Comment optimiser la durée de vacance locative entre deux locations ?
La vacance locative est la période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant. À ne pas confondre avec la carence locative, qui désigne l'absence de locataire lors de la première mise en location d'un bien.
Les causes et les solutions ne sont pas les mêmes. Pour un bailleur dont le bien se loue habituellement bien, la vacance locative est un problème de timing et d'organisation et non un problème de marché. Il se résout en grande partie en amont, dès la réception du congé donné par le locataire sortant.
Que coûte une semaine de vacance ?
La vacance locative a un coût calculable. Selon les données de l'observatoire Clameur, la durée moyenne de vacance entre deux locataires se stabilise autour de 24 jours contre environ 40 jours en 2018. Cette amélioration reflète un marché locatif tendu dans les grandes métropoles.
Les écarts restent importants selon la taille du logement et la localisation. D'après une étude SeLoger/JDD :
• Un studio se relouait en 41 jours en moyenne, un T2 en 45 jours et un T5 ou plus en 52 jours.
• Par ville, Rennes affichait le délai le plus court pour les studios (12 jours) contre 17 jours à Bordeaux et 19 jours à Paris et à Nantes.
Au-delà de ces moyennes, une semaine de vacance locative supplémentaire représente 25% d'un mois de loyer perdu, auquel s'ajoutent les charges fixes du bailleur (assurance, taxe foncière, charges de copropriété).
Anticipez la mise en location dès la réception du congé
La première règle pour réduire la vacance locative est de ne pas attendre le départ effectif du locataire pour commencer à relouer. La loi l'autorise expressément.
Le locataire sortant d'un logement vide doit respecter un préavis de 3 mois. Ce délai est réduit à 1 mois dans les zones tendues ou en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, d'obtention d'un premier emploi, de raisons de santé ou d'attribution d'un logement social. Dans un logement meublé, le préavis du locataire est toujours de 1 mois.
Ces délais légaux sont une fenêtre d'action pour le bailleur. Dès réception du congé formalisé par lettre recommandée, il est possible de diffuser l'annonce de location, d'organiser des visites avec le locataire en place (sous réserve de son accord) et de planifier les travaux nécessaires. Une semaine gagnée sur ce délai est une semaine de loyer préservée.
Planifiez les travaux dans le délai de préavis
La période de préavis est le bon moment pour évaluer précisément l'état du logement et planifier les interventions nécessaires. Le fait d'attendre le départ pour constater les dégradations allonge inutilement la vacance locative de plusieurs semaines.
Deux types de travaux sont à différencier
Les travaux de remise en état (peinture, remplacement d'équipements défaillants) réalisés rapidement entre deux locataires permettent de relancer la mise en location dans de bonnes conditions. Une remise en peinture complète représente entre 1 500 et 3 000 € selon la superficie du logement et impacte directement la qualité des photos d'annonce et le nombre de contacts.
Les travaux d'amélioration (isolation, remplacement de la cuisine ou de la salle de bain) sont à planifier sur un logement vacant plusieurs semaines, en dehors des périodes de forte demande. Les réaliser en été ou en janvier limite l'impact sur la rentabilité locative.
La loi Climat et Résilience impose une contrainte croissante, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 et les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028. Un bailleur dont le bien est classé F ou G doit intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique dans sa stratégie de gestion de la vacance, sous peine de ne plus pouvoir le relouer légalement.
Optimisez l'annonce pour accélérer la relocation
Une annonce mal rédigée ou mal illustrée allonge la vacance locative, quel que soit le loyer.
Les photos représentent le premier filtre
Un logement vide et bien éclairé se loue plus vite qu'un logement encombré mal photographié. Faites appel à un photographe professionnel ou utilisez un appareil grand angle pour les pièces de moins de 15 m². Vous pourrez améliorer significativement le taux de visite. La visite virtuelle réduit le nombre de visites inutiles et accélère la prise de décision des candidats sérieux.
La description de l'annonce
Elle doit mentionner précisément la surface loi Carrez ou loi Boutin selon le type de bail, le DPE, les équipements, le montant du loyer et des charges récupérables, ainsi que les transports à proximité. Une annonce incomplète génère des relances chronophages et retarde la signature du bail.
La diffusion simultanée sur plusieurs plateformes
En proposant l'annonce sur plusieurs plateformes (SeLoger, PAP, Leboncoin, Bien'ici), vous boostez la visibilité sans un surcoût significatif. La gestion réactive des contacts dans les premières 48 heures est déterminante. Un candidat non rappelé dans ce délai a statistiquement déjà signé ailleurs.
Choisissez le bon type de bail pour limiter la vacance
Le type de bail influe directement sur la fréquence de rotation locative et donc sur l'exposition à la vacance locative.
• Le bail nu de 3 ans offre la plus grande stabilité : le locataire est plus difficile à remplacer, mais les rotations sont moins fréquentes.
• Le bail meublé de 1 an, renouvelable, expose à une rotation annuelle possible, mais offre un loyer supérieur de 10 à 20% selon la localisation.
• Le bail mobilité, entre 1 et 10 mois, s'adresse aux étudiants, stagiaires et travailleurs en mobilité. Il ne peut pas être renouvelé et expose à une vacance structurelle à chaque échéance.
• Le bail étudiant de 9 mois suit le rythme universitaire et génère une vacance estivale prévisible, mais surmontable si elle est anticipée.
Quand opter pour l'assurance vacance locative ?
L'assurance vacance locative indemnise le bailleur en cas d'absence de locataire au-delà d'un délai de carence contractuel, généralement fixé à 3 mois. Elle est le plus souvent incluse dans une garantie loyers impayés (GLI), dont le coût se situe à partir de 2,5 % des revenus locatifs annuels. Certaines formules peuvent être proposées à un tarif inférieur, mais les garanties sont alors plus limitées. Il est indispensable de comparer les offres et de vérifier le périmètre de couverture avant de souscrire.
Elle couvre également certaines situations :
• Le départ furtif non signalé.
• La résiliation anticipée du bail par le locataire.
• Le logement rendu inhabitable.
Elle ne se substitue pas à une bonne gestion de la relocation et ne couvre jamais la carence locative initiale ni la vacance qui résulte d'un loyer positionné hors marché. Sa souscription est pertinente pour un investisseur dont le logement se situe dans une zone à rotation locative élevée ou dont la rentabilité nette est sous tension.
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