront tenus de respecter les obligations imposées par le présent bail, le Locataire restant personnellement responsable des infractions constatées. Le Locataire ne peut cependant se substituer des tierces personnes qui occuperaient le logement en ses lieux et place.

Il ne peut non plus céder les droits qu'il tient du présent bail ni sous-louer sans l'accord écrit du Bailleur.

14.               Résiliation. Renouvellement. Reconduction

Résiliation du contrat

a) Par le Locataire : le Locataire peut résilier le contrat à tout moment, sans avoir à motiver son congé.

b) Par le Bailleur : le Bailleur peut reprendre son logement, à la fin du contrat ou de son renouvellement, pour les raisons suivantes (article 15 de la loi) :

- reprise pour vendre le logement ;

- reprise pour habiter lui-même ou pour faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son  concubin notoire ;

- résiliation pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le Locataire de ses obligations.

- sans motif et après avoir donné congé s’il s’agit d’une location meublée.

Toutefois, si le logement objet des présentes est cédé en cours de bail :

- l’acquéreur du bien occupé ne peut donner congé pour vente qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours ;

- l’acquéreur du bien occupé ne peut donner congé pour reprise qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du Locataire ou par l'abandon du domicile de ce dernier si, suivant les dispositions légales en vigueur à la survenance de l'un de ces deux événements, il n'existe aucune personne susceptible d'obtenir le transfert ou de la continuation du bail à son profit. 

Forme du congé, durée du préavis

Le congé doit être notifié à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, signifié par acte d'huissier, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsque le congé est délivré par le Bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ce congé est accompagné d’une notice d’information (contenu fixé par arrêté) relative aux obligations du Bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du Locataire. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l'expiration du délai de préavis, le Locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

a) Congé donné par le Bailleur : le délai du préavis à respecter par le Bailleur pour donner congé est de six mois si le bail porte sur un logement nu, sauf lorsque le bail a été consenti pour une durée inférieure à trois ans et de trois mois si le bail porte sur un logement meublé.

- Congé pour vente : le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente et doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce congé vaut offre de vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis.

- Congé pour reprise : le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le Bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le Bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

- Congé pour motif légitime et sérieux : le congé doit indiquer le motif.

Lorsque le contrat de location a été conclu pour une durée inférieure à trois ans, le Bailleur doit confirmer la réalisation de l'événement familial ou professionnel justifiant cette durée moindre deux mois avant l'échéance du contrat. Cette notification vaut congé.

b) Congé donné par le Locataire :

- le délai de préavis à respecter par le Locataire pour donner congé est de un mois si le bail porte sur un logement meublé et de trois mois s’il s’agit d’une location nue. Par ailleurs dans ce dernier cas, le délai de préavis est réduit à un mois : si le logement est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 06/07/89 ; en cas d’obtention d’un premier emploi ; de mutation ; de perte d’emploi ; de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; pour le Locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; pour le Locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (logement social).

- le Locataire souhaitant bénéficier d’un délai réduit de préavis en raison d’un de ces motifs, précise le motif invoqué et en justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

c) Paiement du loyer pendant la durée du préavis

Pendant le délai de préavis, le Locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le Bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre Locataire en accord avec le Bailleur.

Remise des clefs

Le Locataire s'engage à remettre immédiatement à son départ les clefs des locaux loués au Bailleur, ou à son mandataire et à lui indiquer sa nouvelle adresse.

Toute remise des clés à une personne non habilitée par le Bailleur sera considérée comme inopérante et le Locataire restera tenu au paiement des loyers jusqu'à ce que la remise des clés ait été valablement opérée.

Reconduction ou renouvellement du contrat

La durée du renouvellement est au moins égale à celles indiquée au chapitre 1.6 du présent contrat de location. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

A défaut de congé, le bail sera tacitement reconduit pour une durée de un an si le bail porte sur un logement meublé (sauf s’il s’agit d’une location à un étudiant), trois ans si le Bailleur est une personne physique ou si le bien est en indivision ou s'il appartient à une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré ou pour une durée de six ans si le Bailleur est une personne morale.

Toutefois, à l’échéance du contrat, si les conditions prévues à l’article 17-2 de la loi du 06/07/89 sont remplies, le Bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer, ou le Locataire une action en diminution du loyer selon les modalités fixées par ce même article. Dans ce cas le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions.

