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Les risques en cas de location sans bail

Louer votre logement sans faire signer de bail au locataire n’est pas une bonne idée, même si vous connaissez bien le locataire en question. Un conflit peut toujours éclater et, sans contrat écrit, vous risquez, propriétaire-bailleur, de vous retrouver dans une situation désavantageuse.

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente la location de logement. Et selon cette loi, la signature d’un bail écrit et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) est nécessaire. Le fait de s’exonérer de cette obligation ne permet pas au bailleur d’être libre de gérer cette location comme il l’entend.

En tant que propriétaire-bailleur, la location sans bail peut compliquer la gestion de votre bien et vous faire encourir différents risques listés ci-dessous.

Les risques de la location sans bail pour le propriétaire

Impossibilité de réviser le loyer

Seule une clause de révision du loyer inscrite dans le contrat de location vous permet d’augmenter chaque année le loyer, en accord avec les règles en vigueur. Sans cela, aucune raison pour que le locataire accepte une surprime.

La garantie loyers impayés n’est pas possible

Même idée concernant les loyers impayés. Se faire rembourser des loyers impayés relève du parcours du combattant lors d’une location sans bail.

Même si vous arrivez à prouver que la dette est bien due (ex : des preuves prouvant que le locataire habite dans votre logement et vous verse régulièrement un loyer), un juge ne se montrera pas forcément bienveillant envers quelqu’un qui n’a pas respecté la loi.  

De plus - au cas où vous auriez souhaité en bénéficier - quelle compagnie d’assurance accepterait de garantir un bailleur sans contrat de bail ? Vraisemblablement aucune.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire

Dans une location sans bail, il sera plus difficile d’obtenir un dépôt de garantie de la part du locataire. Ce qui peut éventuellement vous mettre en difficulté.

En effet, le dépôt de garantie peut notamment servir à payer des travaux de réparation causés par le locataire comme indiqué dans notre article : « Pourquoi le locataire verse-t-il un dépôt de garantie ? ». 

Un bail verbal peut avoir la même valeur qu’un bail écrit

Si, en cas de conflit, votre locataire démontre à un juge que vous et lui aviez passé un accord oral pour que la location se déroule comme si un bail écrit avait été signé, alors le bail « verbal » sera considéré comme « écrit », avec toute les contraintes réglementaires attachées.

Concernant les preuves d’un bail oral, cela peut par exemple être : 
 des virements mensuels bancaire du loyer et des charges, 
 des quittances de loyer fournies par le propriétaire-bailleur, 
 un contrat d’électricité, etc.

La jurisprudence témoigne régulièrement de ces « concrétisations » de baux verbaux.

Mais si vous souhaitez vous placer dans la légalité et transformer un bail oral en bail écrit, pas de soucis. Il est toujours temps de le faire. Cela vous permettra de bénéficier d’une gestion sécurisée et plus sereine. Le plus simple est, sans doute, de démarrer le contrat de bail en bonne et due forme à la date de signature de celui-ci.

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Publié le 31/01/2019

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