Réparations locatives : qui paie quoi entre bailleur et locataire en 2026 ?

Fuite sous l'évier, chaudière en panne, volet bloqué, joint de carrelage fissuré : chaque incident dans un logement loué soulève la même question, et souvent le même conflit. Qui doit payer, le bailleur ou le locataire ? La réponse existe, et elle est plus précise que beaucoup de propriétaires ne l'imaginent : la répartition des réparations est fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et surtout par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations dites « locatives ». Mal connaître cette frontière expose le bailleur à deux risques symétriques : payer des travaux qui incombaient au locataire, ou retenir à tort des sommes sur le dépôt de garantie et se retrouver condamné en justice. Ce guide passe en revue la règle de partage, les cas concrets pièce par pièce, la question décisive de la vétusté et les bons réflexes pour se protéger.

Réparations locatives et grosses réparations : la règle de partage

Ce que dit la loi du 6 juillet 1989

Le cadre est posé par deux articles de la loi du 6 juillet 1989. L'article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, et d'y faire « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». L'article 7 d) met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret ».

La logique est simple à retenir : le locataire assume l'usage quotidien, le bailleur assume la structure et le renouvellement. Tout ce qui relève de l'entretien courant, du nettoyage, des petits remplacements liés à l'usage normal appartient au locataire. Tout ce qui relève de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure reste à la charge du propriétaire, même si la réparation figure dans la liste des réparations locatives.

S'ajoute le Code civil : l'article 1720 oblige le bailleur à entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et l'article 606 définit les « grosses réparations » (murs porteurs, voûtes, couvertures entières, digues, murs de soutènement) qui incombent toujours au propriétaire.

Le décret du 26 août 1987, la liste de référence

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 est le texte que tout bailleur devrait avoir en favori. Il énumère, pièce par pièce et poste par poste, les réparations locatives : entretien des jardins privatifs, remplacement des vitres détériorées, graissage des gonds et charnières, remplacement des joints et colliers de robinetterie, entretien annuel de la chaudière individuelle, remplacement des flexibles de douche, débouchage des canalisations, remplacement des interrupteurs et prises de courant, raccords de peinture, etc.

Cette liste n'est pas limitative : la jurisprudence admet que des réparations analogues, de même nature et de même ampleur, suivent le même régime. Mais elle constitue la référence en cas de litige, notamment devant la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Un bailleur qui retient une somme sur le dépôt de garantie a tout intérêt à pouvoir rattacher chaque retenue à un poste du décret.

Attention enfin : une clause du bail qui transférerait au locataire des réparations non locatives (par exemple « le locataire prendra en charge le remplacement de la chaudière ») est réputée non écrite en application de l'article 4 de la loi de 1989. Comme nous l'expliquons dans notre guide sur les clauses indispensables d'un bail d'habitation, mieux vaut un bail conforme qu'une clause inapplicable qui fragilise tout le contrat.

Qui paie quoi, pièce par pièce : les cas concrets

Plomberie, chauffage et eau chaude

La plomberie concentre une grande partie des litiges. À la charge du locataire : le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes de robinetterie, les flexibles de douche, le dégorgement des canalisations (évier bouché par des résidus), l'entretien courant du chauffe-eau (détartrage léger) et surtout l'entretien annuel de la chaudière individuelle, dont le coût constaté se situe généralement entre 90 et 160 € par an. Ce contrat d'entretien est une obligation réglementaire (décret n° 2009-649 du 9 juin 2009) et son absence peut être reprochée au locataire lors de l'état des lieux de sortie.

À la charge du bailleur : le remplacement de la chaudière en fin de vie (comptez 1 500 à 4 500 € pour un modèle à condensation), le remplacement d'un ballon d'eau chaude hors d'usage, la réfection des canalisations vétustes ou fuyardes dans les murs, la robinetterie complète lorsqu'elle est simplement usée par le temps. La distinction est nette : le joint qui fuit est locatif, le robinet qui rend l'âme après quinze ans de service est à vous.

Électricité, menuiseries, revêtements

En matière électrique, le locataire remplace les ampoules, les fusibles, les interrupteurs et prises abîmés par l'usage. Le bailleur assume la mise en sécurité du tableau, la réfection d'une installation vétuste ou non conforme, et tout ce qui touche à la sécurité des personnes. Un diagnostic électricité de plus de six ans lors d'une relocation doit être refait, et les anomalies relevées orientent clairement la responsabilité vers le propriétaire.

Pour les menuiseries, le locataire graisse les gonds, remplace les poignées cassées par maladresse, refait les mastics et remplace les vitres brisées (sauf effraction déclarée ou vice de pose). Le bailleur prend en charge le remplacement d'une fenêtre déformée par le temps, d'un volet roulant dont le mécanisme est usé, ou d'une porte d'entrée qui ne ferme plus du fait de la structure. Côté revêtements, les raccords de peinture et petits trous rebouchés relèvent du locataire ; la réfection complète d'une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation normale relève de la vétusté, donc du bailleur.

Extérieurs, parties communes et équipements du bail

Si le logement dispose d'un jardin privatif, son entretien courant (tonte, taille, désherbage, allées) incombe au locataire, de même que le nettoyage des gouttières accessibles... mais l'élagage d'un arbre de haute tige ou la réfection d'une clôture vétuste reviennent au bailleur. En copropriété, les réparations des parties communes passent par les charges : une partie est récupérable sur le locataire selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987, mécanisme que nous détaillons dans notre article sur la régularisation des charges locatives.

Enfin, tous les équipements mentionnés au bail (lave-vaisselle dans un meublé, VMC, interphone) suivent la même logique : entretien courant au locataire, remplacement pour vétusté au bailleur. D'où l'importance de lister précisément les équipements et leur état dans le contrat et l'état des lieux.