15.               Clause résolutoire

En cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le Locataire au titre du loyer ou des charges récupérables ou du défaut de versement du dépôt de garantie éventuellement inscrit au bail (ou du rejet du chèque réglant le dépôt de garantie), et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, ou de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, la présente location sera résiliée de plein droit et l'expulsion du Locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé, sauf à ce que le Locataire demande des délais, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer et les charges ne seront considérés comme acquittés qu'après encaissement définitif du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le BAILLEUR dans le cas où le chèque serait rejeté ou impayé.

Le commandement de payer devra contenir la reproduction dudit article 24, ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Il devra également mentionner la faculté pour le Locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse sera précisée.

De même, en cas de défaut d'assurance du Locataire contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de Locataire et un mois après un commandement de s'assurer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au Bailleur, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, et l'expulsion du Locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé.

Le commandement de payer devra contenir la reproduction du dernier paragraphe dudit article 7.

Le commandement de payer devra être notifié à la caution par acte d'huissier dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au Locataire. À défaut la caution ne sera pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Enfin, en cas d'abandon du logement par le Locataire ou l'occupant, le Bailleur pourra mettre en demeure le Locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, pourra être intégrée dans le commandement de l'article 7 ou 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le Locataire sera poursuivi pour défaut d'assurance ou arriérés locatifs.

En l'absence de réponse un mois après la signification de la mise en demeure, l'huissier de justice pourra pénétrer dans le logement, dans les mêmes conditions prévues à l'article L. 142-1 du Code des procédures civiles d'exécution, pour constater l'état d'abandon et dresser l'inventaire des biens laissés sur place.

Le bail sera résilié après décision du juge rendue sur requête du Bailleur, accompagnée des pièces visant à établir l'abandon du logement, sauf à ce que le Locataire forme opposition à cette décision dans le mois suivant sa signification.

Il est précisé que le LOCATAIRE sera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail jusqu'à la libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du Code Civil, et ce, nonobstant l'expulsion.

16.               Tolérances

Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du BAILLEUR ou de son mandataire relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais, et dans aucun cas, être considérées comme apportant une modification ou suppression des clauses et conditions ni comme génératrices d'un droit quelconque. Le Bailleur pourra toujours y mettre fin après notification au Locataire.

17.               Election de domicile

Pour l'exécution des présentes, et notamment pour la signification de tout acte de poursuites, les parties font élection de domicile :

le Bailleur en son domicile ;

Le Locataire dans les lieux loués pendant la durée du bail et à l'adresse qu'il aura communiquée après son départ ; à défaut, à la dernière adresse connue.

18.               Enregistrement

Les parties dispensent expressément le rédacteur des présentes de procéder à leur enregistrement. Si celui-ci était rendu nécessaire ou demandé par le Locataire, les droits et frais seraient à la charge du Locataire.

19.               Honoraires

Il est rappelé les dispositions du I de l'article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, est à la charge exclusive du Bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas de la présente section.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du Locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le Bailleur et le Locataire. Le montant toutes taxes comprises imputé au Locataire pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au Bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le Bailleur et le Locataire. Le montant toutes taxes comprises imputé au Locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au Bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. 

Fait à ............................................ [ville] le.........................[date] en ...................... [nombre d’exemplaires] exemplaires, autant d’originaux que de Parties, dont un remis à chaque locataire.

BAILLEUR

S’il n’y a pas de représentant au titre du bail / Faire autant de cases qu’il y a de Bailleurs

 

Si le bailleur est une personne physique :

Civilité : Madame / Monsieur / Mademoiselle [rayer les mentions inutiles]

[Prénoms] .............................................................

[Noms de jeune-fille et nom d’épouse] .............................................................

 

Si personne morale

[Nom et forme de la société] ............................................................. représentée par

Civilité : Madame / Monsieur / Mademoiselle [rayer les mentions inutiles]

[Prénoms] .............................................................

[Noms de jeune-fille et nom d’épouse] .............................................................


Si les bailleurs ont nommé un représentant :

Ici représenté(s) par

  • si le représentant des Bailleurs est un des Bailleurs indiqués au-dessus :

[Prénoms et Noms du Bailleur] ......................................

  • si le représentant est un tiers personne physique :

Civilité : Madame / Monsieur / Mademoiselle [rayer les mentions inutiles]

[Prénoms] .............................................................

[Noms de jeune-fille et nom d’épouse] .............................................................

  •  si le représentant est un tiers personne morale :

[Nom et forme de la société] ................................................. représentée par

[Civilité, Prénoms et noms] .............................................................

