Un nouveau cap dans la lutte contre les passoires thermiques
Le 1er octobre 2025 marquera une nouvelle étape cruciale pour les propriétaires bailleurs. La transition écologique du parc immobilier s'accélère, et la réglementation impose désormais des obligations strictes en matière de performance énergétique pour pouvoir louer un logement.
Ce durcissement s’inscrit dans la continuité de la loi Climat et Résilience (2021) et vise à éradiquer les logements énergivores (étiquettes F et G du DPE) du marché locatif d’ici 2034. Pour les bailleurs, ces évolutions nécessitent des investissements, de l’anticipation et une stratégie adaptée.
Audit énergétique obligatoire pour les logements classés F ou G
À compter du 1er octobre 2025, tout propriétaire souhaitant mettre en location un logement classé F ou G devra fournir un audit énergétique réglementaire en plus du DPE (diagnostic de performance énergétique).
Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, devra comporter :
- Une évaluation des déperditions thermiques pièce par pièce
- Un scénario de travaux à effectuer pour atteindre au moins la classe E
- Une estimation des coûts des travaux proposés
- Les économies d’énergie potentielles
Ce document devra être remis au locataire dès la visite, puis annexé au bail. En cas d’absence d’audit, la location pourra être annulée ou requalifiée en bail de complaisance, avec amendes à la clé.
Le coût d’un tel audit varie entre 500 € et 1 200 €, mais il est partiellement pris en charge par certaines aides (notamment MaPrimeRénov’ Audit).
Interdiction de louer certains logements dès 2025
L’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores s’appliquera selon le calendrier suivant :
- Dès 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G+ (consommation énergétique > 450 kWh/m²/an).
- À partir du 1er octobre 2025 : interdiction de tout logement G, sans exception.
- Dès 2028 : les logements F seront également exclus du marché locatif.
- En 2034 : tous les logements classés E devront être rénovés pour rester louables.
Cette interdiction ne concerne que les nouvelles mises en location. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais ne pourront pas être renouvelés sans rénovation préalable.
Ces mesures s’appliquent aussi bien en location nue que meublée, et dans toutes les zones géographiques, qu’elles soient tendues ou non.
Des travaux parfois lourds et coûteux
La mise aux normes d’un logement F ou G nécessite souvent des travaux importants : isolation des murs, combles et planchers, remplacement des fenêtres, changement de système de chauffage, ventilation…
Les coûts moyens observés sont les suivants :
- Pour passer de G à E : entre 15 000 € et 25 000 €
- Pour passer de F à D : entre 10 000 € et 20 000 €
Les logements en copropriété peuvent poser davantage de contraintes, notamment en ce qui concerne les parties communes (chauffage collectif, isolation par l’extérieur).
Face à cette réalité, certains bailleurs préfèrent vendre leur bien plutôt que d’engager les travaux, ce qui contribue à déséquilibrer davantage le marché locatif.
Aides et subventions disponibles
Pour encourager les propriétaires à effectuer les rénovations, plusieurs dispositifs d’aide sont renforcés en 2025 :
- MaPrimeRénov’ : cumulable avec l’audit, elle peut couvrir jusqu’à 70 % du montant des travaux selon les revenus.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer un bouquet de travaux.
- Réduction d’impôt Denormandie : applicable dans certaines zones pour les logements anciens rénovés.
- Bonus ANAH : pour les bailleurs conventionnant leur logement après rénovation.
À noter que certaines collectivités locales proposent également des aides spécifiques, parfois cumulables, pour soutenir la rénovation des passoires thermiques.
Un impact sur la rentabilité locative
Le principal défi pour les bailleurs est de concilier l’obligation de travaux avec la rentabilité de leur investissement. Les coûts peuvent grever les marges, d’autant plus dans un contexte de taux d’intérêt élevé et d’encadrement des loyers.
Toutefois, la rénovation énergétique permet aussi :
- De valoriser le bien sur le long terme
- De réduire la vacance locative (logements plus attractifs)
- D’accéder à une clientèle plus solvable
- De bénéficier d’une meilleure fiscalité si conventionnement avec l’ANAH
Certaines études montrent qu’un logement passant de G à C peut voir sa valeur augmenter de 12 à 18 %, ce qui compense en partie l’investissement initial.
Des sanctions en cas de manquement
Un propriétaire qui mettrait en location un logement non conforme s’expose à plusieurs risques :
- Amende administrative jusqu’à 15 000 €
- Action en justice du locataire pour demander une baisse de loyer, voire l’annulation du bail
- Obligation de remboursement des loyers perçus si le logement est reconnu comme indécent
En cas de vente, l’absence d’audit ou la dissimulation du DPE peut également entraîner une action pour vice caché ou tromperie.
Ce que doivent faire les bailleurs dès maintenant
Les propriétaires doivent prendre les devants dès cet été pour éviter l’interdiction de louer en octobre :
- Commander un DPE à jour, si ce n’est pas déjà fait
- Réaliser l’audit énergétique si le logement est classé F ou G
- Identifier les travaux nécessaires et demander des devis
- Se renseigner sur les aides mobilisables (via France Rénov’ ou un assistant à maîtrise d’ouvrage)
- Planifier les travaux avant l’échéance, en tenant compte des délais d’intervention des artisans
Sources :
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