Vitre cassée dans un logement loué : qui paie, bailleur ou locataire ?

Un matin, votre locataire vous écrit : une vitre est fendue, parfois pulvérisée, et le courant d'air s'invite dans le salon. Chacun se renvoie la facture. Pourtant, la réponse ne dépend ni de l'humeur ni des habitudes : elle dépend de la cause du bris.

Voici comment la déterminer, ce que la loi met à la charge du locataire, ce qui reste de votre côté et comment l'assurance habitation du locataire entre en jeu. Chaque conseil précise à qui il s'adresse.

En bref : le locataire paie la vitre qu'il a cassée ou laissée se dégrader, y compris par la faute de ses invités. Vous supportez le coût de l'usure, du vice de construction ou d'un événement de force majeure comme une tempête. Dans le doute, la cause se prouve.

Vitre cassée : le locataire paie d'abord, sauf si la cause lui échappe

La loi du 6 juillet 1989 pose le principe. Le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations locatives. Le texte ajoute une exception de taille : il ne doit rien lorsque les dégâts viennent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'une force majeure (article 7, d).

La liste des réparations locatives figure en annexe du décret du 26 août 1987. Elle range les vitrages dans les parties extérieures à l'usage exclusif du locataire : réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées. Autrement dit, une vitre brisée tombe en principe dans son panier.

Ce « en principe » compte. La liste n'est pas exhaustive et elle ne vaut pas condamnation : si le bris ne vient pas du locataire, la facture change de camp.

La cause du bris décide de la facture : usure, accident, effraction ou tempête

Avant de parler assurance ou devis, cherchez d'abord ce qui s'est passé. Le tableau ci-dessous résume les cas les plus fréquents. Il reste un repère : le contrat de bail et les polices d'assurance peuvent changer les détails.

Cause du bris	Qui supporte le coût en principe	Point d'appui
Choc ou maladresse du locataire, de ses proches ou de ses invités	Le locataire	Responsabilité du locataire pour les personnes qu'il héberge ou invite
Défaut d'entretien (mastic décollé, cadre abîmé laissé en l'état)	Le locataire, si vous prouvez le manque d'entretien	Entretien courant, article 7 d de la loi de 1989
Usure normale du vitrage ou de la fenêtre	Le bailleur	Exonération pour vétusté
Vice de construction ou malfaçon	Le bailleur	Exonération pour malfaçon ou vice de construction
Tempête ou autre force majeure	Le bailleur	Dégradations dues à la force majeure
Effraction ou cambriolage	Le plus souvent l'assurance habitation du locataire, à vérifier selon son contrat	Service-Public : cambriolage, recours à l'assurance du locataire

Usure et vice de construction : la vitre qui lâche seule reste à votre charge

Une vitre peut se fendre sans qu'on l'ait touchée. Un double vitrage dont le joint a vieilli, un cadre qui travaille, un verre mal posé à l'origine : dans ces cas, le locataire n'a rien à rembourser. La vétusté désigne l'usure causée par le temps ou par l'usage normal, et le décret du 30 mars 2016 en organise la prise en compte.

Si votre bail comporte une grille de vétusté, elle sert de référence. Sans grille, c'est en cas de litige le juge qui apprécie. Gardez en tête que votre responsabilité de bailleur en cas de sinistre peut aussi être engagée si un défaut du logement a causé les dégâts.

Autre nuance importante, tirée de la jurisprudence. En 2009, la Cour de cassation a jugé que le remplacement d'une petite vitre dans une menuiserie ordinaire, donnant sur une terrasse, revenait au locataire. Elle a distingué ce cas d'un grand ensemble vitré formant la façade, qui relève de la structure du bâtiment et non des réparations locatives. Une baie vitrée de grande taille n'obéit donc pas forcément à la même règle qu'une petite vitre.

Vitre cassée par le locataire ou ses invités : qui prouve quoi ?

Le locataire est responsable des dégradations causées par les personnes qui vivent avec lui, qu'il héberge ou qu'il invite. Pour s'en dégager, il doit démontrer par tout moyen qu'il n'est pas responsable. En pratique, tout se joue sur les preuves.