 

   

Signature(s) :

LOCATAIRE

 

S’il n’y a pas de représentant au titre du bail / Faire autant de cases qu’il y a de Locataires

 

Si le bailleur est une personne physique :

Civilité : Madame / Monsieur / Mademoiselle [rayer les mentions inutiles]

[Prénoms] .............................................................

[Noms de jeune-fille et nom d’épouse] .............................................................

 

S’il y a un représentant au titre du bail

Civilité : Madame / Monsieur / Mademoiselle [rayer les mentions inutiles]

[Prénoms] .............................................................

[Noms] .............................................................

Signature(s) :

 

Signatures précédées de la mention "lu et approuvé".

ANNEXE 1 - NOTICE D’INFORMATION

Préambule. 

 

1. Etablissement du bail.

1.1. Forme et contenu du contrat.

1.2. Durée du contrat.

1.3. Conditions financières de la location.

1.3.1. Loyer.

1.3.1.1. Fixation du loyer initial.

1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.

1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.

1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.

1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.

1.3.2. Charges locatives.

1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges.

1.3.4. Modalités de paiement.

1.4. Garanties.

1.4.1. Dépôt de garantie.

1.4.2. Garantie autonome.

1.4.3. Cautionnement.

1.5. Etat des lieux.

2. Droits et obligations des parties.

2.1. Obligations générales du bailleur.

2.2. Obligations générales du locataire.

3. Fin de contrat et sortie du logement.

3.1. Congés.

3.1.1. Congé délivré par le locataire.

3.1.2. Congé délivré par le bailleur.

3.2. Sortie du logement.

3.2.1. Etat des lieux de sortie.

3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.

4. Règlement des litiges locatifs.

4.1. Règles de prescriptions.

4.2. Règlement amiable et conciliation.

4.3. Action en justice.

4.3.1. Généralités.

4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.

4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.

4.3.2.2. Résiliation judiciaire.

4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.

4.4. Prévention des expulsions.

4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.

4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

4.5. Procédure d’expulsion.

5. Contacts utiles. 

Préambule 

Le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations de logements constituant la résidence principale des locataires, est défini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

La présente notice d’information rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges. 

Si la plupart des règles s’appliquent indifféremment à l’ensemble des locations, la loi prévoit certains aménagements pour les locations meublées ou les colocations afin de prendre en compte les spécificités attachées à ces catégories de location. 

Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989). 

Les colocations, définies comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, sont soumises au régime applicable le cas échéant aux locations nues ou meublées et aux règles spécifiques prévues par la loi en matière de colocation (art. 8-1). 

1. Etablissement du bail

1.1. Forme et contenu du contrat 

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par décret. 

Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le locataire, éventuellement avec l’aide d’un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire...). Il doit être fait en autant d’originaux que de parties et remis à chacune d’elles. 

Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment l’identité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions financières du contrat. Ainsi, en cas d’inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d’une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté (art. 3 et 3-1). 

Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables. Il s’agit notamment des clauses qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, qui prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer, qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d’envoi de quittance, etc. (art. 4). 

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic technique (art. 3-3). 

1.2. Durée du contrat 

Location d’un logement nu :

Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un particulier) ou une société civile immobilière familiale, et de six ans lorsqu’il est une personne morale (par exemple, une société, une association). 

A la fin du bail et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelé sur proposition du bailleur ou reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans lorsqu’il est une personne morale (art. 10). 

Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais d’au minimum un an, si le bailleur (personne physique, membre d’une société civile immobilière familiale ou d’une indivision) prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l’événement invoqué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer dans le bail. Le bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum deux mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue. Si la réalisation de l’événement justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut également proposer dans les mêmes délais un ultime report du terme du contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail se poursuit jusqu’au délai de trois ans (art. 11). 

Location d’un logement meublé :

Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an. 

Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d’un bail d’une durée de neuf mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme (art. 25-7). 

1.3. Conditions financières de la location

1.3.1. Loyer

1.3.1.1. Fixation du loyer initial 

En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat. Cependant, dans certaines zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes complémentaires au moment de la mise en location. La liste des communes comprises dans ces zones de tension du marché locatif est fixée par décret. 

Logements situés dans des zones de tension du marché locatif (art. 18) :

Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). L’augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers : lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Par ailleurs, les logements faisant l’objet d’une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif. 

