Quelles sont les règles dans le cas d’une rupture d’un contrat de location ? Sous quelles conditions le propriétaire d’un logement peut demander cette rupture ? Quels sont les droits du locataire ?
Si le locataire d’un logement a la possibilité de résilier le bail à tout moment (sous réserve bien entendu de respecter les délais de préavis), il est plus difficile au propriétaire de demander la rupture du contrat. Celle-ci doit être motivée par des incidents relevant du non-respect de ses engagements par le locataire.
Non paiement du loyer ou des charges, non versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance, trouble de voisinage… la liste des ces engagements doit être énoncée dans la clause dite résolutoire qui figure dans le contrat de location.
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire qui figure sur le contrat de location énonce donc les événements qui peuvent entraîner la résolution du bail (à ne pas confondre avec la résiliation du bail). La résolution du bail signifie son annulation d’un des deux contractant en cas de non-respect de ses obligations par l’autre contractant.
Plus clairement, la clause résolutoire donne la possibilité au propriétaire de rompre unilatéralement le contrat de location si le locataire ne tient pas ses engagements. La clause résolutoire est régie par l’article 1224 du Code civil et ne nécessite pas l’intervention de la justice, sauf si bien entendu le locataire conteste la résolution.
Quelle est la différence entre résolution du bail et résiliation du bail ?
Les deux termes se ressemblent tellement qu’il y a souvent confusion dans leur utilisation.
● La résiliation du contrat se fait par l’une ou l’autre des parties dans les règles définies par la législation.
● La résolution du contrat est exécutée unilatéralement par une partie à la suite d’une obligation contractuelle non tenue par l’autre partie. Elle nécessite une clause sur le contrat.
Comment rédiger la clause résolutoire sur le bail ?
Les termes de la clause résolutoire rédigée sur le contrat de location doivent être non équivoques, c'est-à-dire clairs, précis et sans risque d’être sujets à interprétation. Lors de la signature du contrat, la clause résolutoire doit être lue et parfaitement comprise par les deux parties.
La clause énonce de manière claire et exhaustive l’ensemble des engagements qui, s’ils n’étaient pas tenus, conduiraient à une annulation du contrat de location. Elle précisera donc que pour chaque manquement énoncé, le propriétaire pourra rompre le bail.
On peut trouver sur internet des exemples de clause résolutoire d’un contrat de location.
Comment mettre en œuvre la clause résolutoire ?
Lorsque le propriétaire constate un des défauts listés dans la clause résolutoire, il doit mettre le locataire en demeure. La mise en demeure est un courrier dans lequel le propriétaire rappelle son manquement au locataire et le délai dont il dispose pour réparer le préjudice.
Ce courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception, ou transmis par voie de commissaire de justice (ex-huissier). La lettre reprend également les termes de la clause résolutoire (ou du moins mentionne son existence sur le bail) et rappelle la sanction encourue en cas de non exécution, en l'occurrence l’annulation du contrat.
Dans le cas où la clause résolutoire indique qu’elle peut être mise en œuvre dès le défaut constaté, la mise en demeure n’est pas nécessaire.
Il est utile de savoir que le propriétaire a tout à fait le droit de ne pas activer la clause résolutoire même s’il constate un défaut d’engagement du locataire. Cela se produit notamment lorsque les deux parties trouvent un arrangement à l’amiable.
Quelles sont les limites de la clause résolutoire ?
Les effets de la clause résolutoire sont annulés dès lors que l’affaire est portée devant la justice. C’est le juge qui, selon les faits, accordera au propriétaire le droit de rompre unilatéralement le contrat.
La rupture d’un contrat de location entraîne inévitablement l’expulsion du locataire. Celui-ci devra quitter les lieux dans un délai défini par le juge. Celui-ci tiendra notamment compte de la trêve d’hiver qui gèle toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.
Que faire si la clause résolutoire est absente du bail ?
Si la clause résolutoire a été oubliée dans le contrat de location, et que le propriétaire constate que le locataire ne répond pas à ses obligations, il lui est interdit de mettre fin au contrat unilatéralement. Il pourra toutefois mettre le locataire en demeure, avec un courrier recommandé, puis porter l’affaire devant la justice. C’est le juge qui se chargera de prononcer la résolution du contrat.
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