Votre meilleure pièce reste l'état des lieux d'entrée : la vitre était-elle intacte, fêlée, ébréchée ? Comparez-le avec le constat du jour, photos à l'appui. Si le bris est découvert au départ, l'état des lieux de sortie fait foi, et c'est le moment de régler la question avant de donner congé à un locataire ou d'acter son départ.

Le locataire, lui, peut faire valoir une cause extérieure : un projectile, une tempête, un défaut de fabrication. Demandez-lui des photos, une description des faits et, en cas d'acte de malveillance, la copie du dépôt de plainte.

Effraction, tempête, vandalisme : le rôle de l'assurance habitation

Le locataire doit être assuré au moins contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Le bris de vitre n'y figure pas toujours. Beaucoup de contrats l'offrent en garantie « bris de glace », parfois en option, avec une franchise et un délai de carence éventuel. À lui de vérifier ses conditions.

Après un cambriolage, Service-Public indique que le locataire se tourne vers son assurance habitation. Après une tempête, la facture revient au propriétaire, même si la réparation figure parmi les réparations locatives. Côté bailleur, une assurance propriétaire non occupant peut couvrir certains sinistres que le locataire n'a pas causés. Cela dépend de votre contrat : relisez la garantie bris de glace.

Le plus simple, pour vous comme pour lui : se mettre d'accord par écrit sur la cause, puis laisser chaque assureur jouer son rôle. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite et peut éviter le tribunal.

Délais et démarches : que faire dans les premières heures ?

Une vitre brisée laisse entrer le froid, la pluie et parfois les intrus. Elle doit être sécurisée vite. Voici l'ordre à suivre, en indiquant qui agit.

Le locataire prévient son bailleur sans attendre, par écrit, avec des photos. Il met le logement en sécurité : bâche, planche ou film provisoire. Vous, bailleur, confirmez la réception, proposez une intervention rapide et gardez le devis ou la facture. Chacun déclare ensuite le sinistre à son assureur dans le délai de son contrat, souvent de cinq jours ouvrés, ou de deux jours en cas de vol.

Si le locataire est responsable, il peut remplacer la vitre lui-même ou par un professionnel. Si vous avancez les frais, vous pouvez les retenir sur le dépôt de garantie à la fin du bail, à condition de pouvoir les justifier par un devis ou une facture.

Ce qu'il faut retenir sur la vitre cassée du locataire

La règle tient en une question : qui a provoqué le bris ? Le locataire répond de ses gestes et de ceux de ses invités, ainsi que du défaut d'entretien. Vous répondez de l'usure, du vice de construction et de la force majeure.

Pour éviter le conflit, tout repose sur trois habitudes : un état des lieux précis, un échange écrit dès le constat, et une lecture attentive de l'assurance de chacun. Les sources officielles complètent ce panorama : lisez l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l'annexe du décret du 26 août 1987 et la page de Service-Public sur la responsabilité des dégradations.

Questions fréquentes

Qui paie une vitre cassée dans un logement loué ?

Le locataire, si le bris vient de lui, de ses proches ou de ses invités, ou d'un défaut d'entretien. Le bailleur, si la cause est l'usure, un vice de construction ou une force majeure comme une tempête. Tout dépend de la cause, qui se prouve.

Mon assurance habitation de locataire couvre-t-elle une vitre brisée ?

Seulement si le contrat comprend la garantie bris de glace, parfois en option. Les risques locatifs obligatoires visent l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Relisez vos conditions, la franchise et un éventuel délai de carence avant de déclarer.

La vitre s'est fendue toute seule : le locataire doit-il payer ?

En principe non. Une fissure due à l'usure normale ou à un défaut de pose relève du bailleur, car la vétusté et le vice de construction exonèrent le locataire. Le bailleur peut toutefois chercher à prouver un manque d'entretien.

Le bailleur peut-il retenir la vitre sur le dépôt de garantie ?

Oui, à la fin du bail, si la vitre a été brisée par la faute du locataire et si la retenue est justifiée par un devis ou une facture. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie appuie la demande.