Logements situés dans certaines zones de tension du marché locatif dotées d’un observatoire local des loyers agréé (art. 17 et 25-9) :

Un mécanisme complémentaire d’encadrement du niveau des loyers des logements mis en location peut s’appliquer dans les communes qui sont dotées d’un observatoire local des loyers agréé par l’Etat. Ce dispositif s’appuie sur des références de loyers déterminées à partir des données représentatives des loyers du marché locatif local produites par les observatoires locaux des loyers dans le respect de prescriptions méthodologiques définies par un conseil scientifique. 

A partir de ces données, les préfets concernés fixent annuellement par arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique donnés, des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable. 

Dans les territoires où l’arrêté préfectoral est pris, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location. Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le bailleur peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant au logement. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge. 

1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat 

1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (art. 17-1) :

Lorsqu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Il est à comparer avec l’indice du même trimestre connu à la date de révision. 

Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.

Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible. 

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location. 

1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1) :

Exceptionnellement, le loyer d’un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l’une ou l’autre des parties fera exécuter à ses frais durant l’exécution du contrat. 

La clause du contrat de location ou l’avenant qui prévoient cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d’application. Lorsqu’elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d’amélioration. 

1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail (art. 17-2 et 25-9) 

Hors zones de tension du marché locatif, le loyer ne fait l’objet d’aucune réévaluation au moment du renouvellement du bail sauf s’il est manifestement sous-évalué. Ainsi, à l’expiration du bail, si le bailleur considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une augmentation de loyer, en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. 

Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (art. 17-2 [II]) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à le déterminer. 

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Celle-ci s’efforce de concilier les parties et en cas d’échec rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties. 

A défaut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge d’instance qui fixera alors lui-même le loyer applicable. 

Si, au terme du contrat, aucun accord n’est trouvé, ou si le juge d’instance n’est pas saisi, le contrat est reconduit aux mêmes conditions de loyer (éventuellement révisé, si une clause le prévoit). 

Lorsqu’une hausse de loyer a été convenue entre les parties ou fixée judiciairement, celle-ci s’applique progressivement au cours du bail renouvelé : 

- lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, l’augmentation est échelonnée par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particulier, ou par sixième sur six ans, s’il est une personne morale. Cette hausse s’entend hors révision annuelle liée à la variation de l’indice de référence des loyers;

- lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l’ancien loyer, elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L’étalement par sixième s’applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l’augmentation continue à s’échelonner lors du renouvellement suivant. 

Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalités d’ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularités : 

- dans l’ensemble des zones de tension du marché locatif , un décret limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail ;

- dans les zones de tension du marché locatif dotées d’un observatoire local des loyers et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe des références de loyers, deux procédures d’encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail sont ouvertes :

- le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;

- le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui ne peut être supérieure au loyer de référence minoré. 

1.3.2. Charges locatives (art. 23) 

Les charges locatives, ou charges récupérables, correspondent à certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des services au locataire. 

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret (1) qui distingue huit postes de charges.

Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des locataires de deux manières : 

- de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des dépenses engagées ;

- de manière régulière par versement périodique de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. 

Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit être effectuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l’année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, celui-ci doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un complément. 

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans tous les cas justifié.

C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire : 

- le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...) ;

- le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif ;

- une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectives. 

Dans les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives de charges complémentaires (factures, contrats de fournitures). A compter du 1er septembre 2015, il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le locataire en fait la demande. 

Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois (art. 23).

Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou meublé) :

Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour la récupération des charges, en fonction des dépenses réellement engagées comme décrit précédemment, ou sous la forme d’un forfait. Dans ce cas, le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et ne donne pas lieu à régularisation. Ce montant, éventuellement révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté sur justification des dépenses engagées par le bailleur (art. 8-1 et 25-10). 

(1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. 

1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges (art. 23-1) 

Dans le cadre d’une location nue, une contribution financière peut être demandée au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.

Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et dont le montant est fixe et non révisable, peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, dans des conditions strictement fixées par les textes. 

1.3.4. Modalités de paiement 

Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date prévue au contrat.

Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance, qui indique le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire (art. 21). 

1.4. Garanties 

Fréquemment, le bailleur exige certaines garanties pour se prémunir de l’inexécution des obligations du locataire. Pour ce faire, le bailleur dispose de différents moyens, strictement encadrés par la loi. 

1.4.1. Dépôt de garantie (art. 22) 

Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives.

Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité à deux mois de loyer (art. 25-6).

Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail sont précisées dans la partie 3.2.2. 