La vétusté : la ligne de partage qui change tout

Définition et grilles de vétusté

La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». C'est le concept central : une moquette usée après dix ans d'occupation normale n'est pas une dégradation, c'est de la vétusté, et son remplacement incombe au bailleur. La même moquette brûlée par un fer à repasser est une dégradation imputable au locataire.

Pour objectiver le débat, le même décret permet aux parties de convenir dès la signature du bail d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Ces grilles fixent, poste par poste, une durée de vie théorique et un abattement annuel. Exemple courant : peintures amorties sur 7 à 10 ans, moquette sur 7 ans, chaudière sur 15 à 20 ans.

Un exemple chiffré de calcul

Prenons une peinture refaite à neuf à l'entrée du locataire, avec une grille prévoyant un amortissement sur 8 ans et une franchise d'un an. Le locataire quitte le logement au bout de 5 ans en laissant des murs dégradés (trous multiples, traces indélébiles) nécessitant une réfection facturée 2 400 €. La part de vétusté est de 4/8 (quatre années au-delà de la franchise), soit 50 %. Le bailleur ne peut donc imputer au locataire que 1 200 €, justificatifs à l'appui.

Ce calcul, loin d'être une contrainte, protège aussi le bailleur : une retenue calculée sur une grille annexée au bail est très difficile à contester. À l'inverse, une retenue de 100 % du devis sur une peinture de dix ans d'âge sera presque systématiquement retoquée par le juge, avec parfois des dommages et intérêts à la clé.

Dépôt de garantie, preuves et procédure en cas de litige

Imputer des réparations à la sortie : la méthode

C'est au moment de la restitution du dépôt de garantie que la répartition des réparations devient concrète. La règle probatoire est stricte : seule la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet d'imputer une dégradation au locataire (article 3-2 de la loi de 1989). Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état... mais la jurisprudence retient surtout que le bailleur ne peut rien prouver.

Chaque retenue doit être justifiée par des devis ou factures, et rattachée à une dégradation constatée. Les délais sont impératifs : restitution du dépôt sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de dégradations, avec une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Nous détaillons ces règles dans notre guide sur les délais de restitution du dépôt de garantie et dans celui consacré à la preuve des dégradations locatives.

Locataire défaillant, urgences et travaux en cours de bail

Si le locataire néglige l'entretien en cours de bail (chaudière jamais révisée, canalisations bouchées à répétition), le bailleur peut le mettre en demeure par lettre recommandée d'exécuter ses obligations. En cas d'urgence (fuite menaçant le gros œuvre), l'article 7 e) de la loi de 1989 autorise le bailleur à faire réaliser les travaux urgents, le locataire devant en supporter le coût s'ils relèvent de sa responsabilité.

Inversement, lorsque le bailleur doit réaliser des travaux dans le logement occupé, le locataire est tenu de les laisser exécuter (article 7 e). Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement rendue indisponible (article 1724 du Code civil). En cas de désaccord persistant sur la prise en charge d'une réparation, la commission départementale de conciliation est une étape gratuite et souvent efficace avant le juge des contentieux de la protection ; l'ADIL de votre département peut également rendre un avis éclairé.

Les erreurs fréquentes des bailleurs (et comment les éviter)

Trois pièges classiques

Première erreur : facturer la vétusté au locataire. C'est le contentieux le plus fréquent devant les commissions de conciliation, et il est presque toujours perdu par le bailleur lorsque l'ancienneté des équipements est établie. Deuxième erreur : payer à la place du locataire des menues réparations pour « acheter la paix », ce qui crée un précédent et déséquilibre la relation locative sur la durée. Troisième erreur : négliger l'état des lieux d'entrée, souvent expédié en dix minutes, alors qu'il est l'unique fondement des retenues futures.

Ajoutons une quatrième maladresse : insérer dans le bail des clauses de forfait de remise en état ou d'entretien systématique par un professionnel choisi par le bailleur. Ces clauses sont soit réputées non écrites, soit sources de contentieux, sans réel bénéfice.

Les bons réflexes à adopter

Le bailleur prévoyant sécurise la répartition des réparations dès la signature : bail conforme listant les équipements, grille de vétusté annexée, état des lieux d'entrée détaillé et photographié, rappel écrit des obligations d'entretien (chaudière, VMC, jardin) une fois par an. En cours de bail, il répond vite aux signalements — un dégât des eaux traité tardivement transforme une réparation locative de 30 € en réfection de plafond à 1 500 € à sa charge.

À la sortie, il chiffre chaque imputation avec un devis, applique la vétusté et restitue le solde dans les délais. Cette rigueur n'est pas seulement une protection juridique : elle est aussi le meilleur argument commercial pour retenir de bons locataires.

Ce qu'il faut retenir

La répartition des réparations entre bailleur et locataire n'est pas une affaire d'usage ou de négociation : elle est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987. Le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations ; le bailleur assume la vétusté, les grosses réparations et tout ce qui touche à la structure et à la sécurité du logement.

La vétusté est la véritable ligne de crête : c'est elle qui départage la dégradation imputable au locataire de l'usure normale à la charge du propriétaire. Une grille de vétusté annexée au bail, un état des lieux d'entrée soigné et des justificatifs systématiques transforment un sujet de conflit permanent en simple application d'un barème.

Enfin, gardez en tête que toute clause transférant au locataire des réparations qui ne lui incombent pas est réputée non écrite. En cas de doute sur un poste précis, le réflexe utile reste la liste du décret n° 87-712, l'avis de votre ADIL, et au besoin celui d'un professionnel du droit.

---