Réforme du DPE : Ce qui change pour les propriétaires

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, a pris une importance considérable ces dernières années. Naguère simple diagnostic établi à titre d’information, il peut désormais, s’il donne un mauvais résultat, empêcher le propriétaire d’augmenter le loyer voire l’interdire de louer le logement.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique, créé en 2006, est devenu obligatoire à chaque vente d’un bien immobilier ou à chaque mise en location. L’examen, réalisé par un professionnel indépendant, permet de déterminer la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement.

A l’issue de l’examen, le diagnostiqueur donne au logement une lettre de A à G qui correspond à une note sur la consommation d’énergie. A est la meilleure note et G la plus mauvaise. Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques.

Cette note de DPE revêt aujourd’hui une importance considérable. Depuis août 2022 et la loi Climat et Résilience, les propriétaires de logement classés F ou G n’ont plus le droit d’augmenter les loyers, que cela soit une révision en cours de bail, à l’occasion d’un renouvellement ou d’une reconduction, ou encore à la conclusion d’un nouveau bail.

A partir de 2025, il ne sera plus possible de conclure un nouveau bail pour les logements classés G. La même sanction tombera en 2028 pour les logements classés F puis en 2034 pour les logements classés E. L’objectif à terme est d’éradiquer toutes les passoires thermiques du parc immobilier français.

Depuis mars 2024, une nouvelle grille d’évaluation du DPE est adoptée pour les logements de moins de 40 m², ceux-ci étant pénalisés par le précédent mode de calcul. Plus de 140.000 logements sur le territoire français ne devraient ainsi plus être considérés comme des passoires thermiques.

DPE : informations et réglementations

Autre importance accordée au DPE, l'affichage du résultat de celui-ci est désormais obligatoire sur les annonces de location. Le classement (A à G) sera donc obligatoirement indiqué, avec la mention “logement à consommation énergétique excessive” lorsqu’il est classé F ou G. Le montant annuel des dépenses en énergie doit également être exprimé en euros.

Le DPE donne ainsi l’information au propriétaire de la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation dans son bien. Tous les logements mis en location, qu’ils soient vides ou meublés, sont concernés par cette mesure (y compris le bail mobilité). Seuls les meublés touristiques loués en location saisonnière échappent encore à cette règle.

Depuis 2023, les règles de décence d’un logement ont fixé à 450 kWh/m2 d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an le plafond de consommation de chauffage, d'électricité, d’eau, de ventilation et de climatisation.

En théorie, le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans. Il existe toutefois de nombreuses exceptions : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2022. La validité de ceux réalisés entre 2018 et 2021 s’arrête le 31 décembre 2024. Pour ces derniers, il est recommandé de réaliser un nouveau DPE afin que celui-ci soit conforme à la réglementation établie en juillet 2021.

Qui réalise le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans toute transaction de bien immobilier et toute mise en location d’un logement, y compris pour les logements neufs. Le locataire qui s’installe doit recevoir, en annexe de son contrat de location, un DDT, dossier de diagnostics techniques, qui contient l’ensemble des diagnostics réalisés parmi lesquels l’incontournable DPE.

C’est le propriétaire du logement, ou le bailleur, qui est chargé de demander l’exécution des diagnostics, lesquels sont réalisés à ses frais. Le locataire est ainsi informé du niveau de consommation du logement qu’il souhaite occuper et pourra établir son budget en fonction des informations chiffrées données par le diagnostiqueur.

Un exemplaire du DPE est également remis au propriétaire afin que celui-ci puisse estimer le coût des travaux à réaliser lorsque nécessaire. Le diagnostiqueur donnera des préconisations en ce sens. Le DPE, enfin, est transmis à l’ADEME, l’organisme français chargé de la transition écologique, qui donnera un numéro d’identification au DPE.

Pour faciliter le travail du diagnostiqueur, il est recommandé de préparer un certain nombre de documents dont l’acte de propriété du logement, le règlement de copropriété et les documents relatifs aux équipements.

Le coût d’un diagnostic ne fait l’objet d’aucune réglementation. Les professionnels appliquent leurs tarifs en fonction du logement, de ses caractéristiques, sa surface, sa localisation et les différents équipements utilisés. Le propriétaire peut donc demander des devis à plusieurs professionnels et faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur service.

Il est recommandé aux propriétaires de faire réaliser le DPE dès que la décision de louer (ou de vendre) a été prise, afin que le locataire (ou l'acquéreur) dispose des informations nécessaires pour prendre sa décision.