1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1) 

Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place du dépôt de garantie, dans la limite du montant de celui-ci. Appliquée au contrat de location, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations, à verser une somme, soit à première demande, soit suivant des modalités convenues sans pouvoir opposer aucune exception à l’obligation garantie. 

1.4.3. Cautionnement (art. 22-1) 

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé Acte de cautionnement , s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en état du logement...).

Exigibilité :

Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de nullité, s’il a déjà souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives (ex. : garantie des risques locatifs, assurance privée) sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, hors société immobilière familiale, une caution ne peut être demandée que si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ou si elle est apportée par certains organismes.

Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Forme et contenu de l’acte de cautionnement :

L’engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. L’engagement de caution doit obligatoirement comporter certaines informations, écrites de la main de la caution.

Durée de l’engagement :

Engagement sans durée :

Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours.

En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, elle n’en est plus tenue lorsque le bail est reconduit ou renouvelé.

Engagement à durée déterminée :

Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue.

Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :

Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui se portent caution pour leur compte peuvent être solidairement tenus responsables du paiement du loyer. Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé.

Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. A cet effet, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier un des colocataires. 

1.5. Etat des lieux (art. 3-2) 

Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il comporte. En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties. Un exemplaire doit être remis à chaque partie. L’état des lieux d’entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Si les parties ne peuvent établir l’état des lieux de manière contradictoire et amiable (par exemple, si l’une des parties ne se présente pas ou si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’état des lieux), le bailleur ou le locataire peut faire appel à un huissier pour l’établir. Ce dernier doit aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et déterminés par décret (2).

Location de logement meublé :

Au-delà de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent également être établis, sans que cela ne puisse donner lieu à une prise en charge financière supplémentaire du locataire (art. 25-5).

(2) Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale. 

2. Droits et obligations des parties 

Au-delà des conditions particulières prévues par le contrat de location, bailleurs et locataires sont soumis à un certain nombre d’obligations prévues par la loi durant l’exécution du contrat. 

2.1. Obligations générales du bailleur (art. 6) 

Délivrer un logement décent :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret (3) détermine les caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments d’équipements et de confort et à la surface et au volume habitable que doit respecter un logement décent.

Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut de réponse de celui-ci à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut de saisine ou d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Délivrer un logement en bon état :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.

Si le logement n’est pas en bon état, les parties peuvent convenir, par une clause expresse insérée dans le bail, de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence.

Entretenir le logement :

Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, cf. partie 2.2).

Aménagements réalisés par le locataire :

Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation.

A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.

Usage du logement :

Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le logement loué est le domicile du locataire. A ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location et, le cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble. Il peut aussi inviter ou héberger les personnes de son choix. Dès lors, le bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire...), d’interdire l’accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire, de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, de lui interdire d’avoir des animaux familiers, de lui interdire de fumer, etc.

En cas de troubles de voisinage causés par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage.

(3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 

2.2. Obligations générales du locataire (art. 7) 

Paiement du loyer et des charges :

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat.

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même, sans autorisation d’un juge, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.

Utilisation du logement :

Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location, mais il doit respecter certaines obligations en la matière : 

- le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage ;

- le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à l’immeuble, lorsque ce logement est situé dans un immeuble collectif (appartement). Ce règlement peut par exemple interdire certaines pratiques (ex. : pose de jardinières, de linge aux fenêtres) ;

- le locataire doit respecter la destination prévue au sein du contrat de location. Par exemple, le local peut être loué à usage d’habitation uniquement, dès lors le locataire ne peut y exercer une activité commerciale ;

- le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. 

Travaux : 

- le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures...). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l’appréciation du juge ;

- le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux normes de décence. Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux, par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception, précisant leur nature et les modalités de leur exécution. Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l’accès à son logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord pour que les travaux soient réalisés pendant ces jours). 

Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent l’utilisation du logement, une réduction de loyer peut être appliquée au profit du locataire. En cas d’abus (travaux à caractère vexatoire, ne respectant pas les conditions prévues dans la notification de travaux, rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut également saisir le juge pour interrompre ou interdire les travaux.

Entretien :

Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe. A ce titre : 

- le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4) sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

- le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 

Assurance :

Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la prime.

En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les parties peuvent convenir dès la conclusion du contrat de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires.

(4) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. 

3. Fin de contrat et sortie du logement

3.1. Congés (art. 15 et 25-8) 

Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner congé. 

3.1.1. Congé délivré par le locataire 

Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ.

Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis.

Durée du délai de préavis :

Location nue :

Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des zones de tension du marché locatif ou lorsque le locataire justifie d’une des situations suivantes : obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile et constaté par un certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social. Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à l’occasion de la notification de congé. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.

Location meublée :

Le délai de préavis est d’un mois. 

3.1.2. Congé délivré par le bailleur 

Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail et dans trois cas :

1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper, à titre de résidence principale, ou y loger un proche (5).

2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le locataire est alors prioritaire pour acquérir le logement. Le bailleur doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente.

3. Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.

Des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité pour le bailleur de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’âge du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à l’acquisition d’un logement occupé.

Forme et délais :

La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier. La notification contient le motif du congé et d’autres informations en fonction du motif invoqué.

Location nue :

Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit joindre une notice d’information définie par arrêté ministériel et relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congé pour reprise ou vente.

Location meublée :

Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du bail.

Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.

Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € ou 30 000 € s’il s’agit d’une personne morale.

(5) Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

3.2. Sortie du logement

3.2.1. Etat des lieux de sortie 

A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l’état des lieux d’entrée.

Cependant, dans le cadre d’un état des lieux amiable et lorsque le bailleur mandate un tiers pour le représenter (par exemple, un professionnel de l’immobilier), aucuns frais ne peut être facturé au locataire. 

3.2.2. Restitution du dépôt de garantie (art. 22) 

Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. A cette occasion, le locataire indique au bailleur, ou à son mandataire, sa nouvelle adresse.

Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de restitution du dépôt de garantie : 

- si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est réduit à un mois ; 

- si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble. 

Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que l’état des lieux d’entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc. ; 

- sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie : à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. 

4. Règlement des litiges locatifs 

En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable. En cas d’échec, le tribunal compétent peut être saisi pour trancher le litige. 

4.1. Règles de prescriptions (art. 7-1) 

En matière locative, la durée au-delà de laquelle une action en justice n’est plus recevable est en principe de trois ans. Ainsi, sauf interruption ou suspension des délais, le bailleur peut récupérer judiciairement les arriérés de charges et de loyer pendant trois ans à compter de leur exigibilité.

Il existe une exception à ce principe en matière d’action en révision de loyer, le bailleur ne disposant que d’un délai d’un an pour demander en justice le paiement du différentiel de loyer issu de la révision. 

4.2. Règlement amiable et conciliation 

Lorsqu’il existe un litige, il est conseillé d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie relatant les faits le plus précisément possible, accompagné des arguments et preuves relatifs aux faits litigieux (références juridiques, factures, photos, etc.).

Ce courrier est une première étape préalable importante pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge. Si le litige n’est pas résolu à l’amiable, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.

Voies de conciliation : les commissions départementales de conciliation (art. 20) :

Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur et le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions départementales de conciliation (CDC), présentes dans chaque département et placées auprès des services de l’Etat. Cette commission est composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Elle est compétente pour connaître des litiges de nature individuelle et des difficultés de nature collective. Toute démarche devant la CDC est gratuite.

Rôle : la CDC s’efforce de concilier les parties en établissant un dialogue, afin d’éviter le recours au juge. La CDC doit traiter les litiges qui lui sont soumis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.

Le champ de compétence de la CDC est large.

La saisine de la CDC constitue une étape obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs à l’ajustement des loyers au renouvellement du bail (cf. § 1.3.1.3), pour certains litiges relatifs à l’encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en application du décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers).

Elle intervient aussi de manière facultative pour les litiges relatifs aux thèmes suivants : dépôt de garantie, état des lieux, fixation et révision des loyers, charges locative, réparations, décence, congés.

Enfin, la CDC est compétente pour les différends de nature collective : application des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans de concertation locative, difficultés de fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.

Modalités de saisine : la CDC peut être saisie par le bailleur ou le locataire concerné, lorsqu’il s’agit d’un litige de nature individuelle et par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative des locataires, lorsqu’il s’agit d’une difficulté de nature collective.

La saisine de la commission doit être formulée en double exemplaire et adressée par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. Dans tous les cas, la lettre de saisine doit être accompagnée de la copie des pièces en lien avec le litige (le bail, le courrier du bailleur proposant l’augmentation, etc.).

Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en conflit sont convoqués, en personne, par lettre à une séance de conciliation au minimum quinze jours avant la séance.

Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne dûment mandatée. Si la demande a été introduite par une association ou par plusieurs locataires, seuls sont convoqués à la séance leurs représentants (2 au maximum), dont les noms auront été communiqués au préalable au secrétariat de la CDC.

Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les parties à trouver une solution à leur problème.

Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l’objet d’un document signé par chacune des parties.

En l’absence d’accord, la CDC rend un avis qui constate la situation et fait apparaître les points essentiels de la position de chacun, ainsi que, le cas échéant, sa position. 

4.3. Action en justice

4.3.1. Généralités 

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du tribunal compétent pour l’obliger à exécuter son obligation, pour demander la résiliation du contrat ou pour demander une indemnisation.

Tout litige relatif à un bail d’habitation relève exclusivement du tribunal d’instance dans le ressort duquel se situe le logement. Toutefois, le juge de proximité est compétent en matière de restitution du dépôt de garantie si le litige porte sur un montant inférieur à 4 000 euros.

Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation.

Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en faire un logement décent, ce mandat peut être donné à une des associations précitées ou à une association compétente en matière d’insertion ou de logement des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en matière d’habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF ou MSA). 

4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (art. 24) 

Des modalités particulières de résiliation du bail sont prévues par la loi lorsque le bailleur est à l’initiative de la demande judiciaire de résiliation du bail. 

4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit 

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire, peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, dans les quatre cas suivants : 

- défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu ;

- non-versement du dépôt de garantie ;

- défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs ;

- troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d’un tiers. 

En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Les modalités de mise en œuvre de cette clause varient selon la nature de la faute imputée au locataire.

Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (cf. § 4.4.1). De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l’huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2) dès lors que l’un des seuils relatifs au montant et à l’ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint.

Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d’instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

En cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. 

4.3.2.2. Résiliation judiciaire 

Si le bailleur renonce à la mise en œuvre de la clause résolutoire, ou si celle-ci n’est pas prévue au bail ou si le litige a pour origine des motifs non couverts par la clause résolutoire, le bailleur peut saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge dispose alors d’un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. 

4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge 

L’assignation est la procédure obligatoire de saisine du juge. Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.

Le bailleur personne morale autre que les sociétés immobilières familiales ne peut assigner aux fins de constat de résiliation du bail qu’après avoir saisi, au moins deux mois auparavant, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2). Cette saisine est réputée constituée lorsqu’il y a eu signalement à la CAF/CMSA en vue d’assurer le maintien des aides au logement.

Quand l’assignation est fondée sur une dette locative, cette assignation doit être notifiée par huissier au préfet de département deux mois avant l’audience.

Le juge peut alors : 

- soit accorder, même d’office, au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à trois ans pour régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, le bail n’est pas résilié ;

- soit ordonner l’expulsion assortie ou non d’un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans) (art. L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution). 

4.4. Prévention des expulsions 

Des dispositifs de prévention des expulsions ont été institués afin de traiter notamment le plus en amont les situations d’impayés locatifs. Au sein des différentes actions mises en place sur le territoire départemental, deux dispositifs sont susceptibles d’être mobilisés plus particulièrement. 

4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement 

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) a été constitué dans chaque département afin d’accorder des aides financières, sous forme de prêts, de subventions ou de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources qui rencontrent des difficultés pour assurer leurs dépenses de logement (factures, loyers...).

Les aides du FSL peuvent notamment permettre d’aider au paiement : 

- du dépôt de garantie, du premier loyer, de l’assurance du logement ;

- des dettes de loyers et de charges en vue du maintien dans le logement ou en vue de faciliter l’accès à un nouveau logement ;

- des impayés de factures d’eau et d’énergie. 

Chaque département a ses propres critères d’attribution des aides. Il est notamment tenu compte des ressources de toutes les personnes composant le foyer. Pour en bénéficier, il convient de s’adresser aux services de son conseil départemental. 

4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 

Dans chaque département, la CCAPEX a pour mission de délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de contribuer à la prévention de l’expulsion ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d’impayé ou de menace d’expulsion quel que soit le motif. Elle émet également des avis et recommandations à l’attention des instances compétentes pour l’attribution d’aides financières ou pour l’accompagnement social des personnes en situation d’impayé.

Pour exercer ses missions, elle est informée dès la délivrance du commandement de payer (cf. § 4.3.2.1). En outre, elle peut être saisie par les organismes payeurs des aides personnelles au logement ou directement par le bailleur ou le locataire. Il convient de s’adresser à la préfecture de département pour connaître les coordonnées et modalités de saisine. 

4.5. Procédure d’expulsion 

Validité de l’expulsion :

Le locataire ne peut être expulsé que sur le fondement d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire. Cette décision peut, notamment, faire suite au refus du locataire de quitter les lieux après un congé délivré régulièrement par le bailleur, à la mise en œuvre de la clause résolutoire ou à une résiliation judiciaire du contrat.

Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans décision de justice, même avec l’assistance d’un huissier. Ainsi, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Par ailleurs, suite à la décision de justice, le bailleur est tenu de signifier au locataire, par un huissier de justice, un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement, ce délai peut être modifié par le juge dans les conditions prévues notamment à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser son concours.

En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de la demande de concours de la force publique, le bailleur peut effectuer une demande gracieuse d’indemnisation auprès du préfet, puis devant le tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice.

Trêve hivernale :

Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, les locataires sont protégés et ne peuvent être expulsés. Ce délai supplémentaire doit être mis à profit pour activer tous les dispositifs de relogement. Cette trêve signifie que tout jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire, passée en force de chose jugée, ne peut être exécuté de force pendant cette période de grâce. Elle s’applique même si le juge a ordonné des délais pour exécuter l’expulsion et que ces délais ont expiré, sauf si l’expulsion est engagée à l’encontre : 

- d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril ; ou

- d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants). 

En revanche, la trêve hivernale n’interdit pas aux bailleurs de demander et d’obtenir un jugement d’expulsion, ni même de signifier au locataire le commandement de quitter les lieux. En effet, seules les mesures d’exécution de l’expulsion avec le concours de la force publique sont suspendues. 

5. Contacts utiles 

Les ADIL : les agences départementales d’information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l’ensemble du territoire (http://www.anil.org/votre-adil/).

Les organismes payeurs des aides au logement : 

- Caisses d’allocations familiales (CAF) ;

- Mutualité sociale agricole (MSA). 

Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :

Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de représenter et de défendre l’intérêt des locataires ou des bailleurs.

Sont également considérées comme représentatives au niveau national les organisations représentatives des locataires et des bailleurs suivantes, qui siègent à ce titre à la commission nationale de concertation : 

- organisations nationales représentatives des bailleurs :

- l’Association des propriétaires de logements intermédiaires (APLI) ;

- la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;

- l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;

- organisations nationales représentatives des locataires :

- la Confédération nationale du logement (CNL) ;

- la Confédération générale du logement (CGL) ;

- la Confédération syndicale des familles (CSF) ;

- la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ;

- l’Association force ouvrière consommateurs (AFOC). 

Maison de justice et du droit et point d’accès au droit : les maisons de justice et du droit et les points d’accès au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique et/ou administratif. Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr/ vous permet de connaître, à partir de votre code postal, le point d’accès au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.

Information administrative : 

- ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité : http://www.territoires.gouv.fr ;

- site officiel de l’administration française : http://www.service-public.fr/ ;

- numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne).


ANNEXE 2 – ETAT DES LIEUX


 

ANNEXE 3

DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE  - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE



[Si le bien est concerné]ANNEXE X

DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE  - ETAT DES RISQUES NATURELS, MINIERS ET TECHNOLOGIQUES



[Si le bien est concerné]ANNEXE X

DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE  - CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB



[Si copropriété]ANNEXE X

REGLEMENT DE COPROPRIETE



[Si Si réévaluation pour sous-évaluation manifeste]ANNEXE X

REFERENCES AUX LOYERS HABITUELLEMENT CONSTATES DANS LE VOISINAGE POUR DES LOGEMENTS COMPARABLES



[Si le bien a fait l’objet d’un sinistre ayant fait l’objet d’une déclaration d’assurance]ANNEXE X

NOTE ECRITE INDIQUANT LA CAUSE DU(DES) SINISTRE(S) SURVENU(S) DONT LE BAILLEUR A EU CONNAISSANCE



[Si il y a un pouvoir bailleur et que choix d’annexer]ANNEXE X

POUVOIR(S) BAILLEUR(S)



[Si il y a un pouvoir locataire et que choix d’annexer]ANNEXE X

POUVOIR(S) LOCATAIRE(S)



[Si une caution a été demandée (même non rédigée par notre platerforme) ]ANNEXE X

ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE

 

Noter cette page

Character

Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction

LeBonBail met à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.

Publié le 25/07/2016 (dernière mise à jour: 08 novembre 2016 10h 53min 09s)

Lebonbail fr fr 300 300
© 2016 LeBonBail
design by twinn